购房定金何种情况下可以要回

　基本案情：

　　2014年8月10日，冯某某、张某与济南某某房地产开发有限公司签订了《定金合同》一份。合同约定：

　　乙方预定甲方的位于济南市历城区工业北路南侧、奥体中路东侧万科新里程花园项目18号楼2单元2303室，该房屋的总售价为62万元;

　　2、乙方同意在签订本合同时向甲方支付定金2万元，作为甲乙双方签订《济南市商品房买卖合同》及其补充协议的担保。签订济南市商品房买卖合同》及其补充协议后，乙方支付的定金转为房款。

　　3、《定金合同》对其他事项作出约定。

　　《定金合同》签订后，冯某某、张某于2014年8月11日、12日分两次缴纳定金共计2万元，济南某某房地产开发有限公司向冯某某、张某出具了收到2万元的定金收据。2014年8月17日，双方告协商把签订《济南市商品房买卖合同》及其补充协议的时间推迟至2014年9月底。由于济南某某房地产开发有限公司预售的商品房属于装修的期房，但所用装修材料不能具体确定。为了保证被告装修房质量，同时保证装修房内甲醛、苯等污染物标准不能超标，冯某某、张某要求在签订《济南市商品房买卖合同》及其补充协议时能够把“室内空气质量标准”写入补充协议。经与济南某某房地产开发有限公司多次联系沟通，济南某某房地产开发有限公司一直坚持不能够把“室内空气质量标准”写入补充协议，导致双方不能够签订《济南市商品房买卖合同》及其补充协议，冯某某、张某决定不再签订购房协议，要求开发商退还2万元定金，双方协商不成形成纠纷。

　　经法院开庭审理，双方达成协议，济南某某房地产开发有限公司退还冯某某、张某定金1.5万元，随后，冯某某、张某撤诉。

　　附：本律师参加庭审时的《代理意见》

　　代理意见

　　一、双方无法就有关“室内空气质量标准”是否应当写入《商品房买卖合同中》发生争执，是商品房买卖合同无法签订是根本原因。

　　2014 年8月10日，原、被告双方签订《定金合同》一份，合同就原告购买被告开发商品房的房屋位置、预测建筑面积、每平方米建筑面积售价和总价、支付房款的方式等有关事项做出具体、明确的约定，并且在合同中写明，原告已认真阅读并完全接受所有双方应当签署的文件以及交易条件，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。如原告对上述内容有异议为由拒不签署上述相关合同、协议等，则被告有权解除合同并不返还定金。

　　被告提供的《新里程装修房交房标准》约定，交房标准主要包括：1、地面强化复合地板(圣像或者同档次品牌)、成品踢脚线、地砖(欧神诺或同档次品牌);2、家具成品玄关柜、成品浴室柜、成品橱柜;3、墙面乳胶漆(多乐士或同档次品牌)、墙面砖(蒙娜丽莎或同档次品牌;4、其他部品项目。

　　由于被告交付的房屋系经过装修的，装修材料中的复合地板、家具、乳胶漆是甲醛、苯等有害物质产生的主要来源，被告具体用何种建材无法确定，因此，为了保证交付房屋室内空气无毒、无害、无异常嗅味，原告多次找被告协商，要求在双方的《商品房买卖合同》及补充协议中对室内空气标准做出约定，由于双方对此协商不成，致使未能签订商品房买卖合同。

　　二、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，被告应当把定金退还原告。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《商品房买卖合同解释》)第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

　　原告作为房屋购买者，在和被告签订《定金合同》时，仅对购买房屋的建筑面积、每平方米单价、房屋总售价以及支付房款的方式做出具体、明确约定，其他事项要在事后签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议中约定。原告考虑到被告装修房屋使用地板、家具、乳胶漆品牌具有不确定的因素，为了保证交付房屋室内空气无毒、无害、无异常嗅味，避免复合地板、家具等建材产生的甲醛、苯等有害物质超标造成的人身损害，要求在《商品房买卖合同》及补充协议中对经被告装修过的房屋室内空气标准加以明确，使得室内空气标准的各种参数符合国家颁布的《室内空气质量标准》的规定，理由正当，并无不妥。原、被告双方仅因交付房屋室内空气质量标准内容无法达成一致，无法签订买卖合同，这与双方的《定金合同》内容无关，因此，双方均不存在违约行为，对《商品房买卖合同》未能订立均没有过错，因为”室内空气质量标准“条款未在定金合同中约定，因此商品房买卖合同未能签订不能归责于任何一方，故不能适用定金罚则，此情形应当属于“因不能归责于当事人双方的事由”，被告应将定金全额返还原告。