购房签约注意事项（二）

　　21.实行套内建筑面积售房时物业管理费收取是否会改变

　　物业管理费标准是按建筑面积制定的，物业管理部门按建筑面积收取物业管理费，实行套内建筑面积售房，售房合同及房地产证上注有建筑面积，因此物业管理费收取没有改变。

　　22.购房合同公证须知

　　由于一些购房合同需要公证，所以购房者需要了解什么是公证;哪些合同需要公证，如何进行公证以及公证所需的有关资料和费用。

　　什么是公证呢?所谓公证是国家公证机关根据当事人的申请，依据法定程序对其法律行为，或有法律意义的文书和事实，确认其真实性和合法性的一种证明活动。其目的是保护有关当事人的权利和合法利益，尽可能地避免纠纷，减少诉讼。

　　全国各地对所需公证的合同规定不一，就深圳、北京、上海、广州而言，外销商品房的购房合同必须经公证机构办理公证。普通商品房只有买卖双方觉得有必要，才需要进行公证。

　　23.如何进行房屋买卖公证

　　办理公证手续的流程

　　(1)申请与受理。合同当事人向公证机关提出办理公证申请，填写公证申请书，并提供有关材料。公证机关根据当事人的申请做出是否接受办理的决定。

　　(2)审查。公证机关(公证员)对当事人进行询问，审查相关材料，进行其他相关调查，审查公证对象的真实性、合法性。

　　(3)出具公证文书。公证机关根据审查结果，决定是否出具公证书。公证书包括当事人的基本情况，公证证词，公证员签名，公证机关(公证处)盖章，出证日期等。

　　24.公证所需的有关资料

　　商品房买卖合同公证所需的资料包括：

　　(1)当事人的身份证明，如法人营业执照，法定代表人身份证明、护照、(港澳台胞)回乡证等，港澳办、台办、侨办出具的身份证明，委托书及代理人身份证明。

　　(2)房地产权证或国有土地使用证(期房)。

　　(3)内(外)销商品房预售许可证(期房)。

　　(4)建设工程规划许可证(期房)。

　　(5)房地产权证或房屋所有权证和国有土地使用证(现房)。

　　(6)内(外)销商品房预售(出售)合同(商品房首次交易)或房屋买卖合同(二手房交易)。

　　(7)国家机关、团体，国有企业应提供上级主管部门批准购房的书面证明，事业单位需提供上级主管部门同意购房的书面证明，集体企业应提供职工代表大会同意购房的决议，有限责任公司和股份有限公司应提供董事会同意购房的决议。

　　(8)付款凭证。

　　(9)原来的购房合同，契税凭证(二手房)。

　　(10)其他应提供的材料。

　　25.房产公证如何收费

　　证明房屋转让、买卖的，一般按标的分段累加收取：

　　50万元以下的部分，收取比例为0.3%，最低不得低于200元;

　　50万元～500万元部分，收取比例为0.25%;

　　500万元～1000万元部分，收取比例为0.2%;

　　1000万元～2000万元部分，收取比例为0.15%;

　　2000万元～5000万元部分，收取比例为0.1%;

　　5000万元～1亿元部分，收取比例为0.01%;

　　个人住房贷款申请资信审查，按贷款额的0.4%收取。

　　各地公证处都有优惠措施，开发商可与公证处洽谈优惠措施。

　　26.购房者应防范的风险

　　在购房人买房和开发商售房的关系中，市场风险大部分由购房人承担，因为购房者付款后至开发商交房及完善房屋产权经常有一段时间差，两者之间的严重的信息不对称及当前开发商的投机风险大量存在，购房者会承受过多的风险，也可能遭受很多不幸。具体如下：

　　(1)开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实，对外销售期房

　　一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言在合同被宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息，最后判决书上的权利也无法变为现实。对于财力有限的房地产商因拿不出钱办妥一切必要的手续，他们往往铤而走险，先卖房，算计着收回大笔购房款后，再到有关部门补交款项，补办销售许可证。因此，他们往往以超低的价钱开始发售，并美名有升值前景，但事实上，不少发展商卖房收回的钱远远不够补办手续。

　　(2)开发商恶意搭售商品房，特别在房价价位高时

　　开发商往往利用合同中“实测面积与暂测面积的差异处理”条款，设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度(一般为5%)时有权解除合同，只能按合同价补足的条款，这样，在房价下跌时，使购房人既无法要求以交付时的市场价补足或根本无能力补足而形成购房者的无端违约。更为严重的是，还可能造成开发商超预售许可面积而使购房者购买的超面积部分商品房无法办理产权登记。对于缩水的商品房，最大的麻烦就是预计使用面积达不到，房屋使用受限却无法重新选择，《商品房销售管理办法》于2001年6月起实施，对面积误差作出了相应的规定。购房合同的内容应参照该规定。

　　(3)逾期交付房屋

　　现行的格式文本“甲方逾期交付的违约责任”条款中，一般设定在超过几个月后仍未能交付时才能终止合同并获得双方约定的违约金，而未给予在逾期交付过程中发生房价下跌时适用价格(逾期交付从低价)应有的地位。

　　(4)发展商对房屋设计作单方面重大调整

　　目前使用的格式合同对这一开发商的重大违约责任的约定不够合理，仅规定开发商退回房款并给付一定利息。购房人在因此不满而退房时，往往已失去了找到更好的房子的机会，或需要花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在格式合同中也无明确规定赔偿，因此，索赔的成功率极低。

　　(5)房屋的“裂、漏”仍是个常见问题

　　一般认为裂缝在0.33mm以内属合理安全使用范围，但若0.33mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙，则下雨或平时的漏水不可避免，且整修的效果差，过程也烦人，此时购房人一般只能忍受。只能不断要求维修，如想退房，在购房合同没有相应约定的情况下，则很难得到法院或仲裁委的支持。

　　(6)公司名不符实

　　购房者在购房前要查清开发商的背景、主管部门、注册资金及建设部门颁发的房地产开发商资格证书等情况。实力不足或没有开发经验的开发商，自然存在延期入伙、偷工减料而致质量问题，配套不全等隐患。

　　(7)地段优势易随时间变化

　　购房时要进行实地考察，同时还要有发展的眼光，有条件时可向国土规划部门的人了解城市的规划。通常房地产公司为吸引购房者，往往把自己的地段位置说得过于优越。

　　(8)宣传价格大量缩水。大家切记：一般房价不包括公证费、《房地产证》的工本费、契税等。

　　(9)可能拿不到产权证或漫长的延期办产权证

　　《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及《商品房销售(预售)许可证》这三个证件是办理产权证的必要条件，缺一不可，因此购房者在购房前必须查看房地产开发公司的这三个证件是否齐全，否则，买了房有可能拿不到产权证。

　　(10)小区规划不合理

　　按规定，房屋高度与房屋间距比例在各地区因日照不同而有不同规定，因为房屋的间距直接影响着居室采光、通风、视野和绿化，而有的房地产公司为减少成本，追求利润，故意缩小房屋的间距，楼房林立，密不透风，给购房者的居住带来不应有的烦恼。

　　2002年6月25日，国家七部委联合下发了经国务院同意的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，对房地产开发中违纪、违规、违法行为采取了相应的措施，通过整顿，不法行为得到了一定的遏制，堵塞了一些漏洞。随着整顿的深入，上列现象将会越来越少。

　　27.购房付款注意事项

　　首先要强调的是，交付房款时，不论是一次付清，还是分期，还是定金，都应该向开发商索要正式购房发票，不能用收据代替发票。且交款须交到开发商账户，而不能交到开发商老板个人账户。

　　在交付房款的时候，可能还要交一些其他款项，虽说和房款相比是小额。这里还是稍微提醒一下，个人在购房中除应付的房款，还需要承担以下费用：预售合同登记备案费，出售合同交易手续费，他项权证抵押登记费，房屋保险费，权证登记费。

　　28.购房如何交契税

　　契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

　　(1)征收范围及纳税人。主要对个人和私营单位购买、承典、承受赠与或交换房屋征收契税。

　　(2)税率。1997年4月23日，我国颁布了新的契税暂行条例，规定契税税率为3%～5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用住宅，契税暂时减半征收。

　　(3)免征。为了配合国家住房制度改革，减轻城镇职工购房负担，财政部和国家税务总局最近联合发出通知，通知规定对公有制单位为解决职工住房而采取的集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购房，免征契税。

　　29.按揭贷款的基本程序如何

　　一般情况下，按揭贷款的基本程序如下：

　　(1)购房者根据和开发商的协议，在规定日期内到指定银行申请贷款。

　　(2)贷款银行根据申请人提供的贷款资料进行调查核实，在此基础上提出贷与不贷，以及贷款金额、成数、期限、利率等的初步意见，以书面形式通知购房者。

　　(3)如贷款申请被接纳，购房者需在银行指定日期会同开发商到约定地点签订《房地产抵押贷款合同》和《付款授权书》，与此同时，需在贷款银行指定的营业部开立还款专用账户，并在户内保留足够偿还下期供款的存款余额。

　　(4)按揭办法确定以后，购房者应按《订购书》的要求及时与开发商签订正式的《房地产预售合同》;已签有购房合同，但该合同中约定的按揭办法和贷款银行最终批准的按揭办法不同的，双方需另行签订有关的补充协议。

　　(5)《房地产抵押贷款合同》与《房地产预售合同》签定后，购房者还应会同贷款银行到房屋所在地公证部门和房地产管理部门办理公证和抵押登记手续。经公证和核准登记后，抵押贷款合同方可生效。

　　30.购房者可否提前归还按揭款

　　在征得贷款银行(抵押权人)同意的条件下，购房者(抵押人)为减少利息负担，可提前还款。但对这种业务的处理办法，各贷款行略有不同。如深圳发展银行规定，抵押人自愿提早缴付部分或全部款项时，须提前一个月以书面形式通知抵押权人并经认同，且应给予抵押权人相当于部分或全部款项一月利息之补偿金。

　　31.购房付款方式选择

　　购买商品房付款方式主要有三种：一次性付款、分期付款和按揭贷款，现将这三种方式作一介绍。

　　(1)一次性付款

　　这是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些价位低的小单元的楼盘销售。一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%以上的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式的价格最低。一次性付款需要筹集大笔资金且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险较大。

　　(2)分期付款

　　又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。这种付款方式的好处就是，可以缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。但是分期付款随着付款期限的延长，利率也会越高，房款比一次性付款的款额高。

　　(3)按揭贷款

　　即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付给开发商，以后购房者按月向银行支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。按揭付款可以筹集到所需资金。实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。但是办理按揭手续繁琐、限制较多、费用高。

　　《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。

　　32.购房合同中“不可抗力”的法律理解

　　不可抗力是指当事人在订立合同时不能预见、对其发生和后果不能避免且无法克服的客观情况。不可抗力通常包括自然现象和社会因素两方面。自然因素如火灾、水灾、地震等;社会因素如战争、动乱、政府禁令等。

　　有些看似不可抗拒的因素，但是不包括在不可抗力之中，这类事件发生后责任是不能免除的：

　　(1)经济环境变化、市场价格波动，如金融风暴。

　　(2)甲方不能及时采购本合同中所列建材、设备或同类、同级的产品的;

　　(3)市政配套工程不能与房屋同步建设、同时竣工交付的;

　　(4)该建设工地附近有重大施工、该房屋建设不得不停止的;

　　(5)其他不列入免责范围的事项。如停电、雨雪。

　　如果有属于上面所定义的不可抗力事件发生后，购房者和开发商双方都应积极采取措施。

　　(1)受损害一方负有两方面的义务：

　　①及时通知对方。不可抗力发生后，应在合同约定或合理的时间内通知对方，以便对方采取措施，减轻不可抗力可能造成的损失，同时，应当在合理的时间内提供有关方面出具的证明。

　　②采取合理措施，防止损失扩大。如发生不可抗力一方当事人不及时采取措施或采取的措施不合理、不适当，致使损失扩大的，则扩大部分不能要求免责。

　　(2)对方当事人接到发生不可抗力的通知后，应立即采取适当的措施避免或减小损失，同时，对已经发生或可能发生的损失做出评估，以便合同双方当事人采取继续履行合同、变更合同还是解除合同的应变措施。

　　33.不准买卖(转让)的房地产类型

　　《中华人民共和国房地产管理法》第三十条规定，下列房地产，不得转让：

　　(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的;

　　(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限定房地产权利的;

　　(3)依法收回土使用权的;

　　(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

　　(5)权属有争议的;

　　(6)未依法登记领取权属证书的;

　　(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　第三十八条为：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件：

　　(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

　　(2)按照出让合同约定进行投资开发.属于房屋建设工程的，完成开发投资额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　34.不满18岁的未成年子女能签购房合同吗

　　对于买房者来说，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不能订立房屋买卖合同，只有具有完全民事行为能力的人，订立的房屋买卖合同才能生效。

　　(1)无民事行为能力人：指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人。

　　(2)限制民事行为能力的人：指10周岁以寸-—的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人。

　　(3)完全行为能力人：指满18周岁的公民，只要不属于不能辨认自己行为的精神病人;16周岁以上不满18周岁且精神状态正常的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全行为能力人。

　　如果父母想为子女购置房产，子女这时还不属于完全民事行为能力人，就不能只签子女的名字。

　　无民事行为能力人和限制民事行为能力人要订立房屋买卖合同，应当由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意后方能进行。

　　35.为未成年子女购房可以申请贷款吗

　　根据《个人住房贷款管理办法》第四条的规定，个人住房款的贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。因此，如果购房人仅是未成年人，其不属于个人住房贷款的贷款对象，不可以申请贷款。

　　36.是否可与开发商的“售楼部”、“代理部”、“经营部”签合同

　　法人的分支机构，如房地产开发公司的经营部、销售部、售楼处，不能作为合同主体，不具备订立合同的行为能力。与购房者签合同的必须是房地产开发公司才行。

　　37.车位买断要慎重

　　随着私家车的普及，开发商在进行小区规划时，目前部配备有相当的车位安排，大约比例在30%左右，有些高档住宅小区这—比例更高。许多业主在购房的同时，必须考虑是否要买断一个车位。

　　据统计，市区中档住宅车位买断价约在10～15万元左右，高档小区或中心地段的地皮资源稀缺，将来车位价格还要看涨，故纷纷采用买断了事。

　　然而.买断车位究竟值不值，合算吗?

　　目前商品房可由银行提供公积金贷款与按揭，可车位基本上只能一次性付款，这无形中加重了付款的负担。

　　如果将来购房者想换住房时，商品房可以进入市场买卖，但车位却无法同步进入，有些新房主即使看中住宅，却未必要车位，若是出租，小区内的车位又不可能向社会开放，届时，车位岂不成了包袱?

　　从现在的车位月租费来看，中高档小区大约在500～1000元左右，也就是说每个车位回收成本约需20年以上，其中还未计算一次性买断花费资金的20年复利收益。

　　综上所述，车位值不值得买断，是买断合算还是租合算，这是需要购房者根据需要认真考虑的问题。

　　38.开发商承诺送花园、露台、家具、汽车可信吗

　　为了促进房屋销售，有些房产商使出搭送的手段，这实际上是一种变相降价的做法。但是，很多时候房产商声称的送花园、露台等是带有欺诈性的。因为如果花园面积属于房屋占有范围之内，那就是房屋应摊土地面积，本来就应归购房者所有;如果花园面积为公用面积，更谈不上奉送，应归全体业主共有。同样的道理，露台也分独用露台(专为某一产房屋设计)和公用露台(整栋房屋共用)，露台的使用权和所有权是业主房地产的一部分，不能与房地产权分割，所以谈不上由开发商“奉送”。实际上开发商在送的背后，已将房价提高。

　　送轿车、家具、空调等，也都是变相降价的一种形式。羊毛出在羊身上，这部分钱还是要由买房人掏的。买房人只要想一想，卖方会无缘无故地降价吗?会无缘无故送东西给购房者吗?或为了促销或是变相降价，或是市场大势使然，或是企业内部原因，或者兼而有之。

　　购房者当然可以不接受卖方的搭送，与开发商协商直接要求降低相应的房价，因为搭送的东西不一定会让人满意。

　　39.购房签约警告

　　(1)警惕落入非法违规销售陷阱

　　按照商品房销售管理办法规定，非法违规销售方式，主要有：

　　①重复销售，一房多售

　　房地产开发企业将商品房重复销售，将导致购房者掏了钱，但却得不到所购房屋。商品房销售管理办法规定“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”：

　　②返本销售，售后包租

　　“房地产开发企业不得采取返本销售或音变相返本销售的方式销售商品房。”所谓返本销售是指开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。通常做法是将商品房出售给购房者，购房者一次性支付全部房价款，开发企业陆续或若干年后将购房者支付给开发企业的房价款全部返还给购房者。开发企业的这种做法，不但有非法融资之嫌，而且对于购房者来说最大的风险是开发企业返本承诺往往不兑现。

　　“房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。”所谓售后包租，是指开发企业以在一定限期内承租或者代其出租买受人所购房屋的一种销售行为。未竣工的商品房，即期房，售后包租，对购房者造成的风险更大。返本销售和售后包租，往往因开发企业无法兑现承诺，又无力妥善处理由此带来的后续问题，而引发争端。

　　③分割拆零销售

　　“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”所谓分割拆零销售是指开发企业将成套的商品住宅分割为数部分分别出售的做法，违反了建设部关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的有关规定。拆零销售实质上是诱导购房人对预期收益回报的增值进行投资，这具有相当大的风险，含有一定的非法集资性质，一旦市场变化，可能导致购房者得不到预期的升值回报甚至本息，也得不到完整的产权。因此极易引发纠纷。而且，一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合目前产权管理的有关规定。

　　④商品房已设定抵押权

　　《商品房销售管理办法》第九条规定：“房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。”按照中华人民共和国担保法第三十三条、第四十九条和《城市房地产抵押管理办法》第三条之规定，设定了抵押权的房地产，抵押权人在债权得不到清偿时，对房地产折价、拍卖或变卖所得价款有优先受偿的权利;而且，在抵押人未通知抵押权人就转让抵押物，其转让行为无效，得不到法律保护。所以即使购房者同开发商签订了“依法成立”的房屋买卖合同并履行了合同中的全部义务，这种转让行为也是无法律效力的。

　　(2)提防“认购书”陷阱

　　房地产开发公司在商品房销售时，大都要求购房者签订一份认购书，交一笔定金，这样，房地产开发公司在约定的期限内，就不会把该商品房出售给他人。房地产开发公司这样做的原因，一方面是为了维护正常的交易秩序，防止出现一房两订甚至多订的情况;另一方面，也是最重要的一点，就是尽量能使商品房预订者成为真正的购房者。

　　房地产开发公司与购房者签订的商品房预订书，其内容较简单，一般只对房间号、商品房销售面积及价格等方面作简单的约定，然后就规定购房者应付定金多少，在几天内来签订预售合同，如不签订合同就视为购房者违约，定金不予返还。

　　还有一种情况，未取得商品房预售许可证的商品房按规定是不能销售的，但也有开发商开始预订并收取定金。虽然预订书中承诺在取得商品房预售许可证后，才签订正式合同，在此之前，如果消费者不满意，随时可以退回定金。这种做法有一定的争议，既然定金可退，那么为什么还收?实际上，在取得商品房预售许可证之前，开发商表面上给予了消费者一定的承诺，但是这一承诺也只是空中楼阁，并没有任何保证。一旦开发项目流产，消费者最多只能得到开发商承诺的退还定金(如开发商携款潜逃另当别论)。就算开发项目如期进行，消费者同样受到相当长一段时间预支定金的损失。

　　现在通用的商品房认购书的不合理性是显而易见的：内容简单，定金数额高，给订购者保留的时间短，如不在限定期间内签订商品房预售、销售合同，那么就扣定金。消费者在购房过程中往往会遇到这样的情况：在交定金前房地产开发公司什么都好说，什么都可以承诺(当然是口头承诺)。一旦交了定金，在签订合同时，消费者就失去了主动权，只能签订开发商已经拟定的合同。稍有异议，售楼小姐马上就会讲，“这是我们公司的规定，不签也可以，扣掉你的定金。”

　　消费者在购买商品房时，签订正式的预售、销售合同前是否需要签订一份认购书，这一行为在法律上并无明确规定，也就是说这一过程并不是必不可少的。因此建议消费者在购买商品房前一般不要签订预订书。因为现在的房地产市场是买方市场，消费者有足够的选择余地，对于售楼小姐们的花言巧语不可轻信，免得弄出一些不必要的麻烦。

　　如果商品房使消费者很满意，一定要订购该商品房，这里提出三点建议：

　　①仔细审核开发商销售的商品房是否合法，避免购买不允许销售的商品房;

　　②直接签订商品房预售、销售合同。这样消费者就有充分的主动权与开发商就合同的各个条款进行平等协商;

　　③如确有必要签订商品房订购书，则要对在何种情况下扣定金、扣多少及何种情况下要将定金退回，做具体的、明确的规定，以防定金稀里糊涂地被开发商扣掉。

　　(3)警惕不确定交房时间的商品房销售合同陷阱

　　一些开发商为抢占市场，招徕消费者，广告上常常打出**花园*月*日竣工交付使用的字样。许多消费者被误导认为该时间就是人住商品房的时间。实际上，商品房竣工后并不能马上交付使用;首先要通过竣工验收，签发合格证后才能交付使用，其次小区配套设施完成后，消费者才能顺利入住。

　　因此消费者在签订合同时，应注意以下事项：

　　①在时间上明确到*年*月*日，而不应是一个大概时间。

　　②应明确交付使用究竟以何种方式为准，是以开发商通知消费者看房时间为准，还是以交钥匙时间为准，还是以入户通知书上注明的时间为准。实际上，通知看房，交付钥匙，开发商单方面开出入户通知书，都不是真正意义上的房屋交付。但不管以何种方式交房，都应明确交付使用的应是可以马上入住的商品房。

　　③应明确交付使用的是竣工并通过验收的商品房，不仅仅是开发商单方面宣布竣工(仅建造完毕)尚未通过有关部门验收(可能会有质量问题)的商品房。

　　(4)警惕按揭贷款陷阱

　　在购房者中，普遍采用的是通过银行按揭贷款买房的方式，而通常开发商承诺某家银行为购房者提供房地产抵押贷款，并在购房合同中约定由发展商为购房人办理该笔贷款的相关手续，但是在许多购房合同中，均未对银行如果对购房人的贷款申请不批准该如何处理的情况做出明确规定。

　　一般来讲，这个问题购房者较容易忽视，或者虽然提及，却因发展商口头的再次承诺而未在购房合同中予以明确。这样增加了购房者的购房风险。同时由于对此没有具体的规定或约定，发展商和购房者对此达不成一致意见，从而使原来几乎成功的交易承受可能失败的风险。

　　排除这类风险的有效办法是发展商与购房者就未付房款(即未通过银行申请按揭贷款款项)重新达成新的分期付款协议。但是如果想从根本上解决这类问题，最好注意如下两项：

　　①在发展商向购房人推荐按揭贷款条件时，就应该把未得到银行批准后的付款方式规定在合同中。

　　②约定可以退房，但为体现公平原则，须明确由合同双方的责任方承担一定的责任。这样就可以防患于未然，减少不必要的纠纷。

　　(5)提防房屋产权证办理时限不明

　　有相当多的购房者总是抱有这种观念，交了房款可以入住就行了，一交钱，马上可以交房入住，不会有什么问题，但实际上，购房所购的产权是一系列权利，包括房屋所有权和相应的土地使用权，这些权利的确立依赖于特定的赋权过程，并且与特定的产权证书作为合法权利的唯—证明。因此商品房买完整产权的观念不可动摇，决不可轻视完整产权的重要性。

　　房屋所有权证书是商品房屋唯—的合法权益证明，只有办了房屋所有权证;商品房屋才真正属于购房者，购房者才是真正意义上的商品房屋的合法权属人。因此，消费者在签订商品房销售合同时，一定要注明办理房屋所有权证的时间。

　　一些开发商在销售合同中根本就没有约定办理房屋所有权证的时间，实际上商品房产权登记既可以由开发商办理，也可以由消费者自己办理。开发商持原建房的土地权属证明、规划许可证明、商品房销售许可证明、售房合同、付款发票及房屋平面图等原始材料代理购房者申请，集中办理已销售房屋的产权登记。也可以由购房者持以上文件材料直接向房地产管理部门申清办理产权登记手续。

　　有些销售合同中虽然注明了办理房屋所有权证的时间，如果开发商没有明确违约，而没履行不能按规定办理时的处罚条款，开发商则以种种借口推迟办理房屋所有权证书，借口有关部门在准备下发新的合同文本，新版的房屋所有权证书等等，要消费者耐心等待，大大超过销售合同中所约定的时间，消费者权益受到侵害，而开发商却不承担任何责任，把责任推给国家有关部门。

　　(6)提防转嫁税费

　　根据我国的有关政策，买卖双方签订商品房销售合同后，应到房地产管理部门办理有关登记手续，办理房屋所有权证书，同时须交纳一些有关税费，例如印花税、买卖手续费、契税、房屋所有权登记费等。

　　按照有关规定，一些税费应由商品房买卖双方各按一定比例承担，但是一些开发商却在商品房销售合同中规定全部由购房者支付。比如买卖手续费，虽然各地标准有所不同，但一般都规定由买卖双方各按一定比例交纳手续费。但是，有一些商品房销售合同中却规定“与商品房销售有关的税费，比如印花税、买卖手续费等概由购房者承担”。这样无形中加大了购房者的负担，同时也违反了有关规定。

　　还有一些开发商在代理购房者交纳税费的过程中，自行硬性搭进一些收费，如办证手续费、代理费、附加费等，这类收费无法规依据，属于一种乱收费行为，理应抵制。

　　另外，一些本来由开发商交纳的税费，有时甚至计算到购房者名下，如房地产买卖中的固定资产投资方向调节税等。这些税费本该是卖方交纳的，也硬加到买方头上。

　　(7)提防房屋保修约定不明

　　一些商品房销售合同中关于质量、设施的保修约定，仅笼统地注明房屋保修期，水电部分为6个月，土建部分为12个月，有些销售合同中也有可能约定得更清楚，比如“房屋如有漏水，墙面脱落，门窗松动等施工质量问题，本公司负责保修一年”。

　　实际上，建设部1998年发布的《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，明确了正常使用情况下商品住宅各部位，部件的保修规定，具体保修内容和保修期规定如下：屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年，墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年，门窗翘裂，五金件损坏1年，管道阻塞2个月，卫生洁具1年，灯具电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限由房地产企业

　　与用户自行约定。

　　因此，凡在该规定中已明确的保修项目，开发商只能延长，而不能擅自缩短其保修期限，对那些没有做出规定的，开发商才有权利与用户自行约定保修期限。

　　(8)警惕房屋产权使用年限缩水

　　一些房地产开发项目在广告上注明其使用年限是50年或70年，但在商品房销售合同中却不说明该项目土地使用权的具体年限，不注明时间从**年*月*日到**年*月*日止，等到商

　　品房交付使用时，消费者才发现自己所购买的商品房的使用年限比开发商承诺的要少。

　　商品房销售合同中注明的使用年限与其土地使用证上注明的年限是一致的，但大部分的商品房不可能马上销售完毕，商品房销售广告作了4～5年，有的甚至已烂尾了十年又启动。在合同中仍然不扣除已过去的年限。致使一些消费者用同样的价格购买商品房，却比先买的少用了好几年。前面已经提到，商品房销售价格中包含了土地出让的价格，如果商品房的使用年限缩短，比如说由50年变成了45年，那么购房者仅仅拥有45年的土地使用权，在使用该商品房的45年后，购房者就得补交土地使用权出让金了。

　　40.购房签约律师提示：商品房销售陷阱的对策

　　购房者在签订合同，付了首期款后，意味着购房者已行使完了自己选择的权利，也就是说购房者在购房后续活动中，只能按合同履行自己的义务，并期望对方也会按合同约定履行义务，从而使自己获得应有的权利。

　　(1)商品房买卖合同一定要公平、合法、有效、全面、具体、准确

　　为避免购房后发生诸如货不对板等情况的纠纷，确保买到称心如意的商品房，购房者应要求开发商以书面形式明示以下事项：

　　①项目开发进度，竣工交付使用时间及交付条件(须同时提交买方的各种法律文件：如建设工程质量主管部门出具的工程质量竣工核验证书、住宅质量保证书，住宅使用说明书等)。

　　②项目及其配套设施平面示意图。

　　③商品房的结构类型、户型、装修标准、建筑面积、公共和公用建筑面积的分摊方法、土地使用年限等。

　　④商品房面积及误差的处理方式。

　　⑤买卖双方如出现违约时的处理办法及违约金的支付办法。

　　⑥买卖双方如遇到纠纷的处理方式。

　　⑦物业管理事项等等。

　　(2)签订商品房销售合同的注意事项

　　①主要内容全面，无遗漏、无冲突。一份商品房销售合同，就是买卖双方所有权利义务的具体约定，除法律已有明确规定的之外，缺少某一内容条款，就缺乏一份应有的保障。

　　②条款应具体明确。商品房销售合同的文字表述要准确，逐条、逐项列明，每一个条款要有一个核心表达思想，避免使用含糊的提法，如“可能”、“争取”、“尽量”、“估计”等。除非当事人对该项条款是否切实履行没有强烈要求。

　　对于不得已使用的原则性规定，要有法律和事先约定的评判标准。如不可抗力和免责条款的认定，一般质量问题，重大质量问题的认定等，要么由双方归纳出可能存在的情况，要么以法律规定或双方共同推举的权威部门出具的证明材料为准。

　　对于开发商提供的合同及补充协议样本，购房者要逐条审查，对用词的准确性，前后一致性，标点符号、条款之间的因果关系等尤其要注意，不能心存侥幸。

　　③公平，无隐瞒事项。公平是商品房买卖双方的最起码要求。公平一方面体现在合同中双方权利与义务的对等方面，另一方面体现在双方在商品房买卖关系中或更大范围的平等关系中。在商品房买卖过程中，交易双方在房地产专业知识、法律知识的掌握程度上是不平等的。购房者处于劣势地位，开发商出于自己一方利益的考虑，有能力也有动机在销售合同中埋下几处伏笔，旨在将来履约过程中有利于自己，不利于对方。

　　这种不公平的合同条款，常见于开发商提供的合同样本中，在某种意义上这也是一种正常现象，无可厚非，只不过对购房者提出了更苛刻的要求而已。因此，必须逐条认真审查，按法律的要求理解每一条款，不能把合同样本当作红头文件，偏信开发商的一面之词。对于那些不满意的，显失公平的条款，有权要求修改。如果购房者对此提出修改要求，开发商应该心平气和地协商。

　　(3)选择房地产交易代理机构购房

　　目前，大部分购房者还未形成在专家指导下购房的观念，购房预算中没有考虑对咨询服务代理的必要支出。许多购房者认为政府主管部门应该为他们提供免费咨询及协调纠纷，而主管部门往往不能陷在这些具体的事务里。

　　房地产交易涉及到建筑、金融、法律等多方面的专业知识，大多数购房者不可能掌握那么多的知识。而且购房对一个消费者来说不像购买其他商品一样会经常发生，不可能通过积累经验来避免损失。另一方面，在房地产市场中，一些开发商出于自身经济利益的考虑，对自己开发的物业销售合同缺乏公正性和客观性，更有少数不法开发商恶意制造圈套，哄骗误导购房者上当受骗。

　　值得一提的是，有些开发商聘请并指定专门的律师，以处理购销双方发生的纠纷，但这些房地产公司指定的律师和消费者自己聘请的律师可能存在较大的差异，房地产公司的律师客观上较少考虑购房者的利益。因此，购房者不能偏听偏信房地产公司指定的律师。

　　一般情况下，消费者很有必要在自己聘请的律师或专家的指导下购房，或者通过委托交易代理机构来从事房地产交易，签订商品房销售合同，较之亲力亲为往往有事半功倍的效果。

　　购房者在选择交易代理公司时，要注意受托方应有良好的信誉，具备一定的经济能力和较好的工作业绩，不要委托那些没有正式营业执照、没有足够专业人员和固定资产的皮包公司。受托方应具有良好的职业道德，做到公平中介，对客户委托的工作认真负责，实事求是，时刻考虑到委托人的利益。

购房注意事项相关知识，推荐阅读：

城郊房购买注意事项  购买学区房窍门和注意事项  购房签约注意事项（一）