房屋买卖税的项目及法律依据

　　房屋买卖都需要交纳哪些税费?以及房屋买卖税费的法律依据是什么?了解和掌握房屋买卖税费的缴纳项目和缴纳依据有利于购房者正确缴纳税费，避免上当受骗，防范房屋买卖税费陷阱。

　　房屋买卖所需缴纳的税契，根据国家契税条例的规定，房屋买卖要向国家交纳契税，征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取，全部由买方负担。

　　各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，如属职工首次购买住房，免征契税。 《中华人民共和国契税暂行条例》

　　《中华人民共和国契税暂行条例细则》

　　《关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》/财政部、税务总局/财税[2000]130号

　　《关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》/国家税务总局

　　印花税

　　对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。 《中华人民共和国印花税暂行条例》

　　《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》

　　营业税 转让土地使用权、销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。 《中华人民共和国营业税暂行条例》

　　城市维护建设税

　　它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%;纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%。 《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》

　　《关于城市维护建设税几个具体问题的规定》

　　教育费附加 这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为3%。 《征收教育费附加的暂行规定》

　　《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》

　　房产税

　　房产税是对坐落在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产征收的一种税收。

　　房产税实行的是比例税率：①以房产余值为计税依据的，税率为1.2%。②以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式：①房产税应纳税额 = 房产评估值×70%×1.2%或：房产原值×70%×1.2%②房产税应纳税额 = 租金收入×12% 《中华人民共和国房产税暂行条例》、财政部税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》

 

　　房屋买卖所需缴纳的费 手续费 办理了房屋买卖过户手续后，由买卖双方向房地产管理部门交纳手续费，征收的标准是按照国家房屋买卖成交价或最低保护价的1%，由买卖双方各缴纳一半。 《国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知》/计价格[2002]121号

　　房屋所有权登记费

　　对住房收取的，从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为按套收取，每套收费标准为80元。住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取，具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。 《国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知》/计价格[2002]121号

　　《国家计委、财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》/计价格[2002]595号

　　证书工本费

　　每件收费4元;共有权执照及他项权利执照，每件收费2元。印花税，每件5元。 《国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知》/计价格[2002]121号

　　《国家计委、财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》/计价格[2002]595号

　　房屋共用设施设备维修基金 维修基金 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。 《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》/建住房[1998]213号

　　《物业管理企业财务管理规定》/财政部财基字[1998]7号

　　土地税费

　　土地出让金

　　指各级政府土地出让主管部门将国有土地使用权出让给单位或个人，按规定向单位或个人收取的土地转让价款。 《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》/财政部[1989]

　　《关于加强土地使用权出让金征收管理的通知》/财政部、国土局/财综字〔1995〕10号

　　土地有偿使用费 是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。 《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》/财综字[1999]117号

　　

 

　　转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，都要缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超额累进税率。

　　应纳税额 = 增值额×适用税率

　　增值额 = 转让收入-扣除项目金额

　　转让收入包括货币收入、实物收入和其它收入。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

　　土地收益金

　　(土地增值费) 土地收益金按房地产交易建筑面积计收。在房地产买卖中，从超过房产评估价格以外的收益中收取，超过房产评估价格一倍以内的按不超过20%收取;二倍以内的按不超过30%收取;三倍以内的按不超过40%收取;三倍以上的按50%以上收取。对出租的房屋，参照上述比例从超过限额标准租金以外的收益中收取、具体收取标准由省、自治区、直辖市物价部门会同建设部门确定。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

　　《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》

　　《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》

　　《关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》/国家物价局、建设部

　　土地税费

　　征地管理费 征用土地管理费的收取分(一)全包征地方式(二)实行半包方式(三)实行单包方式征地(四)只办理征地手续不负责征地工作。具体收费标准详见该办法第5条 《征地管理费暂行办法》(附件)

　　耕地占用税 占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例规定缴纳耕地占用税。 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》

　　《关于耕地占用税具体政策的规定》/财政部

　　《关于耕地占用税减免管理的暂行规定》/财政部

　　土地证书

　　工本费 普通证书，个人每证5元，单位每证10元;国家特制证书，单位和个人均为每证20元;对“三资”企业颁发土地证书的工本费收费标准为每证20元。 《关于土地登记收费及其管理办法》(〔1990〕国土籍字第93号)

　　发展计委、财政部《关于土地证书工本费收费标准等有关问题的通知》/计价格(2001)1734号

　　土地价格评估费 中介机构对清产核资中的土地评估按一般宗地评估费标准的30%计收评估费 《清产核资中土地估价实施细则》

 

　　《城镇土地估价规程》

　　《关于土地价格评估收费的通知》/计委、国土局

　　土地权属调查费、地籍测绘费 城镇居民住房用地面积在100平方米以下每宗地收13元，每超过50平方米以内加收5元，最高不超过30元。农村居民生活用地面积在200平方米以下每宗地收5元，200平方米以上每宗地收10元。 《关于土地登记收费及其管理办法》(〔1990〕国土籍字第93号)

　　军用土地登记收费

　　《关于军队土地详查有关问题的通知》/国土局、财政部、总后勤部〔1988〕后营字第766号

　　公房/经济适用房缴纳土地出让金 已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款的计算公式为：

　　补交土地价款(元)=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥10%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数。

　　缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房和经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定。 关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知/国土资源部/[1999]

　　《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地　　 出让金和收益分配管理的若干规定》/(财综字〔1999〕113号

　　农村房屋

　　建造费用 除依法颁发的证照可收取工本费外，其他行政事业性收费项目一律不得向农民收取。对农民建房依法颁发证照收取的工本费，省、自治区、直辖市价格、财政部门要重新核定收费标准，报同级人民政府批准后向农民公布，并报国家计委、财政部备案。

　　已经取消的：宅基地有偿使用费、宅基地超占费、土地登记费、村镇规划管理费、建设用地规划许可证费、房屋所有权登记费、建设用地规划许可证费、建设项目选址意见书费、建设工程规划许可证费

　　《中共中央国务院关于切实做好减轻农民负担工作的决定》/中发[1996]13号

　　《中共中央办公厅、国务院办公厅关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》/中发[1993]10号

　　财政部、国家计委《关于公布取消第二批行政事业性收费项目的通知》/财综字[1998]112号

　　《国家计委、财政部、农业部、国土资源部、建设部、国务院纠风办关于开展农民建房收费专项治理工作的通知》/计价格[2001]1531号

　　中介服务费 评估收费 房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。土地宗地价格评估收费标准与房地产价格评估收费标准相同。基准地价评估收费另立标准。

 

　　每宗房地产价格评估收费不足300元的，按300元收取。为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50%计算评估费。企业转制、资产重组过程中，涉及房地产评估的，按房地产价格评估标准的50%计收评估费。

　　《关于房地产中介服务收费的通知》/计委建设部(1995)971号

　　《中介服务收费管理办法》/计价格〔1999〕2255号

　　《城市房地产中介服务管理规定》/建设部令第97号

　　房屋买卖税的陷阱防范

　　要分清三类收费

　　要知道购房到底要缴哪些费，首先要弄明白这些费的种类。根据性质不同，消费者在购房时要缴的费分为三类。第一类是国家要收的税;第二类是政府要收的费;第三类是中介服务机构要收的服务费。目前房地产商总是将三类税费混在一起，巧立名目，出现了诸如综合服务费之类的收费，这些乱收费情况使得消费者的利益受到了很大的损害。前两类都有严格标准，而第三类则是随着市场定价，只有善于区别各类收费，善于比较第三类收费，才能够抵制乱收费。

　　何时缴费，缴多少费

　　明确三类收费之后，消费者还要知道，到底要缴哪些费，这些费用在什么时候收取，要收多少费用。对此，记者到国土房管局为消费者取得了具体的数据。据了解，国家要收的税包括印花税和契税，其中印花税按总房价的0.05%收取，而契税目前来说则是按总房价的1.5%收取。其中，印花税和50%的契税是在交付首期时缴纳，另50%的契税则在办理产权证时交齐。

　　另据了解，现在国家出台了调整15项收费的文件，以后契税将降到0.75%，但具体时间还不确定。另外，政府要收的费主要包括交易管理费、产权测绘费、房产、土地登记费。目前交易管理费是按总房价的0.1%收取，而产权测绘费则根据房屋面积的不同收取的费用也不同。房屋面积在50平方米(含本数)以下的，每宗收80元，房屋面积在50~100平方米(含本数)之间的，每宗收120元，房屋面积超过100平方米的，每超过100平方米，加收40元，不足100平方米的按100平方米算。初始房产、土地登记费则是每宗收取90元。这些费用作为政府部门要收的费，也是在交付首期时缴纳。

　　要提防税费陷阱

　　不久前，一名在广州市区某楼盘购买了一套大房子的香港业主，由于不了解内地一些相关税费的收取情况，在缴交契税时还是按照原有的6%缴纳(现在是1.5%，将要降到0.75%)，单单这一项，这名业主就多交了几万元。在咨询了律师以后，虽得知了真相，但由于没有注意合同中设下的条文陷阱，这名业主连打官司都难以取证，最后只能吃哑巴亏。

 

　　另外，诸如维修基金等早已不由业主缴交的费用，一些开发商利用消费者不了解市场，在合同中玩弄文字游戏，让业主上当受骗。譬如在办理按揭过程中，开发商到房管局备案时并不收费，但一些开发商巧立名目收取抵押备案登记费一百到几百元不等。大多数消费者对此也并不清楚。

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