买付得起的房子 靠工薪投资房产“经”

　　编者按:这是一个非常普通投资者的房经,年仅30岁靠着工薪收入，做着似乎是房产专业人士才有专业能力做的房产投资,其实在我们的生活中作到这些并不难，只是在生活中不断发现投资机会，就能最终获得丰厚的收获! 合理的事前规划，轻松的房产投资！

　　赵先生 计算机行业从事技术工作 2002年存款20万元

　　赵先生 2002年有存款20万元，月收入6000元左右，没有住房公积金。

　　女朋友（现在的太太）在上海复旦大学上研究生。

　　记者:为什么想要在上海复旦大学附近买房子呢?买了房子影响生活质量了么？

　　赵先生:考虑到复旦大学附近的社区环境比较成熟，而且都是著名高校，中小学也很多，文化氛围较好，未来孩子上学方便，两人决定就在复旦大学附近买房子。由于我们双方家庭负担较重，希望房子总价不要太高。十一期间，两人在复旦大学附近寻找房源，偶然发现一个叫文化名园的小区，房子均价在4200元左右，面积45平方米─150平方米的户型都有，大多是小户型。我们看中了其中一套房子：面积60平方米，每平方米4100元，总价246000元，楼层一楼，还有一个十平方米的小露台是送的，不到两小时我们就做了决定，买下了房子，首付54600元，商业贷款19万，选择等额本金的还款方式：第一个月还款1790元左右，以后每个月递减。2003年底花了10万元左右装修了房子。两年以后，经济宽裕了，就一次性把剩余房贷全部还清了，买这房子的时候觉得挺轻松的！

　　2005年初，结婚后想卖房

　　记者:有了自己的房子，为什么不住在自己舒适的居室里呢?又怎么就有想卖掉房子的念头呢呢?

　　赵先生:后来由于工作调动的原因，为了工作方便,就都分别住在工作单位宿舍里。想着花了那么多的钱也没有享受自己的新房，居住的价值不大，也想过租出去，但是要找房客还担心人家不爱惜等，当我们做好决定想把房子卖的时候,令我们做梦也没有想到的是，房子价格差点翻了两倍，有人给房子出价77万（包括所有家具家电）。最终由于户口的问题，房子没有卖，现在出租给我太太的同学，人家很爱护房子，我们也放心。.

　　2005年6月，偶然得到信息，重庆买了两套期房

　　记者:上海的房产算是投资得利了,那么怎么又在重庆买房产呢?

　　赵先生:2005年6月，在重庆市和朋友在一起聊天，听到朋友说起重庆的房产，自己听了介绍就觉得有投资价值，一下子就又买了两套期房。2008年交房，房价分三年全部付清，房价每平方米2000元，共240平方米，总价48万元。目前已经支付了30万元，2007年必须全部付清。

　　2006年,在北京投资房产么?

　　记者:想在北京投资房产么?

　　赵先生：2006年7月，我们都来到北京工作，由于工作频繁调动的原因，而且投资了重庆的房产，经济上也比较紧张，目前没有打算在北京购房，现在是租房住。而且我现在出国培训的机会很多，可能将来会到国外去任职。

　　记者:现在您有3套房产了,这么多的房产了,都是用来作出租么?现在是以租养房么?

　　赵先生: 目前上海的房产出租收入作为我们双方父母的赡养费。我们也只是一般的工薪阶层,现在还是用工资和奖金在支付现有的房屋贷款，经济上也有些压力的。但目前看上海的房产的回报率还是很高的，投入本金24.6万,前两年支付利息1.4万，目前房产估计价值65万,这四年的平均年回报率38%。对我们一般老百姓来说,还是很满意这样的投资回报率的。可能将来还会升值的。

　　我们打算等重庆房子交房后转手出卖，也可能会在上海再新购买一套面积在120平方米左右的房子，原来上海的小房子继续出租，租金用于支付新房子的房贷。

　　理财专家点评：赵先生一家的房产规划思路非常清晰，从购买不超过自己承担能力的小户型房子→投资购房→未来的换房计划，都是非常明智的决定。

　　赵先生购房时点好：2001年以前，上海城市居民的可支配收入增长高于房价的增长。但从2002年以后，房价的涨幅大大高于居民可支配收入涨幅，居民房价收入比（房屋总价与家庭年收入之比，即房价为收入的倍数）不断上升，2002年上海商品房价格为每平方米4143元。2003年房价涨幅达23.8%，商品房价格上升到每平方米升到5118元，而普通居民的收入增长只有12.2%；从2002-2003年两年看，房价上涨近33%，而居民收入只有增长13%左右，房价收入比不断上升，从2001年的不到10∶1上升到了2003年的12∶1左右。2004上海市商品房价格每平方米达到6489元，全年涨幅26.79%。2005年上海商品房价格升到6842元。受国家宏观调控政策影响，上海房价开始下跌，2006年一季度全国70城市房价涨5.5%，上海跌幅为2.5%，领跌全国。

　　图表：上海2001年─2005年房价与人均居民可支配收入增长的比较

　　从上海房价的走势看，赵先生购房在2002年，正是上海房价开始高速上涨的起点，一直到2005年，上海房价持续三年的高速增长，很多房子价格翻了几番。虽然在2006年上海房价有所回落，但幅度不大，今年7月，该小区同类型的毛坯房售价还在65万左右。

　　在重庆的购房选择也自有道理：重庆市作为西部的直辖市，在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，人民生活水平大幅度提高，为重庆房地产业发展提供了良好的机遇。重庆作为新兴的直辖市，房地产政策十分灵活，房地产市场呈现一片繁荣的良好势头。2005年，重庆市主城区商品房成交均价为2587元/平方米，稳中有升。 2006年上半年，商品房期房预售均价2550元/平方米，同比上涨9.3%。重庆房价不会大起大落，今后重庆的房价应该是稳中有升，持续健康良好的发展，所以郑先生重庆的房产投资收益是可以预见的。

　　北京房产,7月以来，国家在房地产宏观调控方面频频出手，“90平米/70%以上”户型限制细则正式出台，二手房交易的个税与过户挂钩的政策开始实施，限价商品房用地即将入市……但北京的房地产市场并没有因为国家调控的“降温”力度而“退烧”，房价依然坚挺。更何况，赵先生可能将来到国外去工作，在国内购置太多的房产，一是降低了现金的流动性，二是人在国外，国内的房产不太方便打理。所以不建议再在北京投资房产。

　　从赵先生的整个房产投资过程来看，这三种思路非常值得借荐：

　　第一、 一般人以房贷负担计算的房价上限，约为年收入的5-8倍

　　在第一次购房时由于家庭负担较重，选择房子总价低的经济适用房，不要超过自己的承受能力。在经济宽裕的时候选择性投资，投资收益用于换房计划。

　　对工薪阶层的房产规划的建议：首次置业千万不要超过承受能力.

　　由于很多工薪阶层，刚开始工作时存款不多，大多首付还要靠父母赞助，由于很多不确定的因素，不适宜选择房价过高的房子。购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达一二十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。一般来说要考虑目前家庭的净资产、收入增长率、收入用于放贷的比率、房贷利率等因素来概算房屋总价负担能力。总的来说，一般人以房贷负担计算的房价的上限，约为年收入的5-8倍。

　　第二、在没有更好的投资渠道时，首先选择还房贷

　　如果资金投资不太专业，在没有更好的投资渠道时，首先是还住房贷款，中国现在的银行利率不断攀升，房贷利率也越来越高，很多投资项目的回报率都不及银行房子贷款利率高，所以建议首选归还放贷。

　　第三、 制定可行的换房计划

　　很多人往往不是一次置业，第一次买房都是过渡性的，在制定换房计划时首先需要计算换房能力，要计算新房价值、首付、售旧房收入所得及剩余的房屋贷款等因素，还要考虑装修费用、中介费用、以及换房期间的住房问题。同时，应该考虑购房的机会成本，可以将购房钱款用于投资回报率更高的产品。

　　购房不是理财的唯一目标，若把家庭所有的资金全部用来支付购房或是满足换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时机，很多人甚至沦为“房奴”。为了不断的投资房产，占据了大量的现金流，有时可能会降低现在的生活水平。建议可在资金准备充分前暂时租房。一般购房房价的上限，约为年收入的5-8倍，月供款占收入的30%左右比较合理，这样在家庭财务安排上才具有一定的自由度，不至于沦为房奴。