无权处分的房屋买卖合同之法律处理分析

　　一、问题提出

　　2014年11月12日，国务院总理李克强签署国务院令公布了《不动产登记暂行条例》，将土地、海域以及房屋、林木等定着物(即不动产)的权属登记全部统一到一部法律之下，对于《物权法》确定的物权公示公信原则的落实是个有力保障。《暂行条例》自2015年3月1日起施行，但是在全国全面落实应该还需要一段时间，也即意味着不动产登记“名不符实”的“乱象”还会存续一段时间。这为房屋交易的“无权处分”留下了制度空间。在展开本文的论述之前，先提出几个实践中比较常见的无权处分的房屋买卖案例。

　　(一)案例呈现

　　案例一：甲原住房屋因城市开发建设而被征收，乙公司负责拆迁开发。甲与乙签订安置协议，约定甲回迁安置房屋A。后甲因个人原因与丙签订房屋买卖合同，约定将房屋A出售于丙。待房屋A建成后，甲未及时向乙支付房款差价，导致甲无法取得房屋A的登记所有权。现丙要求取得房屋A的所有权而与甲发生纠纷。

　　案例二：甲与乙系朋友，乙因常年在外地而委托甲照看房屋A。甲因生意失败而急需用钱，于是就打起了主意决定将乙的房屋A卖掉。之后甲伪造了乙的出售房屋授权，与丙签订了房屋买卖合同并让丙入住房屋A。后乙回来发现房屋A已经被丙占有使用而引发纠纷。

　　案例三：甲与乙系朋友共同出资购买房屋A作为投资用，但受限于当时房屋限购政策，只将房屋A登记在甲的一人名下。后甲急需用钱，在未经乙同意的情况下私自将房屋A出售给了丙。后乙发现房屋被甲私自出售而引发纠纷。

　　案例四：甲与乙系夫妻，有夫妻共同财产房屋A1、A2、A3三套，其中房屋A1登记为甲所有，房屋A2登记为乙所有，房屋A3登记为甲乙共同共有。甲在未经乙同意的情况下，将房屋A1、A2、A3分别出售给丙1、丙2、丙3。

　　(二)类型化分析

　　总结前述四个案例，一个总的特征即是甲未取得房屋A的所有权，也未经所有权人乙的同意，就将房屋A出售给丙，因产权人乙不同意而引发纠纷。但是四个案例却又有其自身的不同特点。

　　案例一，甲不享有房屋A的所有权(未登记物权)，但是却享有对房屋A的债权。丙与甲签订房屋买卖合同是基于对甲享有房屋A债权的信任。

　　案例二，甲不享有房屋A的所有权，也不对房屋A享有债权，只是受乙的委托临时照看房屋A。丙与甲签订房屋买卖合同是基于对甲伪造的授权的信任。

　　案例三，甲享有房屋A的所有权，但不是全部所有权而只是部分所有权。丙与甲签订房屋买卖合同是基于对物权公示公信原则的信任。

　　案例四，甲享有房屋A的所有权，且甲与共有权人乙有夫妻的特殊关系。丙与甲签订房屋买卖合同是基于对甲乙夫妻关系的信任。

　　由此可见，所列案例实质上分为两大类：第一类，“甲卖乙物”，即非物权所有人出售房屋;第二类，“甲卖与乙共有物”，即房屋部分所有权人出售房屋整体。

　　二、处理无权处分的房屋买卖合同需要解决的问题

　　(一)无权处分

　　无权处分一般是指对涉案房屋(房屋A)无处分权的人(甲)，对外(丙)以自己(甲)的名义将涉案房屋出售给案外人(丙)。从“无权处分”的概念来看，无权处分有这样一些特征：1.房屋的出售人不享有房屋所有权，这是无权处分最根本的特征。无权可能是根本没有所有权，也可能是只享有部分所有权。2.出售房屋的人对外以自己的名义，这是无权处分的形式特征。无权处分虽然不享有涉案房屋的所有权，但是房屋出售人却是以自己的名义而非房屋实际所有人的名义对外进行出售。3.出售房屋实际分为两个阶段的行为，这也是学界和实务界最引起争论之所在。无权处分一般先是为就涉案房屋的处分签订房屋买卖合同，之后再依据房屋买卖合同就涉案房屋进行物权转移。

　　前述案例中，案例一、三、四中甲均构成无权处分，但是案例一中的甲属于事实上的无权处分，为最典型的无权处分;案例三、四中的甲属于法律上的无权处分，为最常见的无权处分。

　　(二)无权代理

　　无权代理是指涉案房屋(房屋A)的出售人(甲)对外(丙)以房屋所有权人(乙)的名义将涉案房屋出售给案外人(丙)。无权代理与无权处分的本质区别在于房屋出售人究竟是以谁的名义进行处分行为。从这一点讲，无权代理不能等同于狭义的无权处分，但是我们也要注意到，在无权代理出售房屋的情形下，出售行为并非房屋所有权人真实意思表示的体现，因此也属于广义上的无权处分。

　　前述案例二即属于这种无权代理。

　　(三)无权处分的效力

　　根据前述，无权处分实际上有两个阶段，第一阶段是为实现物权转移的债权行为，第二个阶段才是本质意义上的处分行为。因此探讨无权处分行为的效力，对这两阶段的行为的效力均需要作出判断。按照《物权法》的立法精神，已经将债权行为和物权行为做了分离，两者之间的效力不直接互相否定，即债权行为的效力不以物权行为的效力为前提，同样物权行为的效力也不以债权行为的效力为前提。

　　房屋物权的转移需要登记，该物权行为的操作实际上还有行政主管部门的把关审核，在实践中发生的纠纷较少，更多的是集中在债权行为。关于无权处分合同的效力，《合同法》第五十一条如此规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”反面解释即权利人未追认或一直未取得处分权的，合同无效。该条规定被称誉称为中国民法上的“精灵”，在理论界和实务界都引发了极大的争论。如果将无权处分作广义的解释，那么无权处分合同的无效结论将会严重扰乱房屋交易秩序。在未对无权处分合同的概念作出明确的界定情况下，立法者在《物权法》设置了善意取得制度进行弥补。但是善意取得制度有着严格的条件限制，故最高院又进一步突破，在《买卖合同司法解释》中明确法院不支持无处分权合同无效。故实践中，无权处分合同的效力已经被认可。

　　(四)善意取得

　　善意取得制度是《物权法》设置的保障善意第三人的一个制度。善意取得的成立，需要满足三个条件：1.受让人是善意的，这是善意取得制度的制度根源。无权处分的结果导致物权转移给第三人，如果该第三人没有任何过错，从保护交易秩序和第三人的角度出发，均应当确认善意第三人取得物权的合法性。2.受让人支付了合理的价格对价。该条件其实是对第1个条件的细化，何从判断主观善意?内心的意思往往无法探知，只能从客观的行为去判断。交易的一个重要因素就是价格，如果以低价购进，则很难认定买受人的善意。3.物权转移已经完成。这是一个实践性的要求。善意保护制度是在平衡实际权利人和买受人的权益。当物权转移已经完成，交易的事实已经成就，推翻现状让实际权利人取回物权，对整个交易秩序是大的破坏，因此不应当支持;而在物权未发生转移的情况下，无权处分的行为只完成了一半，保持原有的权属关系更利于整个社会秩序。

　　(五)相关法律规定

　　通过前面论述，我们再从法律规定的角度重新梳理一下有关无权处分的法律处理问题：

　　第一，《合同法》对无权处分和无权代理合同的效力规定。无权处分合同和无权代理合同都是效力待定合同。《合同法》第五十四条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

　　第二，《物权法》规定的善意取得制度是对无权处分行为的规制和救济。《物权法》第一百零六条第一、第二款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

　　(二)以合理的价格转让;

　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。”

　　第三，最高院在司法解释中对无权处分合同处理的规定。《最高院买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

　　三、无权处分的房屋买卖合同的法律处理

　　(一)“甲卖乙物”合同的法律处理

　　这种情形最为常见的是拆迁安置房交易，因为拆迁安置过程中一家基本会分得多套房，并且房主从签订拆迁安置协议到拿到房屋再到办理产证需要一段较长的时间。在这段漫长的时间内，房主将其中一套房屋交易流转出去也是非常普遍的现象。案例一就是该情形的一种抽象表达。

　　案例一中甲系无权处分人，乙系房屋所有权人，丙系买受人。第一，甲与丙签订的房屋买卖合同合法有效。根据《最高院买卖合同司法解释》的规定，甲与丙签订的合同虽属无权处分合同，但是该合同不具备《合同法》第五十二条规定的无效情形，因此合同合法有效。第二，甲与丙签订的合同能否履行需要具备一定条件。这个条件就是甲与乙完成安置房的交付和所有权转移登记。否则，甲因为未取得对房屋A的登记所有权而无法实现向丙转让物权。第三，丙不因善意取得而取得房屋A的所有权。丙对甲不享有房屋A的物权是明知的，虽然支付了合理的价格对价，但是丙并未实际取得房屋所有权登记，因此丙未取得房屋A的所有权。第四，丙只能向甲主张相应的合同责任。因合同无法实际履行导致丙签订合同的目的无法实现，并且过错责任在甲，因此丙有权选择行使法定解除权并要求甲赔偿相应的损失。

　　这里需要说明一点的是案例一中甲是因为未积极与乙办理交房事宜而导致无法取得房屋所有权。实践中因为房价的上升导致许多“甲”故意不去拿房，此时丙就无法实现拿房的目的而只能选择解除合同并要求赔偿。等丙解除合同后，甲立即与乙办妥交房手续并转手出售获得差价。如此一来，丙会陷入非常被动的地步，不但拿房的合同目的无法实现而且可主张的赔偿数额因为没有统一标准而无法量化和期待。

　　(二)无权代理合同的法律处理

　　在目前实践中无权代理处分合同应当说是比较少见的，主要是这样操作的成本和难度都太大。一般买受人都有相当的谨慎意识，未见到房屋所有权人的亲自授权，或该授权未经公证，是不太会凭一纸简单的书面授权就与代理人签订买卖合同。案例二是经抽象后的一个典型无权代理合同。

　　案例二中甲系无权代理人(广义的无权处分人)，乙系房屋所有权人，丙系买受人。第一，甲与丙签订的合同合法有效。这个有效有一定的前提，即合同内容绝对有效，合同主体待定。如果乙对合同内容予以追认，则合同对乙和丙有效;如果乙拒绝对合同内容追认，则合同对甲和丙有效。从案例描述来看，乙是不愿意对合同内容追认的，那么合同在甲和丙之间有效。第二，买卖合同无法实际履行。因为乙不对合同内容追认，而甲又不实际享有房屋A的所有权，根据合同内容丙享有的权利则成了水中月。此时甲的无权代理转化成了案例一中所说的无权处分。第三，丙是否取得涉案房屋的所有权需要考察丙是否尽到了善意第三人的注意义务。案例二中丙并未办理房屋与所有权转移登记，因此丙仍不享有房屋A的所有权。第四，丙只能向甲主张违约责任。

　　(三)“甲卖与乙共有物”的法律处理

　　这种法律纠纷多发于婚姻家庭关系中，我国婚姻法对夫妻财产采共有制为原则、分别制为例外的原则，因此只要是婚后所得财产，均属夫妻共同所有而不论登记为谁。这就为交易纠纷的发生埋下了伏笔。

　　案例三中的房屋买卖合同合法有效，甲构成无权处分也无异，丙是否能取得房屋所有权则需要取决丙是否满足善意取得制度。如果甲丙在乙发觉此事之前就已经完成办理了过户手续，那么房屋所有权转移事实已经成就，乙只能向甲主张侵害物权的责任。

　　案例四中实际区分了三种类型，其中类型1的本质与案例三一致，故不在此赘述。类型2与类型3的无权处分又与表见代理制度相关联。根据我国婚姻法的相关规定，夫妻对共有财产有同等处置权利。那么在类型2和类型3中能否运用表见代理制度来进行说明?根据目前司法实践的操作，夫或妻未经对方同意单方处分夫妻共同财产的，不能简单地认为可以构成表见代理。第一，甲处分夫妻共同财产的行为构成无权处分，但该处分合同属合法有效。第二，丙不能取得房屋A的所有权。房屋未登记在甲的名下，虽然甲与乙系夫妻关系，但在重大财产处理上应当有夫妻双方的共同处分意思，在仅有甲单方意思表示的情况下，丙受让房屋A不能认定为善意。第三，丙与甲在此次交易过程中均有过错，双方按照各自的过错情节对违约责任承担各自的责任。

　　四、结语

　　房屋交易属重大交易，交易双方均应当谨慎而行。但是因为之前不动产登记制度未统一、楼市政策复杂多变、相关法律制度内在冲突，导致虽然可能尽到了合理的注意义务但是还是难免深陷其中而导致合同目的无法实现。虽然现有的司法实践对无权处分合同的效力做了肯定，但是买受人也只能依据此合同获得一个赔偿的权利而无法实现取得房屋所有权的合同目的。往往此类交易中，买受人都是先支付了房价，在之后的办理房屋所有权转移登记过程中逐渐事发。在彼时再要求解除合同、退回房款、赔偿损失，于买受人而言风险太大。因此我们提醒买房人，在进行二手房交易的时候，一定要对“无权处分”的情况格外注意，做好前期把关;待合同签订后，需要立即办理过户手续，确保取得登记物权。