重磅炸弹下，买二手房还是买新房？

就二手房而言，七部委建议中的营业税无疑是近期宏观调控中的一剂猛药，对二手房市场影响甚大。而地产市场一直表现较为稳定、理性的深圳，在政策的重拳下，特别是营业税这颗重磅炸弹推出以后，深圳的二手房市场将何去何从？其路又在何方呢？

今年初至5月初，虽然国家陆续推出了包括“调整个人房贷最低利息”、“新旧国八条”在内的多项调控措施，深圳市也相继推出了“未取得预售许可证禁止认筹”、“整顿房地产虚假广告”等措施，这些政策在深圳的房地产市场虽然都掀起了轩然大波，但就波及面来看，其相对对新房的影响较大，而对二手房市场影响甚微。5月11日，七部委联合推出做好稳定住房价格工作的意见，其中的营业税的改革让一直相对偏安一隅的二手房市场也被列为调控对象，二手房市场的重税时代开始了。

就此次营业税改革的本身来看，其主要针对的是房地产市场的投资者，尤其是一些在短期内进行转手买卖的投资者。对购买年限在两年以内的房产转手时按售价全额征收营业税，无疑使短期的房产炒作成本大大增加。调整后的营业税一旦开征，靠短期房产炒作牟利的投资者，由于要缴付巨额的税费，将使其炒作无利可图甚至亏本。

因此，在5月11日至6月1日这个空档期，在全国范围内出现集中抛盘的现象，此期间由于卖家急于出手，一些买家可能会买到相对便宜的二手房。而由于各地房产市场发展的不同，抛盘规模将有所差异，概括而言，投资成分越高的区域，其抛盘的规模将越大。在渡过这个空档期后，也就是6月1日以后，未能成功在空档期出手的投资者，有以下几条路可走：

1、将营业税所带来的税费增加全部转嫁给买家，摊到房价中，即提高房价，以弥补税费带来的损失，此种情况，相当于房价直接上涨5％；

2、卖家将本来应完全由其承担的营业税，部分转嫁给买家，即双方协商共同支付营业税，此种情况，相当于房价直接上涨0~5％；

3、卖家急于回收资金，完全支付营业税所产生的税费，甚至不惜亏本出售，此种情况，房价保持不变或下降，但投资者的利益将受到很大损害，甚至亏本；

4、卖家经济实力雄厚，不急于回收资金，同时也不愿支付巨额的税费，因此，由短期炒作转为长线放租，以规避营业税，在超过营业税所规定年限后，再根据具体情况选择出售或继续出租，此种情况，可规避营业税，但要求投资者具有较强的经济实力及心理承受能力，同时也存在较大的风险，毕竟，两年以后手上的房产是升还是跌谁也说不准，这与股市上的“套牢”有异曲同工之处。

就投资者来说，按以上四种情况来分析，在1,2,3这三种情况下，投资者所放出的盘源不会减少，在1,2种情况下，房价将会提高，价格的提高必然会使一些原本有置业打算的买家取消或推迟计划，需求将受到一定的抑制；虽然在第3种情况下，买家不必成为营业税的转嫁者，但毕竟选择如此下策的投资客，绝大多数都是在走投无路的情况下不得已做出的选择，因此，此类盘源相当少，即使有，也会成为市场上的“荀盘”，出现“僧多粥少”的局面。归纳起来，在前三种情况下，虽然放盘量不会减少，但由于房价的影响使盘源隐性减少，需求受到抑制。第4种情况下，投资者直接转为放租，情形已相当明显，原本放售的盘源会转为租盘，售盘源肯定减少。

因此，6月1日以后，改革后营业税的开征，必然会使供应减少、需求受到抑制，相当比例的买家将取消或推迟置业机会，选择观望。

自住购房受影响

虽然此次政策主要是针对投资者，但不可避免的，肯定会波及普罗大众，一些原本有换房需求的住家就将成为此次调控所殃及的“池鱼”。这类人中也会有部分人在6月1日之前将原有房产出售，以避免营业税带来的损失。在6月1日以后，这类人会面临两个选择：1、继续挂牌出售；2、取消换房打算，暂且继续居住现住房，静观市场变化。

对继续挂牌出售的人中，又可细分为换房需求迫切和不急于换房两类，对换房迫切的这一群体，其在挂牌出售时肯定就会较大的受到营业税的影响，售价相对会较低，卖房收入肯定会比在6月1日以前出售要少；对不急于换房的人来说，其肯定会将营业税直接或间接地转嫁到买家，这类人的心理表现为，不急于换房，宁愿久等，也不会减少自身的卖房收入，“姜太公钓鱼，愿者上钩”，此类情况下，必然会使一部分购房需求受到抑制。

除此之外的另外一个群体，就是取消换房、静观市场变化的这一类人，非常明显，这一类的盘源将会消失。

有换房需求的群体，受营业税的影响，其盘源供应量也将减少，同样，也会抑制需求。

出现规避营业税的操作方式

所谓“上有政策下有对策”，目前在某些城市已出现了规避营业税的交易方式，即买卖双方达成交易之后，不再像以往那样立即去办理过户手续，而是等到卖方的购房时间满两年之后再去办理，在此期间，卖方可以先收取卖房款，买方也可先搬进该套物业居住。

需要注意的是，这种操作方法虽然可以规避营业税，但存在一定的风险。据了解，采用这种操作方式的买卖双方，一般会到公证机关去为其交易行为公证，从而在一定程度上控制风险。但是，就算进行了公证，也无法担保在未正式办理过户期间买卖双方不会出现纠纷，而一旦出现纠纷，吃亏的往往是买方。因此，能够接受这种操作方式的买家并不多。

由此看来，二手房买卖供应将减少，需求受到抑制；租赁供应增加，租金走低。而新房市场在经过前段时间的“禁筹”、“打击虚假房地产广告”等整顿以后，炒风已经受到打击。而调息、“新旧国八条”等的出台，已经显示出政府不取得明显调控效果不罢休的明确态度，因此，在如此强势的调控面前，新房市场必然会更为稳定。深圳的新房市场一直都较为稳定、理性，但这并不是说就不存在投资炒作成分，此轮调控将进一步挤掉炒作泡沫，使新房市场更为合理。

因此，在营业税改革后，所带来的二手房交易费用增加的局面，有可能间接地令房价上升，从而将会抑制二手房购买需求，令一部分原本打算购置二手房的买家转而购买新房。住房需求迫切，而二手房供应减少、卖家将税费转嫁给购买者这些因素，会使他们产生买二手房不如买新房的想法。

来源：深圳特区报