交房之痒：火眼金睛识陷阱

　　

陷阱一、证书不全

验房前应该要求开发商出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，办理交房手续时一定要看工程竣工验收备案材料，住房还应查看工程质量分户验收材料，还有各种相关验收表格。

应要求先验房后缴费这样的收房程序，这一点应在签订购房合同时明确。如果当初合同没有明确约定的，最好在收房文件中注明“未验房”等字样，以便在验房出现问题时，作为与开发商交涉的依据。

如果遇到了开发商的手续不全，有关部门无法验收的情况，购房者可以拒绝接房。

陷阱二、延期交房

一些开发商面对需要赔付的违约金，公然便在没达到交房条件时匆忙交房；另一些开发商更加以‘不可抗拒等原因’为借口拒绝支付违约金。这不仅会给购房者造成一定的经济损失和机会损失，也可能破坏消费者的生活计划，给生活带来诸多不便。

不可抗拒的自然灾害以及战争等属于不可抗力。也就是说开发商不能毫无根据的信口开河，即使真的发生免责事实，那么开发商必须在第一时间将理由通知给购房者，而且需要政府相关部门的证明为依据，否则没有任何效力。另外，开发商交付房屋逾期如果达到一定的天数（合同约定），那么购房者有权拒绝接房，并要求开发商退房，同时赔付损失。

陷阱三、质量问题

在办理收房手续时，一定要和开发商共同验收新房，验房时要注意所交付的房屋是不是你所购买的房屋，房屋结构设计是否和原图相符；房屋质量及门窗等是否合乎合同的约定；水电气等配套设施是否按合同到位等，如果有问题最好当面注明，并书面约定解决的时间作为日后解决的证明。还可以直接到房地产主管部门的房屋质量检验站进行检测，如检测的结果属于房屋的质量问题，可以按合同的约定处理。即使在收房时没有发现大的质量问题，开发商也有义务按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在保修期内对房屋承担质量保修责任，并对造成的损失承担赔偿责任，也就是说，如果保修期内出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等质量问题时，业主可以要求开发商进行维修。总之，不论开发商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只有发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。

陷阱四、与合同约定不符

在房屋销售后，开发商不得擅自变更规划、设计的，如果是因为规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，需要对商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向进行变更；或者是因为出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日气10日内，以书面方式通知消费者。所以购房者再签订合同时要特别注意关于房屋内部规划、设计的条款，要将开发商所承诺的条款写进合同中，并保存好所有可以作为合同附件的宣传资料。在验房时，就可以按照合同约定的条文以及开发商在售楼时的承诺查验。如果是在入住后才发现问题，可以通过业主委员会与开发商协商解决。而为了避免这些问题，防范于未然，购房者再签订购房合同时，应该作一些前期调查，掌握一些基本的房产知识，不要轻信广告和售楼人员的一面之词，最好是选择一些信誉比较好的品牌公司开发的楼盘。

陷阱五、擅改小区配套

开发商惯用的手法就是将事物、承诺模糊化，再配发的图片中增加直接的视觉效果，但却不标明出现在广告中的是建筑设计效果图还是模型照片，这样一来头脑一时发热的消费者难免不会意乱情迷。所以在购房前一定要保持理智的头脑，不要被媒婆牵着鼻子走，在签订合同时，一定要将开发商所做的承诺写进合同中，白纸黑字的一张“婚约”毕竟要比口说无凭要好的多，出了问题至少也能理直气壮的把开发商给休了。

陷阱六、隐瞒市政规划

说句实话，出现这样的情况，并不能完全怪我们的开发商们，谁让你在买房子前偷懒，不亲自去政府的相关部门对片区的规划加以了解呢？谁让你要如此轻信那些“无知”的开发商们呢？在此只能向我们广大善良的购房者们提个醒，千万不要为省那么一点点时间，而任由别人忽悠着。

陷阱七、物业管理滞后

在收房后，购房者最好能马上与开发商的后期服务人员或者物业管理公司取得联系，并弄清楚其双方应该在交房后为业主做些什么，以便在收房后出现问题时，找到相关的部门解决。同时，在购买房屋同时最好能选择一些诚信、口碑好的开发商及其合作的物业管理公司，毕竟房屋居住的物管配套服务是关系到房屋居住后的舒适性和安全性是否良好，所以对于物管来说，购房者千万不能忽略，以免后患。

小贴士：

1、商品房验收（竣工验收）

依据《城市房地产开发经营管理条例》第17条：“房地产开发项目竣工后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得使用”。

对此验收的要求是工程完工，施工、监理、勘察、设计等单位提出相应报告；有完整的技术档案和施工管理资料；工程款支付完毕；专项验收（规划、消防、环保）完成等等，有建设单位组织竣工验收。工程竣工验收合格后，由建设单位提出《工程竣工验收报告》。同时，建设单位自工程竣工验收合格之日起15日内，向建设银行行政主管部门备案。

2、竣工备案时间

根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，竣工备案时间是建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工备案文件并验证齐全后，在《竣工备案表》上签署收讫的时间，因此，这和工程通过竣工验收是两个时间概念。

3、综合验收

根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收”。

验收合格必须：

a）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；

b）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；

c）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；

d）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；

e）拆迁居民已合理安置。

2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消了综合验收这一审批项目。但不等于取消了综合验收这一制度，因为有关综合验收的法律法规并没有废止。如果开发商在《商品房买卖合同》中与买卖人约定的交付条件是“商品房经综合验收合格”，那么开发商还应完成竣工综合验收，只是组织验收的主体由开发商自己进行而已。（BJF05/谭杰）