期房转让明令限制 暗渡陈仓实属走险

　　在本市“期房限转”政策实施后，二手住宅市场上仍然有少数人暗渡陈仓。据笔者观察，这些人主要采用下面三种操作方法规避“期房限转”的规定，这些操作方法均存在一定风险。
　　操作方法一：上家（原预购人）与下家签订定金协议，双方约定待期房转为现房时，再另行签订商品房买卖合同。
　　从法理上讲，双方签订的定金协议是为了保证将来签订房屋买卖合同，在性质上属于缔约定金。该定金协议不违反法律的禁止性规定，是合法有效的。尽管这种操作方法能对将来的期房转为现房后的交易起到一定的保障作用，但并不能完全保证交易的安全。对下家而言，存在两个风险，一是若期房未能办出小产证，下家很难要求上家双倍返还定金；二是若小产证办出后，上家拒绝签订房屋买卖合同，下家虽可要求上家双倍返还定金，但很难要求继续履行定金协议以实现买房的初衷。同样，下家违反定金协议的约定拒绝购房时，上家也不能强制下家购房，最多只能没收下家的定金。
　　操作方法二：上家与下家签订期房转让协议，约定待期房转变为现房后，再办理过户交房手续。
　　此次“期房限转”政策实际上并未直接禁止期房的转让，而是通过不予办理期房转让登记的方式间接实现调控期房市场。这种以“限制登记”来实现“期房限转”的调整方式表明，“期房限转”政策并不影响期房转让合同在上下家之间的法律效力。期房转让协议由于不能办理预告登记，从而缺乏对抗第三人的法律效力，因此很可能会出现一房多卖、房落他家的情况。在此情况下，下家与上家直接签署期房转让协议有较大风险，因此必须注意自己房款的安全性。
　　操作方法三：上下家同开发商协商，将上家与开发商原来签署的预售合同解除后，再由下家同开发商另行签订商品房预售合同。
　　这种方式在“期房限转”政策实施前比较普遍，其目的主要是逃避交易过程中的应纳税费。在“期房限转”及相关配套政策出台后，主管部门加强了对开发商预售行为的监管力度。在此情况下，开发商一般不愿冒险协助上下家完成这种交易方式。即使真的采用这种操作方式，也存在两方面风险：一是后签的预售合同是否有效。由于这种交易方式存在恶意串通逃避契税，损害国家利益的嫌疑，因而不排除相关交易合同被法院认定为无效的可能性；二是交易差价能否安全取得。上家在与开发商注销原预售合同后，上家欲转让的期房权益至少在形式上已经失去了“合同依据”。在“期房限转”的政策下，一旦上下家就该交易发生纠纷，上家的差价收益能否获得法院支持尚有疑问。