按揭房屋不能随意转让案

　　[案情介绍]

　　2002年李某立购买了一套位于上海徐汇区的三居室住宅，并在银行办理了按揭贷款。可到了2005年，李某立下岗了，每月3000元的按揭款，压得他不堪忍受。经同好友陈某商量后，双方签订了一份《房屋转让协议》，约定从2005年5月起，由陈某每月按时将钱存入李某立的还款账户中;还清全部房款后，将房屋产权过户到李某名下，此前李某立已经支付的房款46万元，由陈某一次性支付给了李某立。

　　2008年5月，陈某经营的公司破产，已无力支付按揭款。争议由此而生，陈某认为转让协议无效，要求对方返还自己支付的全部付款。而李某立认为转让协议是双方真实的意思表达，陈某供楼事件长达3年，而且一直居住在这套房屋内，双方已实际履行了该《房屋转让协议》。双方各执一词，毫无结果。

　　[律师分析]

　　本案的焦点问题在于按揭房屋是否可以转让?

　　《物权法》第180条明确规定，正在建造的建筑物可以抵押。期房属于其中的一种，是可以向银行按揭的。另《物权法》第20条特别规定了预告登记制度。除了商品房预售登记，按揭贷款中的抵押备案也属于预告登记制度的一种。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该房屋的，不发生物权效力。另按揭合同往往约定未经银行书面同意，购房人不得将按揭房屋转让。

　　因此，未经按揭银行同意，私自转让按揭房屋的行为由于违反法律规定和按揭合同条款是无效的，不会产生房屋所有权变动的法律效果，也不可能顺利办理房产过户手续。

　　对于转按揭而言，其业务手续比普通二手房按揭贷款手续更为错综复杂，由于所出售的房屋仍处在抵押期间，无法进行二次抵押，因此就需要先发放第二笔贷款，用于还清卖方的第一笔贷款，解除抵押、取得房产证明后，才能进行房屋产权过户。因此该业务中所牵涉到的法律关系十分复杂，同时由于贷款发放与房屋产权过户之间存在时间差，很难作到一手交钱一手交货，从而导致上家、下家在办理该转按揭过程中将面临各种风险，主要有以下几中风险：

　　1、购房人已支付房款，但无法顺利拿到产权证。

　　2、购房人申请贷款，但银行不同意提前放贷。

　　3、交易完成后，卖房人无法顺利拿到剩余房款。

　　4、卖房人在贷款还清后，拒绝或拖延办理过户手续。

　　5、中介在得到银行的贷款后并不及时为卖方提前还贷，而是私自占用或者卷款潜逃，使买卖双方承受巨大的经济风险。

　　无论是以上何种风险，一旦遇到了都会造成一定经济损失，更有甚者会面临赔了夫人又折兵的局面。