购房合同示范文本:明晰产权买放心房

　　据《京华时报》报道，房屋的权属证书是购房者非常关心的问题。有的楼盘长时间办不下产权证，对购房者的权益造成了严重的侵犯。示范合同第十五条就是有关产权证办理的条款，本文结合购房者的常见问题分期进行详解，此为第一部分。

　　■详解

　　房产权属证书分类

　　社会上关于房屋的权属证书有很多不同的名称，如大产权证、小产权证、北京市产权、乡产权、产权证、所有权证等，到底该叫什么名称？这些名称之间又有什么区别？

　　房地产权属证书是购房人享有房屋所有权及相应土地使用权的合法证明材料。

　　1.房屋所有权证与国有土地使用权证

　　关于房屋土地权属证书，通常分为两种：一是房屋所有权证，是购房者对所购房屋具有所有权的凭证；二是国有土地使用权证，是购房者对房屋占用范围的国有土地享有使用权的凭证。从北京来看，上述两证的发放情况分市局和区局（根据投资主体及房屋性质的不同分别在市局或区局办理）又有所不同。在区局办理权属证书的，目前一般不发国有土地使用权证，甚至在房屋所有权证上对土地使用权面积等事项也不作记载。作为购房人，也不必对此有顾虑，不会影响到你的土地使用权益。

　　2.产权证产权证是老百姓对权属证书的通俗称呼，已经约定俗成而被大多数人所接受，实际上指的就是房屋所有权证和国有土地使用权证。至于其他几种名称，也均不是法定名称。
　　
　　3.大小产权证大、小产权证分别是针对开发商的整栋楼和购房者所买的其中一套房而言，为整栋楼办理的产权证我们通常称为大产权证，而为购房者购买的某套房屋所办的产权证通常称为小产权证，实际上两个证书完全一样，并无大小之分，只是一种形象称呼而已。

　　4.乡产权乡产权是指在集体土地上所盖的房屋，根据我国的现行法律，在集体土地上不能进行商品房开发，因而乡产权房不是真正意义上的商品房，其销售本身是不合法的，有关乡产权房的买卖合同无效，不受法律保护，双方随时可以解除合同。相对于乡产权而言，我们通常将在北京市国有土地上开发的合法商品房称为北京市产权房，一些远郊区县的合法楼盘往往会特意予以注明。

　　■释疑

　　有销售证能获得产权证？

　　问题：经常有购房者提出这样的问题：我所购买的房屋，开发商已经办理了销售许可证，是不是一定就可以办理房屋所有权证？

　　解答：实际上答案是否定的。一个楼盘如果没有办理商品房销售许可证，则可以断定该项目在手续上肯定存在一定的问题，问题可能很大，也可能很小。大者如没有办理规划手续，属于违章建筑，如果又与城市总体规划相冲突，甚至有被强行拆除的风险；小者如施工进度尚未达到规定要求。对于无销售许可证的项目，有的如事后能将相关手续补办，则也有可能办理房屋所有权证。因此并不意味着没有商品房销售许可证的房屋就一定办理不了房屋所有权证。

　　反过来，也不意味着具有商品房销售许可证的房屋就一定能办理房屋所有权证。

　　一个楼盘具备了商品房销售许可证，只能说明该楼盘的前期手续是合法的，具备销售的条件。但房屋所有权证的办理条件不完全等同于商品房销售许可证的办理条件。如该项目在后期缺乏资金，形成烂尾，房屋都无从谈起，也无所谓办理房屋所有权证了。或者该项目在后期建设过程中违反规划，擅自加层，无法通过规划验收，则也就办理不了房屋所有权证。北京已经有项目因为违反规划擅自加层而导致连建设工程竣工备案表都办不下来的情况。因此，作为购房者不能以为房屋具备销售许可证就万事大吉了。(北京信杰律师事务所王是坪)

　　相关链接：购房合同示范文本

　　第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后_____日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_____项处理：

　　1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_____％赔偿买受人损失；

　　2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的_____％向买受人支付违约金。