物管扯皮靠啥断是非 购房时应注意哪些物业问题

　　

购买一套房屋，对于普通消费者来说，可能要花费一辈子的积蓄。所以，特别希望能住得舒心。然而，由于部分开发商以及物业管理公司等方面的问题，造成业主与其之间的纠纷不断。

要减少这类纠纷，其中最重要的就是要明晰小区物业物权归属问题。在本月23日，《物权法》草案第五次审议稿再次对小区车库、绿地、会所等归属问题进行了诠释，并欲征求

各方意见后提交审议。

问题一

谁是小区内车库(车位)的“主人”？

《物权法》草案：对于小区内车库(车位)、绿地、会所的归属问题，本次《物权法》草案进行了重点修改。草案五次审议稿将这一款修改为：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

案例回放：本报2005年9月28日，以《小区物管办公室变“活动室”、麻将声声业主叫苦》一题，报道了成都市成华区新鸿南路51号新龙苑西区七栋楼下的“活动室”变成麻将室的事件。原因在于该小区物管不仅开设活动室影响小区居民休息，而且收费问题遭遇部分业主的质疑。同时，部分业主提出，物管收取小区内过道停车费不合理。因此，小区内道路归属问题一直是业主和物管公司争论的焦点。

解读：小区的车库和车位到底归谁所有？公生明律师事务所徐正飞认为，《物权法》草案五次审议稿已经明确进行了诠释。针对上述报道，徐正飞认为，小区内的过道是业主公摊的面积，肯定是属于业主所有。根据谁拥有谁得利的原则，业主不应该交纳停车费用。

然而，在采访中，曾有部分物业公司负责人认为，虽然车位是公摊面积，属于业主共同所有，但是物业管理人员看管了车辆，收取一定的费用理所当然。

对此，徐律师认为，这样的说法有些牵强。物业公司的主要职责之一就是为小区内的业主看管物品，如果说物管为业主看管了停在自家地上的汽车也要收费，那么物管为业主看管了室内的电视、冰箱等物品是否也要收费？这个费用显然应该是包含在物业管理费当中。

在得知《物权法》草案关于车库(车位)的新规后，成都世纪城物业管理有限公司主管赵先生表示，草案对公司并不会造成影响，因为在公司所管理的楼盘中，对车库的归属等问题早都做了明确的规定。赵主管还表示，如果物业公司没有对小区内的车库(车位)做相应的归属权规定，那归业主所有是合理的。

问题二

小区内道路该如何“划分”？

《物权法》草案：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑物区划内的物业服务用房，属于业主共有。

解读：“建筑区划内的道路，属于业主共有。”徐正飞认为，这表明以后再有过道停车收费这样的纠纷，就能迎刃而解。理由在于，按照规定，道路只要是在建筑区划内，不管是否公摊，首先它应属于全体业主所共有。同时，还进一步从法律上明确了业主对小区内道路的所有权。

问题三

“会所”界定值得商榷

《物权法》草案：在第三次审议中有如下内容，“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

然而，在第五次审议中，法律委员会研究认为，从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去，会所不再归业主所有。

案例回放：曾经有报道的《田园业主：物管公司“下课”》一文中，成都田园小区关于开发商水果商铺的归属收益问题，再次成为焦点，备受关注。

解读：徐正飞认为，草案认为关于“会所”的规定可以删去，会所不再归业主所有的做法值得商榷。因为删去之后，某些开发商可能在此问题上大做文章，比如在销售初期，宣传本楼盘的休闲、娱乐设施，进入公摊面积，不用收费等来吸引消费者，一旦消费者购买，可能因为没有相关规定而吃哑巴亏。

问题四

个体业主能告物业

《物权法》草案：法律委员会建议将业主起诉物业的条件修改为：“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”

新修改的规定条件显然比草案三次审议稿更为宽裕，草案三次审议稿中对侵害业主共同权益等行为，必须通过业主会议，经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。

案例回放：去年10月26日，本报报道的《维修资金被挪用银都花园业主告房管局不作为》被省高级法院收入“典型案例”向公众发布。当物管公司侵害了你的权益怎么办？当主管部门未能切实维护你的权益怎么办？《物权法》草案进一步明确了业主和业主委员会的诉讼权利。

解读：按照草案，如果要诉讼物业管理公司，个体业主不用通过业主委员会就可提起诉讼。这本来是令广大业主高兴的事情，但四川泰和泰律师事务所律师熊永文却有些担忧，由于业主委员会没有自己独立的财产，对外不能承担相应的民事责任，所以它作为诉讼主体会带来很多问题。如果业主委员会败诉，赔偿费用由谁承担就成为问题。

而这样的问题的确已经在很多地方开始出现，南京某业主委员会告小区物业公司，最终以败诉收场。然而，由于业主委员会没有独立财产，不能承担赔偿责任，物业公司要求业主委员会赔偿500元精神损失费的要求遭到了法院拒绝。而在北京同样的诉讼事件中，法院判决了业主委员会应当赔偿物业公司损失，但是由于业主委员会没有独立的财产而未能执行。

熊永文律师认为，要给予业主与业主委员会以诉讼的权利，就应该先要保障其法人资格，不然这样的规定执行起来可能效果并不理想。因为，业主委员会是小区内业主的自治组织，是“自发性的公益性团体”，并不具有独立的财产。既然没有财产，那么用什么来赔偿呢？业主委员会是业主大会的执行机构，代表的是全体业主。如果最终要进行赔偿的话，最后只能由全体业主承担，但是，执行的难度很大。

自贡市远达物业有限公司郑总对《物权法》草案赋予业主委员会及其业主诉讼权利表示欢迎。同时，对败诉如何赔偿问题也表示了担心：“如果业主委员会没有独立的财产就不用赔偿的话，显然有失法律面前人人平等的原则，对物业公司来说不公平。”

采访后记:

虽然《物权法》草案日渐完善，对许多存在的问题提出了具有建设性的意见，但是在众多的物业纠纷中，还有许多需要我们尽快去完善解决。

记者在采访中了解到，交房时，成都大部分开发商都是直接和业主签订前期物业管理合同的，个别开发商趁此机会将一些不平等的条款强加给业主。而更有甚者，部分开发商建完楼盘后，仍然保留自己的物业管理公司，并用于自己所建小区项目，这样的结果是物业和开发商“一家亲”，管理效率和结果也可想而知。我国《物管条例》中提出了开发商与物管公司相分离的原则，但这项规定只是鼓励和提倡，并没有要求强制实施。

对此，应该将开发商与物管公司相分离的原则上升到法律的角度，加强管理。

网友声音

且行且乐：如果商品房不带有车位、会所等配套设施，那它凭什么卖得那么贵？比一般的普通房、经济房、房改房贵几倍？既然那么贵，所以会所、车库等设施就应该归全体业主共有，为全体业主共同财产，法律上应强制归属全体业主！

扬眉：业主在买房时处于弱势，以约定来确认车库的归属，对业主不利。因为车库的所有权最初肯定是原始取得的，即谁投资建设，谁所有。所以不管如何，开发商肯定要先取得车库的所有权，之后的关键是开发商有无将车库的开发成本摊到房价里，但这是很难证明的。如果分摊了，所有权自然应转为全体业主共有；如果没有分摊，自然还是开发商的。而车库作为建筑物的附属设施，原则上应归业主所有。

shmily：开发商所买下的红线内的地价及设施都摊在房价内了,不论小区的绿地、道路、会所、车库都应该属于业主。权属模糊是多年来主管部门管理的弊端，希望《物权法》能重新界定清楚，切实维护广大业主的权益。

长风无名：只要开发商将会所、地下室、车位、绿地等公用共有部位的建设费用计入成本并出售给业主，也就是说业主为此已经付出，上述部位即应定性为业主的财产，至少不能定性为开发商的财产。

(注：以上观点仅代表网友个人观点，不代表本报观点。)

消费提醒

购房时应注意哪些物业问题?

在买房时，向开发商了解基本情况

小区未来的物业管理公司是哪一家？该公司是否有《成都市物业管理资质合格证书》？过去的物业管理业绩、社会形象如何，该公司物业管理的资质等级等。

看物业公司提供服务的内容及标准

一般来说物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对未来物业管理公司提供各种服务的标准应该详细了解，如物业公司一天打扫几次？是否有楼内保安？对于急迫性维修，物业公司承诺多长时间到达现场？

明确房屋使用维修管理的具体制度

房屋今后如何使用？具体维修怎么办？物业管理公司如何管理？这些比较琐碎的问题，看起来十分简单，其实很容易产生纠纷。如物业公司规定：住户封闭阳台要统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，全体住户要共同承担楼房公共地方的维修，装修时不得拆改某些设施，住户不得在小区里遛狗，自行车不得上电梯等。这些规定，购房者能否接受，都应成为购房时必须考虑的因素。

明确物业收费标准怎么定

在物业管理纠纷中，物业收费占了主要方面。有些购房人总是认为所有的物业收费国家都是有标准的，其实不然，有些物业管理收费实行的是市场价，如特约性服务费用、高档住宅物业费用等。随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立，今后物业管理收费都要逐步放开，由双方协商确定，政府定价的会越来越少。

不要轻信开发商的口头承诺

购房者对于上述物业管理问题的了解，不能局限于开发商的口头承诺，否则，一旦发生纠纷，购房者的权益将无法得到保护。购房者应要求开发商对物业管理问题有书面文件。这样才能真正保护自己的利益。 质量报综合报道.(BJF04)