如何判断房屋的合法性？

一、查看售房人的营业执照。

　　营业执照是国家政府部门批准一个单位依法经营的凭证。查看营业执照的目的有二：一是看这个单位是否存在。如果没有营业执照，说明该单位未经工商部门登记成立，从而便可以判断，该单位是假的。二是看该单位的营业范围，主要是看该单位是否能够从事商品房开发或销售。依据我国法律规定，企业法人应当在其营业范围内从事经营，而不能超越其营业范围。如果卖房人的营业范围中没有商品房的开发或销售，则其从事商品房开发或销售的行为违法，因而这房便不能买。

　　在现实生活中，还有一种情况，那就是开发商和销售商并不是同一单位，此时作为购房人便应当分别查看开发商和销售商的营业执照。

在查看营业执照时，还应注意下列两个问题：

　　第一，看营业执照是否经过年检。我国有关法律规定，营业执照应当每年检一次，否则无效。

　　第二，应注意营业执照是临时的，还是正式的。有些开发商由于注册资金不能一次到位，所以工商管理部门只发一个临时营业执照，待注册资金全部到位后，再发正式执照。如果是临时执照，则说明该单位还未正式成立。

　　二、查看卖房人的建设用地规划许可证。

　　所谓建设用地规划许可证是指政府规划管理部门对开发商拟开发的土地的性质、用途、位置和界限进行认可的一种文件。依据法律规定，城市土地的利用必须符合城市规划，服从规划管理。如果卖房人没有建设用地规划许可证，则说明其开发的土地未经规划，这是违法的。

　　另外，应注意开发商所使用的土地的用途、位置和界限上是否与建设用地规划证相互一致。

　　三、查看开发商的建设工程规划许可证。

　　建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。它可以确认有关建设活动的合法地位，并作为建设活动进行接受监督检查时的法定依据，开发商在取得建设工程规划许可证后，方可申请办理开工手续。

　　四、查看国有土地使用证。

　　国有土地使用证是政府土地管理部门发给开发商，确认其对所开发土地具有合法使用权的一种证件。依据我国法律规定，只有经过出让的土地才能从事房地产开发。开发商在向政府部门缴纳一定的地价款后，才能获得国有土地使用证。如果未获得国月土地使用证，则其开发的房子不能买卖。

　　五、查看建设工程质量检验单或开工证。

　　如果开发商销售的是现房，则应查看其建设工程质量检验单， 确定房屋的质量是否合格。如果开发商销售的是期房，则应查看开工证，目的有二，一是看工程开工手续是否齐全，二是看工程是否纳入年度施工计划。

　　六、查看销售许可证。

　　无论是进行商品房销售还是预售，都应报政府有关部门批准，并取得相应许可证，才能从事销售或预售。否则其销售行为违法，而且直接影响到产权证的办理。

　　以上简单介绍了买房时一般应查看的有关证件，当然，现实生活中情况比较复杂，不可能生搬硬套。建议您在买房时聘请律师帮助您查看并办理有关手续。