农村房屋买卖合同效力分析及处理建议

内容摘要：近年来，随着农村人口流动性的增强，城市建设、小城镇建设的不断推进，农村房地产市场也日趋活跃，农村房屋买卖特别是农村住宅的买 卖数量上升明显，纠纷发生率较高，其中房屋买卖合同的效力是司法实践中解决此类纠纷的难点。但由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，尤其涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中对法律的理解和法律的适用不尽相同。本文主要从通过法律、法规、法理分析出发，对农村房屋买卖合同效力进行分析，同时提出自己的见解，以飨读者。

主题词：农村宅基地使用权 房屋所有权 房屋买卖合同 合同自由

　　一、农村房屋产权结构分析
《宪法》规定了公民的合法的私有财产权，同时《物权法》第十三章规定了宅基地的使用权，因此公民的住宅及其所占用的土地使用权是公民最重要的生活保障，也是其财产权的主要组成部分。《土地管理法》将土地分为两种所有权性质，一是国家所有，一是集体所有，并明确了农村宅基地归农民集体所有，归农民家庭无偿使用。故根据上述规定，说明我国法律承认建筑物所有权与土地所有权可以分离的原则。由于在我国，任何单位或个人均无权处分土地所有权。土地所有权制度，体现的更多的是一种象征意义。故就房屋的处分而言，主要涉及到了房屋项下的土地使用权的处置，在城市，涉及到了国有土地使用权的处置，在农村则涉及了农村宅基地使用权的处置。所以根据我国现行立法的规定，可以确认我国农村房屋的标的物产权结构为：房屋所有权+农村宅基地使用权。因此，探讨农村房屋的买卖效力涉及到了农民对自身拥有的房屋所有权及农村宅基地使用权的处分权能问题。

在我国，所有权的权能包括占有、使用、收益和处分，最核心的权能是处分权。实际上，其他权能均可以由所有权人之外的人行使，但处分权只能由所有权人本人行使，换言之，处分权是所有权的标志。按照我国法律规定，农村土地属于集体所有，农民的住房归农民所有。这样，我国农村土地所有权主体与房屋所有权主体存在着并非一致的情况，但农村土地使用权可以依法为村民享有。当由于种种原因，农民需要通过市场对房屋进行交易时，却遇到法律上的重大障碍。因为房屋与宅基地均是不动产，宅基地属于集体所有，处置了房屋必然要同时处置宅基地，这使得农民住宅房的所有权的权能的实现受到了极大的阻碍。所以，在当前的法律条件下，如何保障农民的私有财产所有权的实现，如何公平、合理又合法的处理好这类纠纷，是司法实务者回避不了的问题。

二、农村房屋买卖合同效力认定的冲突

（一） 主张房屋买卖合同无效的法律依据及法理评析

1、根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化，违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。

2、《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，因而为该规定所禁止。

3、1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”在农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记的情况下，买受人不能受到法律保护。

4、《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条明确规定：“农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。”

（二） 主张房屋买卖合同有效的法律依据及法理评析

1、《土地管理法》及《物权法》的有关规定对于宅基地的转让规定不明确，并没有规定禁止农民房屋出售。
在《土地管理法》第62条中，规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”、“农村村民出卖、出租宅基地后，再申请宅基地的不予批准”。《土地管理法》中仅仅限定了宅基地的审批资格，没有明确说明宅基地能不能转让。同样，《物权法》第165条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，这条规定似乎肯定了农村宅基地可以转让。《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。这里并没有明确说明农村宅基地是否可以转让，转让的对象是谁，而是把这个问题留给了其他法律法规来规定。

2、只有违反了法律法规当中的强制性规范中的效力性规定的合同才被视为无效合同。
《合同法》第52条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。实践中一般分两种情况。一种情况是合同违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，法律直接规定此类合同无效。另一种情况是，合同违反了法律、法规的强制性规定，但法律、法规并没有直接规定此类合同无效，合同是否有效需要经过人民法院裁判的认定。

3、最高法院〔１９９２〕民他字第８号批复认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。

三、农村房屋买卖合同效力认定的冲突解决

笔者认为，农村房屋买卖合同应当认定有效。理由是：

1、《土地管理法》规定的"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设"虽然没有明确规定适用于农村农业用地，但是，从其立法精神来看，该条旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地是不妥的。同时，《土地管理法》的第62条第3款又规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”显然，农村住宅并非不可出卖的，只是出卖之后不可再申请宅基地而已。

2、《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》，不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。

3、把《土地管理法》第62、63条结合起来分析，《土地管理法》的立法本意是，禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是出卖之后不可再申请宅基地而已。　

4、所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，则很难称之谓对其房屋享有所有权了。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立与否的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。　

5、《继承法》规定农村房屋可以继承，意味着农村房屋项下的宅基地也可以继承。说明现行法律并不否定农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让。农村宅基地使用权随房一体的可继承性，决定了其权利享受主体的可变性。如果说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与集体经济组织成员权利紧密相连的话，那么随着一些法律事实的变化，其权利享受主体的身份将不是一成不变的，而是可以发生变动的。说明农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织成员的规定，仅仅是原始取得农村宅基地使用权时对享受主体的限制。　　

6、农村房屋转让后，新的房屋所有权人同时成为宅基地使用权的享有者，其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上，没有动摇农村土地的集体所有性质。

7、我国新通过的《农村承包经营法》第32条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转保、出租、互换、装让或者其他方式流转。”该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。 该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己地财产，是立法的巨大的进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，那么农村宅基地又为何不可呢？

四、对农村宅基地上房屋买卖合同的处理意见

基于对上述分析，笔者认为，应当可以采取一种更加灵活务实的策略来对待这一日益突出的问题，具体的可以采取以下处理方法：

1、尽快完善立法，修改《土地管理法》规定农村房屋可以自由买卖。将《土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”修改为“一户只能申请一处宅基地”。

2、可以参照城市房改房上市的有关做法，由集体土地所有权人收取一定的土地收益。作为村民，其无偿使用宅基地是基于其特定的社员身份，通过购房取得他人宅基地使用权的人如果不具有社员身份，完全可以通过向土地的所有权人交纳一定的费用取得宅基地使用权。如果是具有社员身份的人，可分为两种情况：其已有宅基地且达到国家规定的标准，可以购买他人的住房，但必须缴纳一定的土地费用。如果是没有宅基地或达不到规定的标准，可以经过报批后，无须缴纳一定的土地费用。如此考虑与国家的土地政策并不矛盾，国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。这样村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，只能获得出售建筑物的利益。

3、政府可以对农村房屋征收一部分土地出让金的方式将宅基地性质变为国有土地，买受人取得城市房屋所有权和国家土地使用权。由土地使用权人补缴40%的土地出让金后，农村房屋可以上市。

4、目前在没有法律和国务院法院对农村房屋转让没有禁止性规定的情况，法院不宜对已交房付款并订有买卖契约的认定无效，应认定为合同有效为好，特别是对于经村集体组织同意备案的应为有效。

综上所述，本文认为，关于农村房屋买卖合同的效力问题，尽管相关法律尚不健全，缺少明文规定，但是，从立法精神出发，分析综合相关法律规定，还是可以得出结论：农村房屋买卖只要符合合同法规定的有效要件，如果没有其他违法行为，就应当认定其有效，未办理过户登记或者购买人是非农人口均不影响合同效力。

参考文献：
［1］《中华人民共和国宪法》第十三条
［2］《土地管理法》第八条至第十三条 第六十二条
［3］《物权法》第152条至第155条
［4］杨立新网站 《论民事权利保护的请求权体系及其内部关系》，2005年6月7日发表
［5］《中华人民共和国民法通则》第七章
［6］《多语种土地词汇手册》中文版，中国财政经济出版社，2005
［7］《中华人民共和国土地管理法》第六十三条
［8］ 尹忠显主编《新合同法审判实务研究》，人民法院出版社，2006
［9］ 北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知