借名买房，实际出资人对房屋享有居住权

　　【案例一】

　　2003年，一位东北的老夫妻将老家房屋卖掉，来京投奔儿子，彼时的儿子张先生月薪过万元，接纳自己的父母在北京生活，日子久了，张先生便决定在北京给父母买一套房子，当时，张先生已经在北京买了一套房屋，如果再买要缴纳昂贵的购置税，并且商品房的价格又高，他无力支持，此时，张先生的妻子李某恰巧符合在京购买商品房的条件，于是，老夫妇便借用儿媳哥哥李某的名义买了一套经济适用房，双方签订了一份“借名购房协议”，约定由老两口的儿子全款购买该房屋，媳妇的哥哥协助办理产权过户手续。之后，老两口一直在该房屋里居住，但是几年后，张先生离婚了，老两口住的房子在原儿媳李某哥哥的名下，李某起诉到名下，要求确认房屋的所有权，让老夫妇和儿子腾房。

　　【法院判决】

　　法院判决李某为房屋的所有权人，但老两口享有对该房屋的长期居住权。

　　【案例二】

　　李先生和张女士结婚后承租了李先生单位的公房，多年后公房遇拆迁，夫妻二人决定以儿子小李的名义购买并办理贷款手续。房屋首付款及大部分贷款均由夫妻俩支付。2010年，小李将李先生和张女士诉至法院，要求父母腾房，被法院判决驳回。后小李再次将父母告上法庭，要求判定房屋归其所有，再次被法院驳回。无奈之下，父母二人只得将儿子告上法院，要求确认房屋归夫妻二人所有。

　　【法院判决】

　　法院最终支持了老夫妇的请求，判决房屋归李先生和张女士所有。

　　【案例三】

　　2003年8月，家在外地的赵女士想在北京买房，苦于自己不是北京户口，为了避免复杂的手续，便找到自己的侄子，以侄子的名义购买了一套166平米的期房，每平方米2650元。赵女士缴纳了23万元首付款后，又以侄儿的名义贷款21万元，此后按月还款。

　　签订《商品房买卖合同》当天，两人还签订了一份《购房协议书》，约定“由赵女士出资，以侄子用本人身份证购买的房屋，产权和归属权永久性归赵女士及其家属所有”。

　　赵女士在花7万元将房屋装修后高高兴兴地入住了。为了答谢侄子，赵女士送给他一部汽车和一些现金，总价合计2万元。

　　2008年，赵女士要求侄子将房子过户给自己，没想到侄子却不认账了，称该房屋属于自己所有，首付款是向赵女士借的。无奈之下，赵女士只能将侄子诉至法院。

　　【法院判决】

　　法院审理后判决：房屋归侄子所有，两人之间关于出资的纠纷可另案解决。

　　【律师解读】

　　根据法院查明的事实，不少涉案人虽对诉争房屋有出资的行为，但该房屋为经济适用房，经济适用房的购买必须满足国家规定的条件。借用他人名义购买经济适用房，该行为本身违反国家政策，故出资人主张经济适用房归自己所有的诉求于法无据，法院不予支持。即使双方签订了“借名买房”协议，但因损害了广大符合经济适用资格家庭的合法权益，原则上也认定借名买房协议无效。

　　法院在审理“借名买房”案件时，法院通常以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人，实际出资人想要回出资款，首先必须提供充足的证据，如果能够证明其是房屋的实际购房人，出名人不仅要返还原购房款，还要承担一定的赔偿责任，同时法院还会考虑到，这样判决对实际出资人会造成巨大的经济损失，而出借身份一方会获得房屋涨价带来的巨大经济利益。鉴于此，若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”关系，法院一般认定实际出资人对该房屋享有一定期限的居住权，在出资问题未解决前不用腾房。