第四章：购买商品房付款中的法律问题 第二节 按揭购房的个人住房贷款业务

一、个人住房公积金贷款

1、个人住房公积金贷款简介

住房公积金是一种义务性长期性住房储备金。在职工工作期间，职工个人和所在单位均应按职工工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，归职工个人所有。作为职工个人住房基金，专户储存、统一管理，专项使用。所有党政机关、群众团体、事业单位和企业的固定职工、劳动合同制职工以及三资企业中的中方员工，均应交纳住房公积金。离、退休职工及临时工、三资企业的外方职工，已以优惠价购买住房的职工，不建立住房公积金。

实施公积金包括以下三个方面的内容：

（1）按照“个人存储、单位资助”的原则进行归集，所有行政和企业事业单位及其职工均应当交纳住房公积金。即凡是实行公积金制度的城市职工个人按缴纳占其工资一定比例的公积金，同时单位也按月提供职工工资一定比例的公积金，两者均归职工个人所有，存入职工个人公积金账户，职工住房公积金本息免征个人所得税。

（2）按照“统一管理”的原则管理住房公积金，职工住房公积金由所在地人民政府设立的住房公积金管理机构根据责任权利一致的原则进行统一管理，存贷款业务一律由地方人民政府委托指定的专业银行办理。

（3）按照“专项使用”的原则运用住房公积金。住房公积金只能用于职工购、建、大修住房。如购、建、大修住房所需公积金不足时，可申请公积金贷款。公积金的使用范围顺序是：

（一）职工购买、建造自住住房抵押贷款；

（二）职工自住住房大修贷款；

（三）城市经济适用住房建设贷款；

（四）单位购买、建设住房抵押贷款；

（五）支付超过家庭工资总额收入5%部分的房租。

另外，职工死亡或被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也没有受遗赠人的，职工住房公积金账户内的余额纳入住房公积金的增值收益。

凡缴存住房公积金的职工，在城镇购买、建造、翻修、大修自住住房时，以其拥有的产权住房作抵押物，作为偿还贷款的担保向银行申请住房公积金贷款。借款人要有稳定的经济收入和偿还贷款本自的能力以及同意办理住房抵押和保险，抵押贷款购房的保险费率为万分之五。

住房公积金贷款也是目前上海市民购房置业的重要渠道。根据《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法》及其实施细则的规定，公积金贷款必须有以下条件：

1、具有上海市常住户口；2、累计缴存住房公积金二年以上，且连续缴存六个月；3、首付金额不低于规定的比例；4、有较稳定的收和还款能力；5、没有尚还清数额较大的债务。

公积金最高贷款额度为公积金帐户储存款额的15倍，最高为10万元，且不得超过总房价的80%，贷款最长期限为30年。购买二手住房的贷款额不超过总房价的70%，最高限额为10万元，贷款期限最长为15年。临近退休人员贷款年限不能超过退休后五年。抵押贷款购房的保险费是一次性缴纳的，保险费率为万分之五。

因此，购房人在确定公积金贷款额度时，要同时满足以下几点：

（1）不高于申请贷款时借款人公积金账户缴交余额的15倍，注意在贷款申请获得批准之前，不可以将账户的储存余额提取出来，否则很难申请到足额的贷款。

（2）购买商品房借款额度不得超过总房价的80%，贷款最长期限为30年。购买二手住房的贷款额不超过总房价的70%，不高于所购房屋总价的70%，

（3）公积金贷款最高额度为10万元。

就一般普通工薪阶层购房而言，适宜的总房价应在家庭年收入的6-7倍以下，如果贷款8成，贷款期限为20年，日后每月还款最好不要超过家庭月收的40%，否则就会影响正常的生活水平，造成生活压力过大，从而影响生活质量。

2、申请住房公积金贷款应提交的材料

（1）借款人和配偶及符合条件参与计算贷款额度的直系血亲的户口本、身份证。借款人与配偶不在同一户口本的还要提供婚姻关系证明。

（2）借款人与开发商签订的《商品房预售合同》或《商品房销售合同》。

（3）20%或以上自筹资金已交存贷款银行，或已向售房单位交付20%预付款的收据。

（4）借款和和符合条件参与计算贷款额度的人员的单位和个人住房公积金账号及有关经办行的确认证明资料。

（5）建造、翻建、大修自住住房的，提供城建规划部门的批准文件、估价书或预算。

（6）购买自住住房的，应提供售房单位贯彻房款的划款账号。

（7）提供售房单位营业执照复印件，《上海市内销商品房预售许可证》或《上海市商品房注册登记证》。

（8）购买、建造、翻修、大修的房屋如果属于共有产权的，借款人应当提供本人所占份额的证明及其他共有人同意以全部房产作抵押的书面证明。

3、申请公积金贷款的流程

（1）政策咨询：凡缴存住房公积金的职工，可到上海市住房置业担保有限公司咨询，了解担保借款对象、条件和程序，以及贷款担保金额，期限和利率等情况。同时可凭本人身份证和公积金帐号查询本人住房公积金缴交情况，以确定是否符合贷款担保条件及贷款担保最高限额和最低期限。当借款人提出借款申请时，由担保公司提供《个人住房公积金购房担保借款申请书》供借款人填写。

（2）申请受理：借款申请人提供相关资料，经担保公司初审后符合担保借款条件的，借款申请人凭担保公司的《个人住房公积金购房担保借款受理单》，按收费清单支付费用，并在《个人住房公积金购房担保借款合同》上签字。

（3）房产公司盖章：借款人请房产公司在《个人住房公积金购房担保借款合同》上盖章，房产公司提供阶段性担保。

（4）落实还款方式：借款人凭本人身份证到贷款银行办理还款帐户，已有信用卡的去银行落实信用卡还款确认，同时签订委托还款协议。

（5）办理抵押登记：借款申请人持相关资料到购房所在地的区县房地产交易中心办理住房抵押登记手续。

（6）通知银行放款：借款申请人凭办妥抵押登记手续的凭证及经合同各方当事人承诺的《个人住房公积金购房担保借款合同》向担保公司递交材料。担保公司审批同意后，向贷款银行发出《放款通知书》，通知其放款。

（7）领取个人资料：所有手续办完后，担保公司通知借款人来领取个人保管资料。

二、如何办理住房抵押贷款

1、什么是房地产抵押贷款

房地产抵押贷款，即所谓的按揭，是指购房者以所购买的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息，当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。房地产抵押贷款以年金形式定期偿付，贷款额度总是小于房产市场价格，差额部分叫借款人在抵押房地产上的净资产权益。目前各银行要求首期付款额基本上在30--20%左右。

房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供责任履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有依法以抵押的房地产拍卖所得的坐优先受偿。房地产抵押中的抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保的公民、法人、或者其他组织。抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

预售商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

2、哪些房地产不能抵押

根据建设部《城市房地产抵押管理办法》，下列房地产不得设定抵押：

（一）权属有争议的房地产；　　

（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；　　

（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；　　

（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；　　

（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；　　

（六）依法不得抵押的其他房地产。

《上海市房地产抵押办法》根据建设部的规定，又对不能抵押的房地产进行了细化规定，《上海市房地产抵押办法》第六条（不得抵押的房地产）规定，下列房地产不得抵押：　　

（一）以行政划拨方式获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的土地使用权；　　

（二）尚未建有房屋及其他地上定着物的农村集体所有土地使用权；　　

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；　　

（四）依法列入城市房屋拆迁范围或者集体所有土地征用范围的房屋、土地使用权；　　

（五）政府代管的房地产；　　

（六）未依法登记领取权属证书的房屋和土地使用权；　　

（七）权属不明或者有争议的房地产；　　

（八）依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产；　　

（九）已出租的公有居住房屋；　　

（十）依法不得抵押的其他房地产。

3、办理房地产贷款抵押的条件

根据中国人民银行的有关规定，办理房地产抵押贷款必须具备以下条件：

（1）具有城镇常住户口或者有效居留身份；

（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（3）具有购买住房的合同或协议；

（4）无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30％作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30％作为购房的首期付款；

（5）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；

（6）贷款规定的其他条件。

三、个人住房组合贷款

凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金贷款的，在办理个人住房商业性贷款的同时还可申请个人住房公积金贷款，即组合贷款。

组合贷款的最高额度为113万元（其中公积金贷款最高限额为10万元，如果加上补充公积金，则公积金贷款最多可以贷到13万元。）商业贷款最高限额是100万元，且不超过总房价的80%，贷款期限最长为30年。

四、外地在沪工作人员按揭购房问题

建行上海分行颁布的《外省市人员申办个人住房商业贷款的试行规定》，外地人员申请必须符合以下条件：

（1）具备建设银行颁布的基本贷款条件。

（2）在沪工作，有稳定的经济收，购买商品住宅。

（3）开发商与该行签订有《商品房销售贷款合作协议》或借款人所在单位已经建立住房基金，并与建行签订合作协议。

（4）在沪有固定工作两年以上。

（5）经公证部门公证的户籍所在地的证明。

（6）存款余额在贷款行不低于购房款的40%。

（7）最高额度不超过房价值的60%；最长期10年，借款人至贷款期末不超过60岁。