网签对购房合同效力的影响

　　近日苏州中院审结一起房屋买卖合同纠纷，买房人主张签订的书面协议只是意向，只有网签的正式房屋买卖合同才对双方有约束力，未获得法院支持。

　　一、案情简介

　　2013年4月8日，方女士(甲方)与华先生(乙方)在房产经纪公司(丙方)得居间下签订《房屋买卖协议》一份，协议中约定了买卖房屋的坐落、面积、售价、付款方式、定金等内容。

　　协议约定：甲乙双方于2013年4月20日前办理资金托管与过户手续，否则视为违约。由于甲方做了抵押，故产权证号没有记录。双方约定乙方支付甲方三十万元整用于支付甲方抵押贷款，拿回产权证。甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付合同确定的房屋成交价格的3%作为违约金。

　　当日，三方在协议上签字盖章，华先生支付方女士定金10000元，后再未支付任何款项。2013年6月，方女士函告华先生，因其拒不履行双方签订的房屋买卖协议。2013年7月，方女士诉至法院，要求判令华先生支付违约金21800元。

　　华先生辩称其从未表示过不想买房，协议中并没有约定30万元的付款期限，且在与方女士签订正式的存量房买卖合同，即网签合同之前，方女士无权要求其支付任何款项。

　　一审法院经审理认为，三方签订的《房屋买卖协议》中约定了房屋的基本情况、房屋性质、抵押情况、成交价格等不违反国家法律、行政法规的强制性规定，已经成立并生效。网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的合同的效力。

　　根据《房屋买卖协议》的约定，华先生需先向方女士支付30万元用于注销抵押权、拿回产权证，然后双方办理资金托管过户手续，故华先生应当在合同约定的办理资金托管与过户手续的2013年4月20日前支付30万元。现因华先生未能履行上述义务，方女士可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)款的规定解除合同。由于华先生违约导致合同解除，应当根据约定承担房价3%的违约金。故判决华先生向方女士支付违约金21800元。

　　华先生不服一审判决，上诉至苏州中院。二审经审理后判决驳回上诉，维持原判。

　　二、法官释法

　　本案争议焦点主要集中在双方之间的《房屋买卖协议》系双方间买卖房屋的意向还是生效的房屋买卖合同以及违约责任应当由何方承担着两个问题上。

　　对于《房屋买卖协议》的效力问题，因为《房屋买卖协议》系买方、卖方及中介三方签订的书面合同，其上有三方的签字盖章，协议具备房屋坐落、价格、付款方式、交房手续、履行期限、中介费用等主要条款，合同已经成立。该《房屋买卖协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，各方当事人应当按约履行。网签时房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序，要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示，系物权转移的程序，并非合同生效的必要条件，网签与否并不影响合同的效力。

　　对于违约责任的问题，从合同条款的约定可以看出，华先生在签约时对于房屋的抵押情况是知晓的，也知道并同意支付30万元注销抵押权。由于办理资金托管、过户手续需要提供相关房屋的所有权证与土地使用权证原件，故方女士办理资金托管或过户手续这一义务的履行需要以华先生履行30万元的付款义务为前提。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同。故方女士解除合同不构成违约，相应的违约责任应当由华先生承担。

　　三、法官提示

　　所谓网签，就是房屋交易双方签订合同后，到房地产相关相关部门进行备案，并在网上予以公布，用户可以根据网签号对合同进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况发生。根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件，但是网签与否并不会对房屋买卖双方已经签订的买卖合同效力产生影响；如果已经签订网签合同，而网签合同的约定与双方之前签订的合同约定不一致，一般以对外公示的网签合同为准。

　　由于房屋价值大，关系民生，买卖双方应当对房屋交易流程提前进行了解，并且认真审查房屋情况，对各个环节所需要的材料及时间有合理预期，避免因为材料不完备或时间不充分，无法按照合同约定履行而导致承担违约责任。