定金搞晕购房者 警惕购房陷阱！

　　

买房子，如今已成为许多家庭的最大一项开支。许多开发商在与消费者签订购房合同前就要求购房消费者交“定金”，如果消费者不接受开发商事先准备好的格式合同，开发商也不同意退“定金”。而开发商往往在楼房还未破土动工，就开始了售房，这对于处于弱势地位的消费者无疑是不公平的，遇到由此产生的纠纷，许多消费者也只能忍气吞声……

在此，提醒购房消费者，买房花去的几乎是一个家庭的全部积蓄，在购房时一定要多问几个为什么，不要轻易交“定金”。

记者调查：先交定金成“行规”

现象一:未取得预售许可证就卖房子

今年7月，打算在成都定居的王先生被成都某楼盘的广告深深吸引了。在售楼现场，王先生只看到了一个售楼处，楼盘的建设区还是用围墙围起来的长满杂草的平地。售楼小姐称，如果王先生看上了哪套房子，只要交2万元的定金，那套房子就被他认购了，过一段时间就会分批让业主来签订正式的购房合同。

几天过后，王先生再次来到售楼处，售楼小姐劝告他:“现在已经只剩几套了，如果再不下手就没有了!”王先生想，那么多人都交了定金，自己也很喜欢房子的造型，况且每平方米2800多元的房价还是比较合适的，王先生就向开发商交了定金。

但是后来，王先生在双方签定的“定房申请书”上看见有这样的句子:“致××××项目:本人在××××取得商品房预售许可证之前，申请取得优先选房定房资格，并在规定的时间为本人保留意向单位……为表诚意，本人自愿交纳人民币2万元作为定金，该定金在签定商品房合同后转为房款……若在限定时间内未办理购房手续，将视为自动放弃所选住房单位，××××将不再为本人保留已选住房单位，本人将不提出任何异议”。王先生问售楼小姐:“你们取得了《商品房预售许可证》了吗?”售楼小姐称，正在办理之中，最迟在8月底就能够办理购房手续。

昨日，王先生致电该楼盘售楼处得到的消息是，商品房预售许可证是一栋一栋的拿，而该楼盘现在只拿到了其中一栋的预售许可证，而他所选的那栋房子按照先后顺序，要到最后才能领取。《商品房预售许可证》还没办理就开始预售房子，王先生想，2万定金已交出去了，售楼小姐说的8月底能够办理购房手续又没有字据可依，他真怕那份《商品房预售合同》遥遥无期。

据了解，类似这种楼盘还没影儿，开发商就开始以认购的方式变相进行预售的情况，目前在全国已十分普遍。

现象二:收取预售金只针对内部

日前，我们接到了成都消费者黄先生的投诉电话。他说，位于成都城东的某楼盘在没有取得《商品房预售许可证》的情况下，先后向客户收取预订金，金额从5000元到5万元不等。

针对黄先生反映的情况，记者采访了这家楼盘的开发商。作为开发商的某建筑公司对此解释称，该公司对预售商品房定金问题内部有相关规定，即:在房屋建设过程中，在内部职工及其亲友的小范围内，可以收取一定数额的预售金。但是，这样的规定并不针对社会上的客户。该公司认为，在楼盘没有取得《商品房预售许可证》之前收取定金的行为可能与国家相关的法律规定有所抵触，但是，开发商向本公司职工及其亲友收取预售定金的行为在业界却很十分普遍。

消费者：看中的只是价格

家住成都马家花园附近的刘先生告诉记者，他家刚被动员拆迁，他准备买一处房子。有现房的，不是房价太贵，就是好格局的房子已卖完，再就是楼层不适合。于是，他决定租一套房子暂住，然后订购一套期房。经比较发现，期房的价格普遍比现房便宜，并且挑选的余地较大。

家住四川大学附近的单女士说，她原来没有打算买别墅，可从大量的广告中发现，如今在近郊买别墅很划得来，不仅价格比地处市中心的普通住宅还便宜，有的还赠送小汽车，于是有了购买别墅的想法。她认为，先交5万元的定金认购一套，若真像开发商描绘的那么好，就把现在的房子卖了，买个别墅住。若不满意，开发商承诺退款，也不用怕定金拿不回。

对于没有取得《商品房预售许可证》的房子，交订金后是否放心?大部分消费者认为，现在建设大型楼盘的都是实力较强的大开发商，一般不会有问题。要想买便宜的房子，就得冒点风险。少数消费者还不知道交定金前要看《商品房预售许可证》、签合同交房款要看《商品房销售许可证》，他们更注重的是房价和地理位置。

开发商：打法律“擦边球”

对于开发商来说，楼盘的认购有两重意义:一是扩大资金来源;二是促销。

一位房地产开发公司的负责人承认，在没有取得《商品房预售许可证》就开始收取买房人认购金这种做法，是在商品房预售前，打了一个法律的“擦边球”。他说，开发商收取的“定金”，准确点说是保留金。因为根据有关规定，开发企业只有在取得房屋销售的合法证件后，才能收取买房人的定金，而定金是等同罚金的。即因购房人的原因不履行购房合同，定金不退;若属开发商违约，是要双倍赔偿的。但属于认购房屋而收取的订金，购房人是随时可以选择退房的。开发商一般在没有取得《商品房预售许可证》收取的是“订金”，但是消费者一般不知道“订金”和“定金”区别，属“愿打愿挨”。他说，认购房子的主要目的是吸引更多的人来买房。他还透露，正因为收了近百套房子的认购金，他们已把计划二期开发的土地使用出让金交完。这样，就又可以抵押贷款了。

房产专家：警惕购房陷阱

针对目前越来越多的消费者认购没有《商品房预售许可证》的住房情况，成都市房地产研究所的有关专家深感忧虑。他们认为:这种以认购的方式交的定(订)金是不受法律保护的。如，购房人是根据图纸选的户型，等房子实际建成后，若消费者不满意，只能选择退定(订)金。而在其他方面，开发商是不承担法律责任的。同样，若消费者感到房子质量有问题，最多也就是在没签订正式购房合同前，得到返回的定(订)金。其次，最令人担忧的是，一旦开发商无力开发，或卷款走人，受伤的肯定是购房者。

据了解，四川省保护消费者权益委员会通过大量投诉案例调查分析发现，“定金”纠纷的出现，大多属于开发商不守诚信，用“定金”设套骗取购房者钱财;也有的是属于开发商和购房者都不甚懂法，开发商自设“定金”规则，而购房者交“定金”太随便。

管理部门：变相收取预售款

昨日，成都市房地产管理局商品房科工作人员在接受记者采访时肯定地说，没有取得《商品房许可证》的商品房不能进行销售。

据介绍，国家在城市《商品房预售管理办法》中明确规定，商品房预售应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和施工许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

今年6月，中国建设银行出台的关于严格控制向别墅、高档住房、宾馆和办公楼等商业用房项目发放贷款，并适当调高贷款利率;严禁向以大学城、旅游度假区、主题公园等六类违规开发的房地产项目发放贷款的政策，使开发商贷款的门槛提高了。因而，以变相形式收取预售房款的行为愈演愈烈。

律师：变相预售属非法

“开发商在没有《商品房销售许可证》的情况下，收取消费者的订金，这是一种变相的预售行为，属违法。其实，开发商这种变相预售的做法就是在利用消费者的钱赚钱”。专门代理房产官司的成都致高律师事务所律师黄重斌称。

四川省有关法律专家指出，根据《民法通则》、《合同法》及《担保法》的有关规定，“定金”是一种为了缔结合同或履行合同而采取的一种担保形式，如为缔结合同而设的“定金”，则不论购房合同是否最后缔结，开发商均应退款或将“定金”抵作房款;如为履行合同而设的“定金”，则购房合同系买卖合同，买卖合同是主合同，担保合同是从合同，不管是合同签订前还是签订的同时交付“定金”，主合同不成立从合同就不能成立。 (BJF04/天闲）