“唱衰房地产”站不住脚

区域经济理论与政策研究专家、燕山大学兼职教授　赵军

中国房地产报：中国区域经济发展是如何影响房地产市场的？

赵军：其实从十四大开始这么多年来，中国都是按照区域经济模式这一主要模式来发展的。事实也证明，各个城市和外部区域间的竞争与合作，是最能发挥市场这个“看不见的手”的资源配置作用的，通过区域间要素的合理流动组合实现最优化的互补，从而带动整个中国经济的发展，而其中房地产的发展就是最直接最重要的一个组成部分。

中国房地产报：按照您所提倡的区域经济发展影响房地产观点来分析的话，中国城市化、基础设施和交通条件仍在不断建设发展中，那么当前“唱衰房地产”的论调是否站不住脚？

赵军：唱衰房地产肯定是错误的观点。由于某些房价过高城市泡沫破裂，就以偏概全地认为中国房地产市场将要崩溃，这就是极不负责任的“一点论”。从区域经济的视角来看，中国房地产市场区域不平衡，地段不平衡，不可能出现全国性的衰退。就像你所说，城市化还在进行，基础设施和交通条件日新月异，这些仍然是房地产发展的重要依托。

中国房地产报：如果以北京及周边房地产市场为例，如何理解您所说的经济区域模式中市场将发挥资源配置基础性作用？

赵军：燕郊的崛起就是这样的典范。无论之前燕郊的价值如何不被看好，但是市场的作用不以人的意志为转移，现在已经有10万在北京工作的人入住燕郊。没有中央政府和各级政府的指导推动，燕郊却在不经意间崛起了，这完全是市场作用下产生的现象。市场配置了生产力要素，产生的力量是持续性的，因而蕴藏了生机和活力。

北京的城市功能无法满足其发展需要，环境、生态、休闲等适合条件都不具备，成为城市生活巨大的制约因素。这就需要北京和周边区域的互补、联合，而周边区域借助中心城区的辐射，双方实现城市功能的交换，其中房地产市场的交换是重要环节，于是形成了燕郊的繁荣发展，也解决了北京中心区城市功能不足和人口流动的问题。这是区域经济发展到今天的新格局，以中心城市的都市圈为核心的城市群正在加速形成，特别是特大城市，在其聚集和辐射的过程中，将带动周边区域的全面发展。

中国房地产报：您如何看待“燕郊现象”？

赵军：大都市快速交通体系的建设和形成，辐射和带动了燕郊的发展。燕郊的蓬勃发展可以用以下几点来说明。首先，燕郊已经成为北京大市场的主要组成部分，通过北京中心区的辐射，承担了北京人口居住功能，从而与北京地产市场融为一体，这是市场自己的最优选择；其次，北京城区东扩、南扩，燕郊就是扩张路线图上的重要一站，对于整个区域经济发展的功能连接意义重大，可以预见，燕郊和通州一样，将形成新的百万人口规模的“次中心”；再次，由于奥运会后交通线路的迅速铺设，北京中心区对周边的辐射速度加快，形成新的生活方式，即繁华都市与自然休闲的转换结块，而燕郊以良好的生态环境，成为了北京的后花园和休闲城；最后，在中国市场上由于投资渠道匮乏，房地产投资需求巨大是一个无法扼制的趋势，而燕郊作为一个潜力巨大的投资洼地，在政策的长期利好之下有十分可观的升值空间。