房产转让税收政策指南

一、正常交易过程中所产生的税收

在《通知》出台以前，根据相关法律规定，正常房产转让交易过程中的主要税费包括：占房屋总价5.5％的营业税、买卖差价20％的个人所得税和1.5％的契税。具体而言，如下：

1、营业税

个人销售房屋适用营业税，税目为销售不动产，适用税率5%，计税营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。个人购买住房以取得的房屋产权证上注明的时间作为其购买房屋的时间。通常在征收营业税的同时常常包含城市维护建设税、教育费附加等，所以在缴纳的时候，往往营业税就成了5.5%左右，根据各地教育附加税、城建税的不同往往会有所差异！
根据《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（下称营业税通知），从2006 年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

2、个人所得税

个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率是20%， 由卖方支付。

在税前扣除方面，福州市目前采取的办法是：统一在交易价格的基础上扣除20%，再对扣除后的价格与原值的差征税。比如：房子交易价为60万元，原值为40万元，则征税额为：60×（1-20%）－40＝8（万元）。即，该房只需按8万元缴纳个人所得税。

对纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，普通住宅按纳税人住房转让收入的1%核定征收个人所得税，非普通住宅按纳税人住房转让收入的1.5%核定征收个人所得税。即上述房产的个税为：60万×1%=6000(元)。

并且按照有关规定，在下列两种情况下，可以免征个人所得税：

（1）个人转让自用达五年以上、并且是惟一的家庭生活用房取得的所得，免征收个人所得税。
（2）按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得税收个人所得税有关问题的通知》(财税字(1999)278号)第三条的规定，个人现自有住房房产证登记的产权人为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可以全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，不予免税。
3、契税

金额为成交价或指导价×3%（个人第一次购买自用普通住宅减半征收，即：成交价或指导价×1.5%），由买方支付。

4、印花税

买卖双方各付成交金额的0.05%，产权证印花税每本5元

5、登记费，一般是80元/套

以一套成交价为50万元的二手房交易(假定差价为20万)为例，在办理正常过户的情况下，交易过程中的主要税费包括：占房屋总价5.5％的营业税、买卖差价20％的个税和1.5％的契税，共约7.5万元。

而按照《通知》的规定，赠予转让的税费主要有：占房屋总价2％的赠予公证费，以及由买方承担的3％赠予契税，合计2.5万元；相比之下，采用赠予方式可免去交易税费近5万元。显而易见地，通过无偿赠予所花的费用要较正常转让行为少得多。因为通过赠予行为征收的税费项目明显少于正常转让行为.

二、关于无偿赠予房产行为的税务政策

1、按照《通知》的规定，房屋无偿赠与分为两种情况：

　 （1）一般赠与行为，包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与等。　

（2）其他无偿赠与行为，除一般赠与行为之外的赠与行为。　

同时，按照《通知》规定，纳税人在办理无偿赠与减免税手续时，应根据不同情况提交相应的证明材料，填报《个人无偿赠与不动产登记表》并作出无偿赠与声明。经税务机关审核通过后方可办理无偿赠与减免税手续。　

　 （1）属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》；　

　 （2）属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；　

　 （3）属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。　

　　 2、通过无偿赠予取得房产的，受赠人需全额缴纳契税、印花税　

《通知》规定对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。　

3、关于公证费用。

依据司法部颁布的《公证服务收费标准》相关规定，对公证项目为证明财产继承、赠与和遗赠的，公证处按财产价值的2％收取公证费用，最低收取200元。

4、关于通过受赠取得的房产再次转让的税收问题

　　(1)按照《通知》规定，个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，两种赠与方式购房时间确认不同。　

①对通过一般赠与取得的房屋，即通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定执行，即，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。”　

　 ②对于以其他无偿赠与方式取得的住房，其购房时间确定为发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间。不再执行国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定。 　

　　因此，对于受赠不足5年再出让的，按照5%的税率全额征收营业税。　

　（2）受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。　

5、赠予方式转让房产应注意的问题　　

通过以上分析，可以看出通过无偿赠予达到转让房产的目的，较之一般的转让方式更为省钱。但赠予也存在不少问题，首先由于赠与就法律性质而言不属于买卖，购房者无法办理贷款，只能一次性支付现金，对于买房者有资金压力。其次，根据《合同法》的规定，赠与人对赠与的房产并不负有质量保证责任。买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。

二零零六年十一月十日