你的房贷七折了吗 教您房贷转按揭的八个妙招

“你的房贷7折了吗？”这是当前“房奴”们流行的问候语。存量房贷利率7折优惠政策推出至今，实施起来让很多“房奴”倍感不痛快。从获知消息到申请利率浮动，到最后真正享受优惠，消费者要面对银行的重重障碍，房贷新政成了“水中月、镜中花”，更是“房奴”的一块心病。

不给7折优惠转按揭最有效

典型个案：王东2006年买了一套商品住房，因为当时公积金贷款最高只能贷40万，由于他凑更多的首付困难，就用商业贷款贷了50万元。去年10月27日，政府推出了鼓励自住型购房贷款的房贷新政，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。听到这一消息王东兴奋不已，密切关注其贷款银行这一利率下调的细则出台。

直到去年12月19日，银行才短信通知“根据人民银行房贷新政策，对于符合我行利用贷款购买普通自住房客户，可到贷款经办行进行利率浮动幅度下调的申请，详洽贷款经办行”。收到短信的当天王东就去该行申请利率下调，然而快一个月过去了，王东的利率7折优惠什么时候能办下来，银行只是答复让他等电话，完全没有时间表。

理财支招：王东打听过周围的邻居、朋友，居然还没有一个享受到房贷利率7折优惠的政策，1月20日就又到了王东每月的还款日，他只能按原来的还款数额往还款卡里面存钱了，因为什么时候才能办下贷款利率的折扣他完全不知道。

与王东有同样经历的朱晓雷对银行的一再拖延，且不给个准确的时间，非常不满意。他决定联系能马上执行贷款利率7折优惠的银行进行转按揭，他咨询了民生银行的一位信贷经理，对方表示依据他的条件完全可以办理转按揭，而且转的下个月就能享受优惠利率。朱晓雷把这一消息转告原银行的房贷经理时，房贷经理答复他在他1月份的还款日之前一定会给答复。

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夫妻第二套房也有可能享优惠

典型个案：2006年还未结婚的郑先生购买了一套80平米的商品房，商业贷款45万元。2008年结婚后，夫妻两人收入都比较可观，在北京一楼盘出现较大购房优惠的情况下“抄底”购买了一套100平米的商品房，该房是夫妻共同出资以爱人王女士的名义用公积金贷款购买的。郑先生想把自己名下的首套房申请贷款利率7折优惠，但向银行咨询后得知，他不在优惠条件允许的范围内。

理财支招：郑先生后来咨询了一位在银行工作的朋友，该朋友告诉他有些银行并没有严格要求夫妻名下拥有两套房的，首套商品房贷款不能申请利率优惠。因此郑先生可以咨询其他银行，在得到确切答复后可以申请转按揭，从而享受到7折利率的优惠政策。

郑先生的情况比较特殊，首套房是以自己的名义买的，第二套则完全是爱人名义买的，因此在银行系统里很有可能查不到婚姻记录，所以郑先生家庭即便有两套房也是可以申请利率优惠的。

剩余未还贷款少则不宜转按揭

典型个案：周伟2003年购买了首套自住商品房，建筑面积98平米的，当时贷款40万元，经过了5年还款过程，目前还有18万元的本金未还完，但他所贷款的银行还迟迟未公布贷款利率7折优惠的细则，他想转按揭到其他银行享受利率优惠。

理财支招：银行理财分析师提醒客户，不是所有房贷客户转按揭都划算。因为转按揭不但需要重新办理两证，还需要缴纳违约费和评估费。如果18万元的贷款申请转按揭的话，加上1%-2%的按揭费、担保费、保险费、抵押登记手续费等费用,累计支出可能在5000-6000元。

银行理财分析师粗略计算，贷款18万元，这些费用就达到了6000元左右。可见，贷款金额20万以下，期限10年以内的，没有太大必要转按揭。而贷款金额较大的，转按揭就比较划算了。同时周先生所贷款的银行只是目前细则没有完全出台，并不代表将来就不执行贷款7折利率优惠，建议等等银行的政策出台，不必急于这一点时间。如果周先生想提前还款的话将来办理7折优惠时，一定要问清楚提前还款有没有违约金。

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■记者观察

房贷新政房奴心病

银行对房贷推出的贷款利率7折优惠政策，让众多“房奴”大为高兴，因为他们将从中受益，大多数人每月贷款可少还几百元的利息。然而新政推出至今，真正享受到这一实惠的购房者却是少之又少，房贷新政本意虽好，但实行起来却让人不那么痛快。各银行对于自己的细则有不同的解释，高门槛则是各个银行审核符合优惠条件客户的共同特点，可谓障碍重重。这给刚看到希望的“房奴”又浇了一盆冷水，即便有能满足各种条件的房贷者，也是迟迟不能与贷款银行办理相关的手续，银行是能拖就拖，能不给优惠就不优惠，消费者只能坐等银行电话。

银行这边怕丢了客户，那边又怕少了利润，因此就会出现有优惠政策出台，但又设立高门槛，让消费者有希望但又难以企及。购房者还必须向银行提出申请，有人就指出银行为什么就不能自动享受优惠利率，为什么还要费事费力地去走个“申请”程序呢？各房地产论坛、众多的QQ群谈论最多的都是贷款利率7折优惠的事情，众“房奴”日盼夜顾地希望优惠早日落实到位。

■房贷转按揭小贴士

1.找到新银行，寻找一家可以为房贷给出更大利率优惠的接收银行。

2.带齐申请材料，包括原来的借款合同、购房合同、房产证复印件(无复印件也可)、身份证原件、收入证明、还款记录(一般是供银行扣月供的存折复印件)，到接收银行网点填写“转按揭”申请表。

3.信用查询，申请后，欲“转按揭”者须授权接收银行进行“个人信用档案”查询。

4.记录要良好，若申请者个人信用记录中没有恶意拖欠贷款的记录，接收银行一般会在7个工作日内作出受理“转按揭”的决定，同时会电话通知申请人；若个人信用记录中有拖欠贷款或刷爆信用卡的记录，接收银行可能会拒绝接收“转按揭”。

5.提前还完款，获得接收银行认可后，向原来的贷款发放银行申请提前全额还贷。由于许多银行要求“提前全额还贷”须提前一个星期申请，所以此过程大约需要半个月。

6.签订新合同，向原贷款发放银行提前全额还贷并拿回抵押的房产证后，到接收银行网点签订新的个人房屋抵押贷款合同。

7.重新办抵押，拿着房产证、全额还款证明(由原贷款银行出具)、与接收银行签订的个人房屋抵押贷款合同，到各房屋所在地房屋抵押登记部门(一般在房交所)，先办理解押手续，后办理新的抵押手续。

8.手续交银行，将房产证、解押手续、抵押手续交给接收银行。

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