家人代理卖房，所签合同是否有效？

上海点评：

以下案例均是上海法院审理的真实案例。从中可以了解法院如何把握该类案例的审理尺度。基本上，家庭成员间代理出售房屋，更多倾向与保护善意第三人利益，认定合同有效，并且房价上涨的大形势是一个纳入考量的重要因素。并且几个案例在法律上都不无争议，在审理上是有所突破的。一个是登记为两人的共有财产由父亲出售，以法定代理人的理由认定有效；一个是共有财产而登记一人，对方明确知道为共有财产，以出售人作出有代理权的承诺为由也认定合同有效；一个是个人房产由母亲出售，以母亲持有产权证和钥匙为由，仍认定有效。这几个判例如果在没有房价上涨的大形势下，是否适当有待商榷。

案例来源：上海法治报2010年8月24日 B04：专家坐堂

特殊身份关系和不动产公示公信原则下 家人代理卖房 想反悔有点难
由于各种原因，二手房交易中，家庭成员之间代理卖房的情况并不少见。然而，当房价在一段时间内明显上涨，出售方心有不平想要反悔时，要得到法院的支持却并不容易。基于家庭成员之间特殊的身份关系，以及不动产的公示、公信原则，法律保护的是善意买受方的利益。眼下，房地产市场正处于敏感时期，人们密切关注着房价的走向。长宁区法院近期判决的几起房屋买卖案件，可以给读者一些启发。

【案例一】

已签买卖合同卖家却又反悔

2007年3月，秦先生获得两套动迁安置房，他将其中一套转给张女士，双方签订买卖合同约定，房屋总价95万元，首付款28.5万元，余款待秦先生协助张女士办好产证后一次性支付。

签约后，张女士实际支付了31.5万元，秦先生将房屋交付给张女士。张女士将房屋装修后入住使用。

2009年11月，涉讼房屋产权核准登记为秦先生与女儿共有。此时，猛涨的房价让秦先生对卖房行为感到后悔，不愿协助办理过户手续，张女士只能将秦先生及其女儿告上法庭。

秦先生辩称，自己卖房时未取得女儿同意，因此所签合同属无效，不同意张女士要求协助办理过户的诉讼请求。

张女士则表示愿意另外补偿25万元给秦先生。

近期，长宁区法院判决秦先生父女将涉讼房屋产权过户登记至张女士名下；张女士支付剩余购房款63.5万元；张女士自愿补偿25万元予以照准。

【说法】

本案秦先生与张女士签订的房屋买卖合同，是他们的真实意思表示，且已部分实际履行，因此，双方均应按照约定继续全面履行自己的义务。由于秦先生女儿尚未成年，作为法定代理人，秦先生代理处分其与女儿共同共有的房产的行为应为有效。同时，作为善意一方，张女士支付了房屋的对价，诉讼中又自愿补偿秦先生及其女儿25万元，并未损害秦先生女儿的合法权益。因此，法庭支持张女士的诉讼请求。

【案例二】

丈夫出售名下房产妻子起诉合同无效

2006年，丁先生因动迁分得两套房，一套自住，一套出租，产权均登记在丁先生名下。今年1月，丁先生将出租房转让给一对小夫妻，双方约定房屋总价为145万元。

丁先生出具承诺书表示，妻子已同意出售房屋并委托自己收取房款，如果妻子反悔或不承认收取的房款，一切法律责任由丁先生本人承担。

签约后，丁先生收取了先期房款95万元。今年2月初，买卖双方至房地产交易中心申请过户。之后，丁先生的妻子将丁先生和买房的小夫妻告上法庭，要求确认买卖合同无效。

丁先生的妻子认为，涉讼房屋为夫妻共同财产，丈夫没征得自己同意，自己也没有授权，小夫妻明知该房为夫妻共同财产，因此，买卖合同应视为无效。丁先生同意妻子的意见。

日前，长宁区法院对此案作出判决，原告的诉讼请求被依法驳回。

【说法】

本案中，虽然丁先生夫妇都确认涉案房产为他们的共同财产，但这种确认并未以不动产登记的方式公示于外部，而涉讼房屋的产权登记在丁先生一人名下，买受方根据不动产的公示、公信原则，与丁先生签订买卖合同，该合同依法成立，受法律保护。

同时，丁先生出具的承诺书，也使买受方有理由相信，丁先生是有权签订合同的；再从双方的交易价格看，并未明显低于正常的市场价格，因此，原告的诉讼请求依法不予支持。

【案例三】

母亲代儿子卖房儿子不同意被告

去年9月，王女士拿着儿子大伟的房产证和房屋钥匙到中介公司挂牌。不久，黎小姐看中了这套房。在约定房屋总价为225万元，10月25日前签订买卖合同并支付30%首付款等内容后，王女士代大伟与黎小姐签订了《售房定金协议》，并收取4万元定金，作为签订买卖合同的担保。

10月初，黎小姐与王女士、大伟一起到中介公司商谈签买卖合同，王女士和大伟要求当天支付首付款，黎小姐不同意，大伟当即表示不同意出售该房。之后，王女士通过中介公司，将定金还给黎小姐。

黎小姐将大伟告上法庭，认为大伟没按定金协议的约定与自己签订买卖合同，构成违约，应双倍返还定金。

大伟辩称自己从未委托母亲出售房屋，得知情况后已明确表示反对，母亲代收的定金也已返还，因此不同意诉讼请求。

近日，长宁法院对此案作出判决，大伟应赔偿黎小姐定金4万元。

【说法】

在与黎小姐签订 《售房定金协议》时，王女士虽未出示书面委托手续，但从母子这一特殊的身份关系，以及持有涉讼房屋产权证和钥匙的情形来看，黎小姐有理由相信，王女士签约和代收定金是经过大伟同意和授权的。

据此，可以确认王女士的行为已构成表见代理，其行为的后果应由权利人本人，亦即大伟来承担。

由于4万元定金是为订立买卖合同设立的，属于订约定金，因此，作为接受定金的一方，大伟拒绝与黎小姐签订买卖合同，应当双倍返还定金。

专家点评

法律保护善意相对人的信赖利益与交易安全

在二手房价格出现波动的情况下，往往会因买卖双方受利益驱动恶意毁约而引发大量诉讼。以上三则案例均在房市一路看涨的形势下，因出售方毁约而引发诉讼。后两则案例的共同点在于，家庭成员或部分共有产权人代为售房，登记权利人或其他共有人赶在房屋尚未过户至买受人名下前，以售房行为系无权代理或无权处分为由主张合同无效。