青岛买房注意事项

　　导读：下面是找法网小编为您介绍的关于青岛的相关购房注意事项及房地产市场的一些特点，详细内容请看本文介绍：

　　系列宏观调控政策的出台是2005年房地产市场的主要特征，在这些政策的影响下，2005年青岛房地产市场也呈现出不同的变化：整个市场由前几年的高速发展渐趋平稳和规范，投资性和投机性需求得到了抑制，供应结构趋于合理，房价增幅回归理性，市场秩序走向规范，房地产调控政策初显成效。

　　从房地产一二三级市场来分析，2005年青岛市房地产市场呈现以下七个方面的特点：

　　(一)土地出让创历史新高，中低价位住房用地占主流

　　2005年度，全市招拍挂出让面积为537.327公顷，比2004年提高85%;占出让总面积的24.1%，比2004年提高11.7%;土地出让总价款89亿元，占出让总价款的80.9%，比2004年提高45.3%，招拍挂出让平均单价为1658.9元/平方米，比2004年同期的995.8元/平方米提高了66%。其中住宅用地(普通商品住宅和限价普通商品住宅等其他住房)招拍挂出让土地平均单价为1583.5元/平方米，非住宅用地招拍挂出让土地平均单价为1975.8元/平方米。

　　中低价位普通商品房用地有较大的增加。2005年度市内四区房地产开发住宅供应计划总量233公顷，比2004年增长29%。其中，普通商品住房用地70公顷，经济适用住房用地126公顷，商品房用地37公顷，上述三类住房用地量各占计划供地比例分别为30%、54.2%和15.8%，其中2005年经济适用住房用地比2004年增长两倍多。

　　(二)市场供给量扩大，开发投资额增加

　　2005年，全市房地产开发投资额220亿元，比2004年增加35.22%。其中住宅建设投资160亿元，同比增长22.1%;全市各类商品房施工面积2300万平方米，同比增长10.5%;其中商品住宅施工面积1800万平方米，同比增加9.6%。商品房新开工面积1200万平方米，比2004年增长22.8%。其中商品住宅新开工面积970万平方米，同比增长22%;商品房竣工面积811万平方米，比2004年增长13.1%，其中商品住宅竣工670万平方米，同比增长18.6%。

　　本年度在建经济适用住房240万平方米，竣工72万平方米，比2004年增长14.63%。市内四区商品房预售面积221.56万平方米，同比增长15.82%，其中商品住宅批准预售面积178.81万平方米，同比增长18.77%。市场供给量的大幅度增加，使市场供需结构趋于平衡。

　　(三)供应结构趋向合理，普通住房比重加大

　　2005年，市内四区销售的商品住房户型以120平方米/套以下的普通商品房成交套数最多，占总成交套数的93.55%，比2004年同期增加24.26%;其中80-100平方米/套占43.66%，同比增加10.45%;100-120平方米/套占23.95%，同比减少5.10%。

　　商品住宅价位结构为：3000元/平方米以下(经济适用房)，占总成交套数的11.47%;3000-4000元/平方米，占27.36%;4000-5000元/平方米占20.52%，5000-6000元/平方米占18.99%;6000元/平方米以上占21.66%。基本与2004年持平。

　　2005年批准预售的商品住宅户型结构以80-100平方米/套最多，占总批准预售面积的29.84%，其次为100-120平方米/套，占28.29%。普通住房已成为住房结构的主流户型。

　　(四)售房价格总体上涨，二手房价增幅较大

　　2005年，青岛市内四区商品房平均交易价格为5238元/平方米，较2004年同期上涨6.02%，其中商品住房平均交易价格为5201元/平方米，同比上涨8.73%。各区商品住宅销售均价为：市南区7786元/平方米，同比上涨21.30%;市北区5950元/平方米，同比上涨21.26%;四方区4757元/平方米，同比上涨17.03%;李沧区3478元/平方米，同比上涨23.10%。

　　市内四区本年度二手房平均交易价格3992元/平方米，较2004年同期上涨11.51%。其中二手住房平均价格3947元/平方米，同比上涨10.25%。各区二手住房平均交易价格为：市南区4918元/平方米，同比上涨3.11%;市北区4036元/平方米，同比上涨13.01%;四方区3490元/平方米，同比上涨18.61%;李沧区3190元/平方米，同比上涨21.75%。

　　由于二手房价涨幅较大，税收负担重，致使入市交易清淡，总成交量比2004年有较大的减少。2005全年二手房共成交登记26271套，同比减少18.76%;成交面积195.74万平方米，同比减少15.53%;成交金额59.46亿元，同比减少12.73%。其中二手住房成交登记25462套，同比减少18.69%，成交面积162.90万平方米，同比减少19.27%;成交金额49.85亿元，同比减少13.13%。

　　(五)办公商业用房成交低迷，交易价格涨幅过高

　　2005年，市内四区的办公(写字楼)、商业用房交易持续下降，全年成交总量298处，占商品房总成交量的2.20%;其中，办公用房成交50处，成交面积0.51万平方米，占总成交量的0.36%;商业用房成交248处，成交面积3.46万平方米，占总成交量的2.45%。

　　办公用房成交均价6863元/平方米，比2004年同期上涨11.54%;商业用房成交均价7370元/平方米，上涨20.66%。

　　(六)本市居民为消费主流，外地人购房比例甚少

　　2005年度，市内四区商品住房成交总套数中，本市居民购房占总量92.32%，比2004年同期减少1.4%，成交面积126.45万平方米，占总量91.60%;成交金额64.56亿元，占总量89.53%。外地人(外地、境外)来青购房者很少，2005年共成交1018套，占总成交量的7.69%，比2004年同期增加1.43%。其中，外地购房成交984套，占总成交量的7.43%;成交面积10.49万平方米，占总成交量8.03%;成交金额6.50亿元，占总量9.81%;境外购房成交34套，占总量0.26%;成交面积0.45万平方米，占总量0.36%;成交金额0.40亿元，占总量0.66%。

　　需要说明的是，青岛市内四区的外资企业很少，绝大部分分布在周边三区和五个县级市，其房屋交易数据不在本情况分析范围内。

　　(七)“六一”新政实施影响力大新政前后交易量反差明显

　　2005年市区商品住房销售总量与去年同期相比变化不大，但从6月1日青岛市出台房地产转移环节税收政策和普通住房标准的确定后，新政前后交易量反差十分明显。据统计，1-5月份市内四区商品住房交易7532套，6-12月份成交5716套，仅占前5个月总成交量的75.89%。其中6月份成交685套，与5月份环比-42.73%;7月份成交513套，环比-25.11%;8月份806套，环比57.12%;9月份成交1081套，环比34.12%;10月份成交814套，环比-24.70%;11月份成交661套，环比-18.80%;12月份成交1156套，环比74.89%。

　　二手住房成交量明显下降也是以6月新政为分水岭。1-5月总成交量为14044套;6-12月成交量11418套，仅占前5个月总成交量的81.30%。其中6月份成交1410套，环比62.99%;7月份957套，环比-32.13%;8月份1301套，环比35.95%;9月份1650套，环比26.83%;10月份1769套，环比7.21%;11月份2241套，环比26.68%;12月份2090套，环比-6.74%。

　　上述数据表明，六一新政实施房地产转移环节的税负增加，对投资性住房需求的增长已经发挥了制约作用。

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