买房缴税几大“潜规则”需注意

不论是差额5.55%的营业税，还是差额20%的个人所得税，假设一套购价为20万的房屋，在2010年以40万的价格出售，（40-20）×5.55%和（40-20）×20%所得出的结果都让辛苦赚钱的百姓有种被“割肉”的感觉。采访中，百姓一致表示：国家的税务征收政策，作为公民是一定按章执行的。但是，在税务缴纳的过程中，由于很多百姓并不了解具体的税费征收政策，却频频遭遇税费“潜规则”。

潜规则一：

两家怎么都交了税？！

【案例】通过一家家门口的私人小中介，于洪区的张先生将一套82平方米的房屋以35万元的价格卖给了动迁搬来的李先生。

由于二人都是初次进行房产交易，所以与中介协商过后，大部分手续都由中介全权办理。直到有一天，两人闲聊的时候发现有些不对劲了。

“难道买卖双方都要缴纳营业税和个人所得税么？”发现发票有所不同，二人提出了这样的疑问。

解析：其实按照规定，营业税和个人所得税应该是由卖方承担的。但是在现实生活中，很多的卖家都会通过中介与买房协商签署“交易中产生的所有费用由买房承担”的协议，这也是变相提升房价的方式。

而张先生和李先生遇到的问题是，买卖双方并未签署协议，本应由卖方缴纳的税费，两个人却重复缴纳了！

在这次交易中，购价为15万元的房屋，蒸发掉了（350000-150000）×5.55%+（350000-150000）×20%=51100元的税费。明眼人都能看得出，税费是被谁吃掉了！

潜规则二：

你的税费我来掏？！

【案例】2007年，王女士通过中介购买了一套二手房，交易之中王女士通过中介与卖方签署了“交易之中产生的所有费用由买方承担”的合同条目。2010年3月房产证办下来了，更名前夕卖方又提出了新的要求。在2007年到2010年这三年之中，卖家又购买了一套商品房，卖方认为此交易行为发生在与王女士交易行为之中，所以要求王女士承担其购买房屋时产生的1000余元的税费。

解析：由于交易持续了三年的时间，卖家便抓住了“交易之中”这个关键词来大做文章，明明是互不相关的两次交易，却让王女士承担契税。

1000余元的数目并不大，通过法律途径解决并不值得，但像王女士这样的买家，以后却不敢再签这样的协议了。

潜规则三：

不知道个税可以退！

【案例】2009年末，皇姑区的刘先生购买了一套改善型的商品房，面积比老房子要大很多。2010年，他准备把老房子卖掉，但原始发票上购房价是20万的房屋，在2010年年初出卖时的定价已经涨到了32万，他需要交（320000-200000）×20%=24000元的个人所得税，这一下子把他卖方的积极性打消了一大半儿。于是刘先生把刚刚挂到中介的房子又拿了下来。

解析：很多百姓并不知道，在一年之内，只要你买一套大房子，再卖一套小房子，卖房子所缴纳的个人所得税是可以返还的。

而税务部门在征收税费的时候，也并不了解您的房屋交易状况，这就造成很多百姓明明是可以办理退税的，但是在双方不知情的情况下，该省的钱没有省上。

这里，记者也要提醒广大要进行房产交易的读者，如果有类似的情况可以咨询一下税务部门，各级税务部门会按照当时在实行政策为大家办理税费的征收和返还。

潜规则四：

房改房交不交税？

【案例】去年11月份赵大爷在铁西买了一套80多平方米的商品房，今年要将原来不到50平方米的房改房卖掉。已经年近七十的赵大爷对税费并不了解，怕交税太多，房子握在手里一时不敢出手。

解析：这里我们要提醒大家的是，房改房按规定是不征收营业税的。

而赵大爷的情况很幸运，按照上面提到的政策既可以返还个人所得税，又能够免征收营业税，由于不明白税务政策，导致了这位老大爷走入了“税费误区”，本该早就交易成功的房子，到现在还没卖出去。

“ ”