如何确保商品房预售合同的法律效力

如何确保商品房预售合同的法律效力


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商品房预售合同的效力，对解决商品房预售纠纷有决定性影响。对购房者而言，如何确保商品房预售合同的法律效力至关重要。山东铭丰律师事务所律师詹瑛对此提出以下建议———

购房者在签订商品房预售合同前，应对房地产开发企业进行全面的审查，以确保预售合同的合法有效。

一、审查预售方的法人营业执照，看其是否具有房地产经营权。《房地产管理法》规定，房地产开发企业应具备：自己的名称和组织机构；固定的经营场所；符合国务院规定的注册资本；足够的专业技术人员以及法律、法规规定的其他条件。如果是有限责任公司或股份有限公司的，还应符合《公司法》的有关规定。

二、审查预售方是否具有法律规定的预售条件。根据相关法律规定，商品房预售应符合以下条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

三、审查预售方是否具有商品房预售许可证。《城市商品房预售管理办法》中明确规定，商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

除了事前的认真审查，购房者也应了解有关预售合同效力的其他法律规定。最高法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中对事后或一审诉讼期间补办经营资格或土地使用权等各种手续的情形，均认定为有效合同。因此，只要预售合同的内容不违背当事人意志，即使无经营权等必备的合法要件，但事后或在一审诉讼期间进行了补办，亦是合法有效的合同。