专家答疑:未签订正式的买卖合同该如何维权?

　　案件背景：

　　去年2月份，出卖人欲将其名下的一套房屋转让于本案的买受人。

　　因买受人和出卖人是朋友，故双方未经中介公司参与，也没有签订正式的买卖合同，出卖人仅写了一份《备忘录》，向买受人承诺：愿以人民币50万元的房屋总价转让给买受人，房款分四次结清后，办理过户手续。

　　根据上述约定以及出卖人提供的帐号，买受人于2005年2月9日存入其帐户人民币15万元后，出卖人准予买受人入住，还将房屋产权证交于买受人保管。之后，买受人分别于2005年5月9日、9月9日、12月9日将剩余的35万元房款汇入其帐户. 。居住期间，买受人支付了物业管理费以及其他公用事业费。

　　然而，出卖人至今不办理过户手续，并恶意毁约，不再卖房给买受人。双方协商未果，买受人向法院提起诉讼，并申请诉讼保全。却在办理保全的过程中发现，出卖人已补办了房地产权证，并“一女二嫁”，甚至，交易已被受理，正在审核阶段，房地产交易中心出具的“产调单”上登记着出卖人的名字。

　　可见，情况紧急，买受人想知道：

　　（1）出卖人书写的《备忘录》不是一份正式的买卖合同，是否合法有效？

　　（2）出卖人将该房屋“一女二嫁”，并已进入审核交易阶段，能否得以保全？

　　律师释疑：

　　买受人遇到的上述情况的确有点特殊，案例所涉及的问题也将使其他读者得以借鉴。

　　出卖人书写的《备忘录》虽然不是一份正式的买卖合同，但却合法有效。

　　首先，出卖人自愿书写《备忘录》，转让其名下房屋，交易是双方真实意思的表示。

　　其次，《备忘录》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，诸如：商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，出卖人实际依约收受了买受人的全部房款，并交付了涉讼房屋。显然，该《备忘录》与正式的买卖合同具有同等效力。

　　可见，这份具备商品房买卖合同主要内容并已实际履行的《备忘录》是合法有效的，受法律保护，对双方当事人皆有约束力。

　　出卖人将该房屋“一女二嫁”，虽已进入审核交易阶段，但仍能得以保全。

　　首先来了解一个概念，诉讼保全，顾名思义是指人民法院在民事案件作出判决前，对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或难以执行时，为了保证将来作出的判决得以执行，或为了避免财产遭受损失，对当事人的财产或争议的标的物所采取的一种强制措施。

　　本案中，买受人在诉讼时，及时申请诉讼保全不失为明智之举。诉讼保全须注意以下几点：

　　（1）申请的方式要符合要求。申请诉讼保全的当事人一般采用书面方式提交申请书；

　　（2）申请的时间要及时；

　　（3）请求的对象和范围要明确。诉讼保全的范围应当限于当事人争议的财产，或者被申请人的财产。对被申请人财产的保全，应当要求申请人提供有关的财产所有权凭证；

　　（4）申请人要提供担保。诉讼保全是人民法院根据申请人的申请采取的一种紧急的强制性措施。人民法院从保护双方当事人合法权益的角度出发，避免申请人败诉后，被申请人因诉讼保全所遭受的损得不到赔偿的情况发生，所以要求申请人在提出诉讼保全时，应当同时提供担保，拒绝提供担保或担保不符合要求的，人民法院可以驳回申请。实践中，对于担保的金额和方式，每个法院有具体的规定。

　　了解完上述法律知识，我们回到本案。出卖人毁约在先，“一女二嫁”在后，已构成违约。其补办房产证，加速与另一买受人的交易，是希望将一房二卖既成事实，以牟取更多的利益。然而，幸运的是：从房地产交易中心出具的“产调单”来看，由于买受人的果断、明智，出卖人还没来得及将其名下的房产过户给他人，权利人一栏仍旧写有出卖人的名字。这意味着：不得不中止出卖人与第三人的房屋交易，法院将依法冻结、查封其名下的这套房屋。