个人房屋交易纳税指南

　　本文介绍房屋买卖税的税费种类以及税费计算方法。房屋买卖税主要有个人所得税、契税、营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费等税费，相关计算比率在下文详细介绍。

　　个人房屋交易(包括房屋买卖、房屋赠与和房屋交换)涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种及教育费附加和地方教育费。其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳，营业税、个人所得税、土地增值税、城市维护建设税及教育费附加和地方教育费由卖房者缴纳。

　　房屋按其性质分为普通住房、非普通住房和非居住用房。普通住房应同时满足以下条件：单套建筑面积在144平方米(含144平方米)以下、住宅小区建筑容积率在1.0以上、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。根据《转发辽宁省地方税务局 辽宁省财政厅 辽宁省建设厅关于印发〈辽宁省房地产税收管理若干问题的规定〉的通知》(抚地税发[2005]148号)规定，普通住房是指单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)的住房，根据《关于进一步明确房地产市场税收征管有关问题的通知》(辽地税函[2005]258号)规定：(一)个人拥有具有产权的房改房首次上市转让时，可视同普通住房;(二)纳税人销售平房住宅，凡符合普通住房标准的，可视同普通住房。非普通住房是指单套建筑面积在144平方米以上的住房。非居住用房是指普通住房和非普通住房以外的房屋，包括办公用房、门市、网点、车库等。

　　一、营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费

　　根据《转发辽宁省地方税务局辽宁省财政厅 辽宁省建设厅关于印发〈辽宁省房地产税收管理若干问题的规定〉的通知》(抚地税发[2005]148号)和《转发省地税局关于房地产二级市场营业税征收问题的紧急通知》(抚地税发[2006]9号)文件规定：从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额缴纳营业税及附加(包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费);个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税及附加;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税及附加，税率为5.55%。

　　计算方法：个人转让购买5年以内的住房，应纳税额=售房收入×税率;转让购买5年以上的普通住房，免征营业税;转让购买5年以上的非普通住房，应纳税额=(售房收入-购房价格)×税率。

　　个人拥有具有产权的房改房首次上市转让时，可视同普通住房，免征营业税(辽地税函[2005]258号)。

　　个人转让住房的购房时间，可按房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间孰先原则确定。

　　个人销售或转让非居住用房，没有年限上的优惠。以全部收入减去房屋的购置或受让原价后的余额为营业额计算缴纳营业税及附加。减除项目支付款项凭证必须是发票或其他合法有效凭证。

　　二、个人所得税

　　根据《转发关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(抚地税发[2006]93号)规定，从2006年9月1日起，个人房屋转让所得征收个人所得税，税率为20%。

　　个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。

　　住房转让所得，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。

　　(一)对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　(二)对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关按住房转让收入的1%核定征税。

　　(三)对纳税人出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的，出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，根据重新购房的金额与原住房销售额(原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同)的关系，全部或部分退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

　　个人先购买新住房后1年内出售原住房的，按先购买新住房的金额与出售原住房销售额的关系，相应抵减纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部抵减纳税保证金;购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例抵减纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

　　跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。

　　个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。

　　个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同、完税凭证、产权证原件、身份证、个人所得税纳税保证金收据原件和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。

　　个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　(四)个人转让非居住用房，没有年限上的优惠。以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个人所得税，税率为20%。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关按住房转让收入的1%核定征税。

　　三、 契税

　　契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种。《中华人民共和国契税暂行条例》规定，征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为，税目为国有土地使用权出让，土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)，房屋买卖、赠与和交换，纳税人是在我国境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。为鼓励个人改善住房条件，促进普通住房交易市场的发展，根据省政府[1999]61号《辽宁省契税暂行实施办法》文件规定契税税率为4%。对个人购买(不含房屋赠与和房屋交换)普通住宅的，税率暂减按3%征收。我市从1999年12月10日起，对个人购买普通住宅，税率暂按1.5%征收(抚地税发[1999]269号《关于调整契税税率的通知》)。个人拥有具有产权的房改房首次上市转让时，可视同普通住房，减半征收契税(辽地税函[2005]258号)。

　　目前我市个人房屋买卖契税税率执行标准是：

　　契 约 时 间 房 屋 性 质 税 率 (%)

　　1997年10月1日前 住房、非居住用房 6

　　1997年10月1日—1999年8月1日前 住房、非居住用房 5

　　1999年8月1日—1999年12月10日前 住 房 2.5

　　 非居住用房 5

　　1999年12月10日——2006年1月1日前 住 房 1.5

　　 非居住用房 4

　　2006年1月1日起 普通住房 1.5

非普通住房 4

　　 非居住用房 4

　　四、印花税

　　个人买卖房地产按交易金额的万分之五的税率对买卖双方分别征收印花税。新购商品房按万分之五缴纳印花税。应纳印花税=交易金额×适用税率。产权证另行贴花五元。

　　五、个人房屋交易需提供的资料

　　(一)商品房

　　1、商品房买卖合同书原件;2、商品房销售专用发票原件、复印件;3、房屋平面图原件、复印件。

　　(二)存量房

　　1、产权证原件、复印件;2、房地产买卖契约原件;3、买卖双方身份证原件;4、非居住用房评估报告原件、复印件。

　　(三)房改房

　　1、产权证原件、复印件;2、房地产买卖契约原件;3、买卖双方身份证原件;4、房改房审查表原件、复印件;5、国有住房出售收入专用票据。

　　(四)拍卖房产

　　1委托拍卖合同原件;2、拍卖公告原件、复印件;3、拍卖成交确认书原件、复印件;4、其他同商品房、存量房、房改房所需资料一致。

　　(五)法院判决房产

　　1、判决书、裁定书等原件、复印件;2、其他同商品房、存量房、房改房所需资料一致。

　　六、个人房屋交易流程图

　　产权登记 纳税申报 税务机关 房屋买卖 税务机关

　　核 定 完全赠与 审核确认

　　个人房屋买卖税计算主要根据各种税率来计算的，找法网房地产法整理。