专家答疑：贷款压力大能否主动提出要退房？

近几个月来，上海的部分楼盘，不管是一手房还是二手房都出现了调价现象。有些近期购买房屋的购房人想解除合同，但是一份有效的合同应当按照合同的约定履行，在没有法律规定或合同约定的情况下，能否提出退房的要求呢？本期的律师说法栏目就为这部分人作些分析。

　　读者问题：

　　夏小姐前几天买了总价70多万元的房子，支付了15万元首付款，并签订了合同。但最近她先生正在换工作，收入也不稳定，考虑10月份就要开始还贷，压力很大，夏小姐就想退房。

　　“我知道这样我们违约了，这个违约金能否少交点？”她也承认自己这么做的确是违约，但不知道能否通过一些法律途径来解决这个问题。

　　律师说法：

　　夏小姐能不能退房或者在支付违约金后能否退房呢？带着这个问题，记者采访了上海光明律师事务所的沈国兴律师，沈律师认为有一定的难度。

　　根据《合同法》的规定，解除一份有效的合同，有三种方法，即协商解除、法定解除和约定解除。协商解除是指当事人协商一致，解除合同；法定解除是指，符合法律规定的情形的，一方当事人有权解除合同；约定解除是指，当事人约定一方解除合同的条件，在条件成熟时，该方当事人有权解除合同。应当说，夏小姐的情况不符合法定解除的条件。是否符合合同约定的解除条件呢？这需要看合同的约定。

　　因此，夏小姐解除合同的唯一途径就是与开发商协商解除合同。夏小姐可以与开发商就解除合同的违约金等情况进行协商，得到开发商的同意，合同可以解除。

　　在很多情况下，在签订合同后，开发商不同意解除合同。夏小姐能否按照合同的约定支付违约金或赔偿开发商的损失，来解除合同呢？应当说，是不能的。根据我国《合同法》的规定，一方当事人违约后，对方有权要求其继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。

　　在实践中，还常出现未能足额贷款的情形。在购房人的实际贷款额度没有达到预期，甚至不能贷款的情况下，购房人是否有权解除合同呢？

　　沈律师认为，应当依照合同的约定，即合同中是否约定了贷款办不出来或额度不够情况下如何处理，如果有约定的话，就按照合同的约定处理。据了解，在一般的房屋预售中，开发商一般对此情况约定有明确的处理方法，但在通常的二手房买卖中，一般没有明确的约定。在这种情况下，律师认为在我国《合同法》中并没有规定“情势变更”，付款是购房人的义务，贷款只是付款的一种方式，在不能贷款或额度不足的情况下，购房人的义务并不能免除。