专家教您合理避税

买房的契税分档次

记者从地税部门了解到，目前个人买卖住房主要涉及以下税种：土地增值税、个人所得税、契税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加以及印花税。当然，并不是所有的交易都涉及以上全部税种。

地税工作人员表示，买房者主要需要缴纳契税等。在我市购买普通住宅，需要按房款的2%交纳契税；非普通住宅，也就是俗称的“高档房”则需要按房款的4%交纳契税。

目前我市普通住房的标准是，同时满足以下三个条件：建筑面积144平方米（含）以下；销售单价：江南八区 8690元/平方米（含）以下，江宁区5100元/平方米（含）以下、江北片区3700元/平方米（含）以下；容积率（建筑面积/土地面积）在1.0以上。

上文中提到的周先生，购买的别墅面积300多平方米，房款400万。按照这个衡量标准，小周所购买的别墅属于高档房，需要在财政局契税窗口，按房款的4%缴纳契税，即16万元。

而市民陈女士购买的房子虽然外观陈旧、装潢一般，面积也很小，，但45平方米的住房总价55万，单价超过了8690元，同样也属于非普通住宅。需要按房款的4%缴纳契税，即2.2万元。

而在此之前，市民小李接手了陈女士家一套位于市郊的80平方米小高层公寓房，价格为60万元。所以小李买下的房子虽然新，装潢也不错，但由于单价低，面积也不到144平方米，则属于普通住宅，只需要按照房款的2%，即1.2万元缴纳契税。

卖房者要缴哪些税

地税工作人员表示，个人卖出房产需要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、土地增值税等。其中，个人销售普通住房暂不缴纳土地增值税，而如果销售的是高档房，则需要按房款的1%缴纳土地增值税。另外，如果居民购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税。如果转让的是家庭自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房，则取得的所得则免征个人所得税。

另外，个人所得税可以选择两种交税方案：如果卖房人能提供完整、准确资料的，采取查账征收的方式，按应缴个税额的20％计算；如果卖房人不能提供完整资料的，则采取核定征收的方式，按住房转让收入的1%比例缴纳个人所得税。

比如上述例子中的陈女士和小李。陈女士出售的住房虽属于普通住房，但不是个人唯一生活用房，购买也未超过5年，因此不能免去营业税和个人所得税，但不用缴纳土地增值税。

他们到房产局交件以后，在地税窗口，由陈女士缴纳营业税（总价的5%）3万元；城建税和教育费附加、地方教育费附加（营业税的11%）3300元；印花税（总价的0.05%）300元；由于陈女士无法提供自己几年前买房的发票，税务工作人员采取核定征收的方式缴纳个人所得税（总价的1%）6000元。因此，陈女士一共要为卖房付出39600元税款。

地税部门还提醒卖房者，如果所卖的房子是继承、赠予、离婚财产分割等形式取得的，那么必须采取查账征收的方式来缴纳。

地税部门提醒纳税人，买卖房屋的情况比较复杂，涉及的问题很多，涉及的税种和相关减免政策也很多，具体情况，具体答复。纳税人可以携带相关资料到房产市场的地税窗口具体咨询。

不正规避税后患无穷

“私订终身”房财两空

“私订终身”是指买卖双方商量好房屋价格后，房主先将房产证交付买主，买主付清绝大部分房款后，房主交钥匙让买主住进房子。双方约定，等房子满了5年再去办理过户手续，以此规避税费。

风险提示：因为房产证还是原房主的，房主就可能通过挂失来注销原房产证，办理新证后，一房两卖，或者因欠债被法院查封等，都可能造成纠纷。

“赠予避税”得不偿失

所谓赠予避税，是指双方不办理过户手续，而是以赠予的方式变相交易，以此省下一部分税款。

风险提示：如果用“假赠予”的方式逃避税收，买家再次出手的时候需缴比正常交易还要多的个人所得税，损失会很大。而且如果卖主将房子抵押出去，同时又将房子以赠予的形式卖出，这样买主的利益就会受到严重侵害，即使诉至法院，也很难裁决。

“阴阳合同”易留后患

“阴阳合同”是指在售房中，买卖双方签下两份合同，一份填下真实的房价，双方按照这个价格来交易；另一份则把房价降低，拿到房管部门去交件，由于总价低了，纳税额也会相应减少。

风险提示：高价买卖低价报税属于虚假交易，违反税收政策，风险性较大。其次，买房人如果再次将房子转让时，由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低。

且再次卖出和买入价之间的差额较大，再次缴税时也会相应多缴。另一方面，买方如果坚持以合同价为据，剩下的差价不付，也会产生纠纷。

税务专家教你合理避税

本报记者李子俊报道 自今年下半年来，随着国家一系列信贷政策的调控，红火一时的房市开始遇冷。本月11日，中国人民银行、中国银监会下发通知，明确以户为单位执行第二套房贷政策，这无疑又给遇冷的楼市兜头泼了盆冷水。

在南京市二手房成交量连续4个月萎靡不振的现状下，如何顺利卖出手中的房子？有税务专家建议：投资者可选择合理避税方式，同时做好租房策略和对房价走势的研判。

办法一：提供完整、准确的资料

投资客小王最近很烦恼。早在8月份时，他就敏锐地“嗅”到了房价一路“高歌猛进”的势头已一去不复返，于是赶紧将手头上五六套房子挂在中介，准备抛售。但是，几个月过去了，却连一套都没有卖出去。眼看着国家的信贷政策一个接一个，中介的门庭也越来越冷落。

这时，专家给小王支了一招，可以让他合理避税1万元，把这1万元的优势体现在房价之中，房子必然会好卖一些。

相关政策规定，二手房交易中将可以选择两种交税方案：如果卖房人能提供完整、准确资料的，按应缴个税额的20％计算；如果卖房人不能提供完整资料的，将按住房转让收入的1%缴纳个人所得税。

这也就是说，买卖二手房可以按照两种方式中较低的税费缴纳。以小王手上一套挂牌价为100万元的二手房为例，一年前他买进的是90万元。如果按照第一种方式缴纳，需要交（100-90）×20%=2万元的个税；按照第二种方式缴纳，则只需要缴纳100×1%=1万元的个税。

办法二：达到5年期限再卖

市民许大妈的儿子最近在郊区买了套大房子，手头挺紧。许大妈于是想把自己现在住的一套2003年购买的70多平方米的房子卖掉，给儿子提前还贷。目前该房在中介的挂牌价为60万。

税务专家表示，有政策规定，对个人出售自住5年以上，并且是家庭唯一生活用房的普通住房，免征个人所得税及营业税。许大妈家目前的户口本上只有她和老伴的名字，这套房子是老俩口的唯一生活用房，同时也符合普通住房的条件。从房产证的日期上来看，到明年4月份，该房就满5年了。因此税务专家建议许大妈，暂缓出售，可以考虑先行出租，等满5年后再出售。按这样计算，许大妈可节省下60×5%=3万元的营业税，以及60×1%=6000元的个税。

办法三：卖完再买，一年内可退税

小张是镇江人，毕业后留宁工作。今年4月，小张家人为他花40万元在镇江购置了一套房子。最近，小张在公司所处的江宁区看中了一套90万元的房子，他准备将镇江的房子以60万的价格卖掉后，买下江宁的房子。

税务专家表示，不久前，江苏省地税局曾发通知，我省境内的个人出售住房后，于一年内在省内其他城市购买另一套住房的，可以按规定抵、退个人所得税保证金。小张应控制好卖房后再次买房的时间，一年内在宁买房时，如能够提供房屋原值发票、合理费用发票，且购房价格大于售房价格，可按规定抵、退个人所得税保证金。

办法四：将税款从房价中剥离

以前文所提及的小王为例，他原来在中介挂牌的几套房子都是含税价。也就是说，一套挂牌100万元的房子，包含了近6万元的营业税、个税等各项税种，小王真正拿到手的只有94万元。

税务专家在此建议，买卖双方最好将税款从房价中剥离，否则计入房款总额写入合同后，双方到交易大厅窗****营业税、契税时，还将按100万元的实际卖出价，重复计算一次，反而要多交税。

小王可以将税从房款中单列出来，把房价降为不含税后的94万元，写入买卖合同，至于剥离出的税款怎么交，双方可以签补充协议再约定。