开发商擅自改变已规划住宅小区配套设施的用途应否承担责任?

咨询热线内容
2007年3月份，我和新婚的妻子购买了位于五环的一套商品房。当初在签订房屋买卖合同时，楼房都已建好，但小区的配套设施还未完全建成。开发商向我们出示了其向政府规划部门申请规划的设计图纸，上面有游泳池、幼儿园，而且清楚地标明位于我楼下的是小区的物业公司。我觉得反正房屋买卖合同中约定小区规划是按设计图建的，也就放心签订了合同，交付了全部房款。
日子一天天过去，小区的配套设施也在一点点建成，我们心里的石头也慢慢落了地。可好景不长，一天我下班回来时发现楼下正在装修，一打听才知道，楼下竟然已经被开发商卖给别人做餐馆，物业被迁到一间半地下室里。这还不算，原来的游泳池虽然开放，但却不是开发商当初承诺的那样“专供小区内住户使用”，而是由专人在游泳池边售票，附近小区的许多居民都可前来游泳。我想到以后每天都得忍受餐馆的油烟熏烤、高分贝的噪声就气不打一处来，于是找开发商理论。而他们给我的答复更让我气愤，说设计图中所有的配套公共建设设施一个都没有少，完全是按照其施工的，所以并没有违反房屋买卖合同；而对于每部分的用途开发商自己是有权限稍作更改的。
请问：开发商所持的观点正确吗?我该怎么办? (咨询者： 闫先生)

律师专线解答
闫先生，可以明确地告诉您，开发商所持的观点在法律上是站不住脚的，这是他们推卸责任的一种说法。
根据我国《合同法》第60条第1款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”对于每一个居民小区来说，都应有其相应的公共设施及配套设施，开发商在建设时必须按照其向政府规划部门申请时递交的设计图来进行，而小区的设计图纸是业主与开发商签订的购房合同的一部分，因此开发商有按照设计图纸进行建设的义务。
在您咨询的事件中，您与开发商所签订的合同明确约定必须严格按照设计图来建设配套设施，设计图中标明您家楼下是小区的物业公司，而开发商却改变其用途，卖给他人做餐馆使用；原定的小区居民专用的游泳池也向小区外公众开放，这一系列的行为都是严重违反合同的行为。根据《合同法》第107条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，您可以要求开发商承担违约责任。如果您与开发商不能达成一致意见，您还可以根据《合同法》第94条第(四)项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定解除合同，并要求其赔偿您因此遭受的损失。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对开发商擅自改变小区配套设施用途是否构成违约这一问题认识不清楚。

律师提醒与注意事项
开发商向政府规划部门申请规划设计图在进行具体建设时必须严格遵守，如果其擅自改变规划用途，不仅构成违约，而且还违反了国家有关规定，会受到相应的行政处罚。所以除了与之协商外，还可以向政府规划部门反映情况，用行政部门的力量迫使其按照原规划进行。
在签订合同时，您一定要将有关条款的细节约定清楚，如小区中应有哪些配套设施和公共设施，配套设施和公共设施的具体位置和用途等。如果有了这样的约定，在发生纠纷时，问题解决起来就容易得多。

法律链接
《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条