弄巧成拙 卖房反补“差价”税款

看中一套实际转让成交价为550万元的房屋，颜小姐与卖家私下商定签署510万元“买卖合同”，另“加”40万元的“装潢补偿款”。谁知在支付193万元首付后，颜小姐一算反而还要多支出10万元税款，连忙“叫停”。另一边卖家卞小姐也不买账，提出解除合同并要颜小姐承担102万元违约金。

浦东新区法院日前就此案作出一审判决，卞小姐返还颜小姐购房款193万元，并支付相应的银行利息。颜小姐的其他诉讼请求不予支持。买卖合同价≠实际成交价　　颜小姐诉称，她与卞小姐是经过中介认识，双方约定，由颜小姐以550万元买下卞小姐浦城路一套房屋。2006年11月19日，签署正式买卖合同时，卖家卞小姐提出以分别签订买卖合同和补偿协议的方式进行交易。“她说，做低房价对我没有坏处，双方都可以支付较少的税费，我就听信了她的话。”颜小姐庭上说。最终双方签订了510万元的买卖合同并同时签署补偿协议，约定房款40万元以装潢补偿款的形式与买卖合同的首付款153万元一并支付。此后，颜小姐按约支付了193万元，中介也出具了193万元房款的收据。

“但我没有想到在办理银行贷款申请手续中，因收据上显示的首付款金额与合同约定不符，我的357万元贷款申请无法得到批准。”颜小姐无奈地在法庭上表示，此后她多次电话并致函卞小姐，要求将合同价格变更为550万元，但卞小姐对此置之不理。2007年1月8日，卞小姐突然发函给颜小姐，提出解除合同，同时要求颜小姐承担102万元的违约金。

颜小姐认为，是卞小姐怠于配合变更买卖合同并提供贷款所需资料，导致她无法申请贷款，故违约的不是她而是卞小姐。颜小姐最后提出要求法院判令卞小姐返还193万元，并支付违约金14475元，赔偿金110万元，同时支付相应的银行利息损失。实为逃税 双方自行承担损失　　被告卞小姐承认双方的确约定过510万元的房价款及40万元的装修补偿款，“但原告在签订合同时对国家的税收政策是明知的，合同履行中，我也积极配合她提供了婚姻状况证明及放款账号等材料。”卞小姐认为，193万元的收据并非真正阻止颜小姐办理贷款的障碍，“最简单的办法就是换收据，且中介方也同意重开收据！”卞小姐指出，颜小姐之所以最后一定要变更合同，是因为她发现自己在税款支付上不合算。所以，卞小姐认为违约的是颜小姐，她同意在扣除原告颜小姐违约金的情况下，退还相应钱款。

法院在审理中查明，颜小姐曾经先后两次书面致函卞小姐，告知银行审核贷款资料后发现合同约定的首付款数额与收据显示的数额不符，且40万元房款作为装修补偿款，颜小姐将无法取得相应的房款发票，直接导致其再行出售该套房产要多支出约10万元的税款，故要求卞小姐将合同价格变更为550万元。

法院认为，原、被告以补偿协议另行约定装修费的做法，实际造成了国家据以征税的合同房价的降低，直接导致国家税收的流失。原、被告此种做法实为逃避国家税收，实不可取。鉴于合同无法继续履行的责任归于双方，故原、被告损失应由各自自行承担，原告颜小姐要求被告卞小姐支付违约金及赔偿金的请求，没有法律依据，法院不予支持。

法院同时认为，原、被告于2007年2月底的往来信函中达成了解除合同的合意，该买卖合同已由双方协议解除，则被告卞小姐应当在原告颜小姐要求的合理期限内及时将193万元予以退还。现被告已于2007年2月从中介取回房产证并将系争房屋重新挂牌出售，则原告要求被告于2007年3月1日前退还钱款的请求应属合理，被告于2007年3月2日后继续占用钱款的行为造成了原告损失的扩大。对该部分扩大损失，被告理应承担赔偿责任，即支付原告相关的利息损失。法官提醒“做低合同价”对买家不一定有利

在房价越来越高的今天，二手房越来越被购房者所接受，但由于近年来我国出于宏观调控的需要，大幅提高了二手房交易的税收，诸如按合同价征收的5%营业税、按交易差价征收的20%个人所得税，还有土地增值税等等，这些税种加起来占了交易额相当一部分，因此一些上下家为减少交易成本，中介也为促成生意，都会进行一些逃税手段，最常见的就是“做低合同价”。

专家提醒广大买房者，“今天的买家”也可能是“明天的卖家”，本次交易中你可能做低价格后逃避了税收，但等到将来卖出房屋时，你可能面临高额的“差价”税收。如本案中颜小姐明确认识到如果将40万元房款作为装修补偿款，自己再行出售该房时，反而会多支出10万元的税款。专家指出，买房要“以诚信为本”，千万不要作假，最后只会“聪明反被聪明误”。