关于房屋买卖问题，承租人优先权的效力

　　找法网网友咨询：我从1996年就跟林业局的租用了一栋5层楼房做商业用途，租用的合同期到2004年8月底止! 但是在2003年就在我毫不知情的情况下把房屋转卖给他人，并已在2003年10月已经办理好房产过户手续，房产证已经办好。现在我正通过法律手段想取消他们的买卖合同，并由我优先购得。在法庭上审理时对方说了一句话：“就是取消了我们的买卖合同我也可以不卖给你!” 我想请教一下，我这场官司能打赢的胜算有多高？ 打赢后取消了他们的买卖合同后我能否顺利购得该房产？会不会照对方所说取消了后也可以不卖给我？ 如果购买该房产时对方跟房管局的都不配合的话，那我该怎么办？

　　广东广州杨帆律师回复：

　　一、法律关于优先购买权的规定。我国《合同法》规定，出租人出售房屋时，应当在出售之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。这里是指同等条件下的优先购买权，主要体现为房屋价款和付款方式的同等条件。

　　二、应区分两种情况处理。

　　1、按规定办理了房屋租赁登记备案手续的情况。在此情况下，出租人在出售房屋前合理期限内应当通知您，否则您可以到法院起诉社，主张出租人与他人签订的房屋买卖合同无效。

　　2、没有办理房屋租赁登记备案手续的情况。按照《城市房地产管理办法》第53条：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。有的地方更加明确规定，房屋租赁没有办理登记备案手续的，不得对抗第三人。在此情况下，您无权主张出租人与他人签订的房屋买卖合同无效，但可以向出租人提出赔偿。

  

　　某律师回复：承租户的优先购买权成立的条件是“在同等条件下”，而在实际操作中，“同等条件”是难以达到的，也很难认定。在查阅资料后也没有找到具有足够证明力或公信力的说明，这给法官和卖主的自由度较大，你通过法律手段买到房的可能性较小。

　　海南海口王云鹏律师回复： “就是取消了我们的买卖合同我也可以不卖给你!”

　　对方是否有权宣布不卖房了？这个问题的确值得研究 。我认为对方的卖房要约已经成立，如果毁约应该赔偿。