商品房销售出新规 买房人怎样明明白白买面积

　　面积纠纷，是近年来商品房买卖纠纷中的一个主要内容，也是买房消费者投诉的一个重点。面积缩水，公摊面积不明确，面积测绘结果不公开等，是多年来困扰买房人的几大心病。市国土房管局日前针对以上问题出台的新规定，有望使这些问题得到根本解决。那么在2月1日新规定开始实施后，作为买房人，应该注意哪些问题，才能明明白白买面积，确保自己的合法权益不受损害呢？在此提醒您，要在买房过程中，抓住以下三个环节。

　　第一，当您确定要购买的项目后，想着先向开发商索要共有建筑面积分摊部位和商品房预售面积测绘技术报告书。该报告书中应说明共有建筑分摊部位的各项用途、所在位置(楼层、房号)、被哪些楼层分摊。共有建筑分摊部位(如物业管理用房)因用途多、空间不明确，且难以用文字表述的，应附图纸予以确定。按照新规定，会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋，不能作为共用建筑进行分摊。房地产开发企业自营、自用、出租的房屋应当承担分摊的共用建筑面积。当您确认以上内容无误后，还要将这些内容在商品房买卖合同中如实载明，开发商不得擅自变更共有建筑分摊部位。如果开发商预售商品房后，变更共有建筑分摊部位的，应当在约定的时间内书面通知买房人，买房人有权退房。

　　第二，签订购房合同时，要确认使用的是已增加关于面积差异的处理方式和共有建筑分摊部位变更处理方式条款的新合同。签条款时，别忘了在约定建筑面积误差的同时，还要约定套内建筑面积的误差，以防止以前经常出现的建筑面积在约定的范围内，但公摊面积增大，套内面积减少的情况。由市国土房管局统一编号、印制的《商品房买卖合同》中，已增加关于面积差异的处理方式和共有建筑分摊部位变更处理方式的条款。这些合同文本2月1日开始在取得预售许可证的项目中推广使用。买房人在签合同时要认真审看。按照新合同条款面积差异处理方式的约定，建筑面积、套内建筑面积均在3%以内(含3%)的，根据产权登记建筑面积据实结算房价款；两个面积误差比绝对值有一项超出3%时，买房人有权退房。

　　买受人不退房的，产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　第三，买房人收房时，要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，同时可以要求对共有建筑分摊部分进行核查。新规定要求开发商交付商品房时，要向买房人提供《商品房面积测绘技术报告书》，并要求测绘单位建立商品房测绘面积查询制度。如果您对商品房测绘面积有异议，可以到测绘单位查询所购商品房面积的测绘情况。市国土房管局市场一处陈同顺处长特别提醒买房人，因为房地产是动态项目，新政策不见得能马上套用。为了便于执行，避免产生新矛盾，新规定只适用于今年2月1日后新申领商品房预售许可证的项目、尚未开始销售的商品房现房项目和此前未在商品房买卖合同中列明共用建筑分摊部位，至项目申办房产登记时才提交共用建筑分摊部位的商品房项目。

　　本报记者陈美秋