加息后该如何办理二手房房贷

　　读者程先生问：是不是手头有了余钱就该提前还款，这样才能节省大笔的利息？

　　答：有两类人不适宜提前还贷，第一种是贷款快要到期的客户，贷款年限所剩不多。不少市民申请房贷时，选择了等额本息的还款方式，贷款计息前多后少，所以越到最后几年，所剩利息越少，所还款项主要是本金，提前还贷意义不大；第二种即近期有投资计划的客户。在提前还贷前，最好考虑清楚近期有无投资计划。如果手上有好的投资项目，比如基金或者股票收益能够超过房贷利率，就应该考虑投资。

　　读者赵先生问：如果因为还款压力过大而不能按时还款的话，会产生哪些不良后果？

　　答：央行有明确规定，银行可以对客户逾期未归还的贷款，按贷款合同利率上浮30%-50%执行。目前银行对优质客户执行的优惠利率是在央行基准利率上下浮15%，按央行加息后的五年期及以上贷款基准利率计算，也就是6.0435%。逾期罚息则在此优惠利率基础上上浮30%-50%。按照贷款逾期罚息的计算公式(贷款每月还款额×上浮后的惩罚性利率÷360×逾期天数)，如果按银行对逾期贷款利率分别上浮30%、40%、50%计算，银行上浮后的惩罚性利率分别为7.857%、8.461%和9.065%，而在央行加息前，这些利率则分别为7.558%、8.139%和8.721%，如果按客户每月还款额为2000元计算，逾期还贷一个月，则在三种罚息利率情况下，客户罚息增加额分别为50元、54元和58元。

　　读者王小姐问：二手房按揭贷款要注意哪些问题？

　　答：首先，选择正确的还贷利率。如果是收入稳定并且月收入很高的人群，可以考虑选择固定利率，因为未来可以不受加息的影响；但如果是工作稳定但收入不高的阶层，则建议选择浮动利息，因为他们在银行贷款客户中属于优质客户，可以享受到15%的优惠利率，浮动利率比较优惠。

　　其次，注意二手房房龄。因为二手房房贷的房龄和贷款时间加起来不能超过30年，所以对二手房房龄也是一个比较严格的考验，如果是购买15年以上楼龄的二手房，银行原则上只提供房款总额五成以下的贷款。此外，如果是同一业主同时供两三套房产，也不能享受15%的优惠利率。