理性买房规避风险 2010异地置业指南

　　一、熟悉当地购房政策

　　不同地方均出台有不同的购房政策,如户口迁徙、政府补贴等。同时,如果是贷款购房,还需要了解当地的贷款利率政策,不同银行的利率可能存在差距。不同地方对于二次置业、多次置业也都有不同的规定,在购房前也一定要了解清楚。在购房前应尽可能地通过各种渠道了解房产所在地的房地产信息，房地产交易、管理等方面的政策。异地居民购房有无特殊要求。是否可以按揭，按揭年限，是否可以享受公积金贷款优惠等。在签订《商品房买卖合同》之前对这些信息一定要了解清楚，以免日后发生不必要的麻烦和纠纷。

　　案例：

　　上月出台的房产新政明确，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。不过，这几天福州依然接到部分外地楼盘的宣传单，“每平方米2500元起，首付3万起即可拥有海岸天堂。”该销售人员表示，目前他们手上代理的异地楼盘有5个，均位于山东威海银滩，在售房源价格为每平方米2800元至3100元，面积从87平方米到100平方米不等，首付两成就可购买。

　　“异地贷款已经被国家叫停，无法办理按揭怎么购买?”

　　该楼盘销售人员表示，威海不属于房价上涨过快区域，外地人贷款仍可操作。买家属于购买第二套房的话，首付5成，利率1.1倍。不过，如果购买者是购买第三套房，那就贷不出来了。

　　福州一家颇有名气的房产营销机构的负责人表示，就他所知，目前在福州很难办理异地贷款。如果有项目仍声称可以贷到款，那么有两种可能：一种是开发商忽悠顾客;另一种则是开发商有办法利用关系从银行贷到款，但这有一定的风险。如今福州各方都在等待更加细化、本地化的新政执行细则出台，楼市处在“混沌期”，市场信息混乱。在这样的情况下，购房者盲目听信销售人员的承诺，不仅可能要承担以后房价下跌的风险，还得承担“贷不到款的风险”。

　

　二、全面了解开发商实力

　　到外地买房，开发商的实力和信誉相当关键，因为投资者无法经常实地监督质量好坏。而后期物业管理不善，投资效果也会大打折扣。因此,在购房之初,应该对你所心仪房屋的开发企业诚信有基本了解。在不了解或者没有时间了解异地市场的情况下,应该尽量选择有能力、口碑较好的大型品牌企业。开发商背景资料，在当地开发过什么楼盘等。

　　案例：

　　市民戴女士2007年在昆山千灯购买了一套别墅，由于买的是期房，当时在签订购房合同的时候，双方约定于2008年12月底交房。但是到了2008年底，开发商没有履行交房义务。

　　几个月之后房子交付问题仍然没有解决，几十家购房者都觉得事态逐渐严重，去售楼处的频率也逐渐提高。至此，某售楼人员才出来表示，关于延迟交房，开发商方面愿意承担赔偿责任。但是戴女士表示，合同上的交房约定日期是2008年12月底，合同上写明如果延时交房，开发商按每天万分之三进行赔付，这样计算下来延迟了260天，开发商每家每户要赔9万元左右，戴女士担心这样的赔偿数目开发商根本不会承担。

　　买到的期房迟迟无法交付，容易让人联想到“烂尾”，但是事实上上郡别墅目前已经竣工，但是为何无法交付，这让包括戴女士在内的几十位业主感到十分困惑。

　　戴女士表示，上郡别墅的房子确实已经造好，应该不存在开发商席卷资金逃跑的“烂尾”现象，但是这又令人联想到另一些问题，比如开发商因为债务问题把房子抵押，或者其他问题造成无法办理产权。

　　另一位业主也表示了同样的担忧，他表示如果开发商因为债务面临破产等问题，资产抵押给了其他债主，这样业主的钱等于打了水漂。因此，异地买房时开发商的口碑、实力和信誉都不容忽视。

　　三、仔细验看楼盘五证

　　各地对外地人购房资格、权属登记手续等方面的规定不尽相同，异地买房尤其要注意这方面的规定，尽可能全面了解房地产所在地的各类信息。如果开发商没有合法手续(五证齐全)，那么将来房屋产权就一定存在问题。

　　一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。如是房产现售，房产应当经竣工验收合格。无此条件千万不可下单。

　　案例：

　　市民张女士看上一套小户型，交了5万元“申请金”后，开发商承诺“这5万元可以当做按揭首付，多退少补”。

　　半年过去了，张女士突然接到通知，开发商说因为一些原因，房子的相关证件还未办完，所以，不能办理按揭贷款。如想要房子，必须再交5万元才能签订房合同。剩余的房款需要在明年8月份交房前全部付清，否则就退还“申请金”。

　　“如果当时手续不能保证齐全，为什么要提前卖房?既然卖了，中间出现这样的变故，凭什么让业主来承担?买没有预售许可证的房子，我的权益能得到保障吗?”张女士找开发商协商了三次，得到的回答都是“买不起就退钱”。

　　让张女士欲哭无泪的是，首付的5万元都是东拼西凑借来的，再去哪儿借钱?开发商的违规让她陷入了“买不起，退不起”的两难境地。

　　楼盘销售人员的解释是办理不了按揭是因为土地性质现在还是“划拨”。

　　按照规定，开发商必须通过招拍挂等形式拍得土地，再向国家有关部门缴纳土地出让金，取得土地使用证，然后才可以开发建商品房进行销售。如今，领秀公寓连国有土地使用证都没有，建设的房子充其量只是“空中楼阁”。开发商也不可能有销售商品房必须具备的“五证”。

　　购买类似的房子，隐患非常多，业主在购房时，一定要仔细查看五证是否齐全。

　　四、认真实地看房选房

　　所谓眼见为实、耳听为虚。买房这件事一定马虎不得，实地考察当然是免不了的。不要轻易的被广告的包装所迷惑，不要被低价和优惠所误导，房产的购买跟其它消费品有很大的不同，因为房子可能关乎一家人一生的生活素质。必须到房产现场考察周围的环境，如交通、购物、学校等是否与开发商所宣传的相符合。一定要学会理性思考，多关注与房子有关的实实在在的东西。项目周边交通是否便利，银行、超市、学校、医院等各项生活配套是否完善。这直接关系到以后的生活、楼盘价格、户型大小是否合适等。

　　案例：

　　周小姐来自上海，在昆山帮父母买了套养老，当初只看中这里空气清新、环境优美。却忽略了这里超市和银行到小区距离很远，附近也没有大型医院，老人要定期到医院做相应的检查才能保证健康，最重要的是生病后无法及时就医。周小姐不得不有了将房子转手，重新为父母购房的想法。但新政后，政策发生了变化。首付和异地置业的门槛都有所提高，此事也让周小姐颇为费神。

　　还有些年轻人，买房选户型出于一时兴起，只图一时痛快选择了浪费型居室：比如放弃了一百平米左右的三居百选择了一百二平米的三居。不能片面理解售楼小姐的教唆，靠着小区中央选房子，后患无穷：凭空多付出，结果发现住在小区中央并不好。

　　买房是大件消费品，不能只贪便宜，也不能轻信和盲从。

　　五、理性甄别投资风险

　　虽然异地置业的机会多多,在此机会的背后却蕴藏着不小的风险,对于不同的置业类型来说,其所包含的风险也各不相同,对于普通的异地住宅而言,该地区房地产市场抗风险能力、抗跌性如何应是购房者最大的关注点,由于房地产市场今年发展前景仍不明朗,楼盘素质一般的物业可能会蕴藏着较大的风险。

　　案例：

　　家住北京的刘女士2006年的时候跟儿子一家去威海旅游，很喜欢那个城市，回北京以后就开始张罗着在那里买了套房，“我那套房子当时单价不到5000元，虽然不是一线海景，但离海边也很近，视野非常不错，当时觉得真是值，投资自住都适合。”刘女士说，可是时间一长她开始为当初的冲动决定后悔了，花数十万买的房子一直到今年也就去了两次，每次来回路费起码得花数百元不说，车马劳顿的折腾上了岁数的人也受不了。

　　“我也想过把房子出租，好歹能赚一点路费回来，但是新房子交给中介我又不放心，生怕别人把房子弄得乱七八糟，而且一旦租出去就不是随时可以去住了。可是空着不去住，每年上千元的物管费还是得交，想想真还不如住酒店呢。”刘女士说，如今那套美丽的海景房成了她的一桩“心事”，也曾经想过转手，可是威海楼市比不上北京这么火爆，加上户型偏大，脱手也不容易。

　　再拿商铺为例，与上海商铺相比,外地的商铺不仅价格便宜,不少开发商还作出了\"×年返租,年收益率达到×%固定回报\"的承诺,加上都有银行作担保,很容易让人怦然心动。但一位业内人士算了一笔账,揭开了这种投资背后的风险：

　　一套总价为250万元的商铺,首付125万元,贷款125万元,年限10年,保证回租3年,回报率为8.20%。3年的租金收入约为60万元,而支付贷款的利息是52万元左右,3年净收入约为8万元。按照前3年每年8.20%的收益计算,比现行银行贷款利率只高出1个百分点。

　　由于央行很可能再度提高贷款利率,届时购房者的收益必定会有所下降。从目前送租金的情况来看，可分为两种，有的开发商承诺购房者购买后立即支付，有的则答应分期支付，现实中以后者居多。如果不是一次性支付的话,要充分考虑到开发商的履约能力以及是否有强有力的担保。事实上，售后返利由于开发商不能实现承诺的案例比比皆是，购房者还应三思而行，谨慎对待之。

　

　六、谨慎签订购房合同

　　异地买房，在研究了政策、项目和开发企业，分析了风险，决定出手时，签订合同也是非常重要一环。在签合同一定要把合同条款完全弄清楚，自己对有关术语不懂就请亲戚或至亲的懂行的朋友一同研究，或者请律师把关。如果对条款不懂就签字，万一发生纠纷，结果只有一个：任开发商宰割，自己的权益根本得不到保障。

　　签合同后，自己的一份合同绝对要自己保管，无论开发商有任何理由也要坚持，这是一条“红线”。备案可以自已去，或与开发商一同去。

　　案例：

　　上海人老李，2005年在网上看到地处山东威海的一个叫“国际海景城”的楼盘，被开发商的网站上的迷人的海景吸引，买了一套海景的酒店公寓，房价30多万，均价7000多元/㎡。酒店式公寓共2栋楼，1-3楼是海鲜餐厅，网站上和模型上做了都园弧型的流线造型，餐厅顶部还有空中花园。交房日期是2005年底，物业费是每平方2.8元，开发商答应可以委托经营，物业公司抽10%管理费。

　　老李买房经验少，签合同当天，本该拿走一份属于自已的合同，但开发商称合同要去房管局备案，所以要就留在了开发商处。谁成想威海鸿建房地产有限公司这个缺德的开发商将合同偷偷涂抹更改。

　　到了2005年底交房的日期，开发商一纸通知就把交房日期推迟了，说是当年威海有大雪影响了工期。推到2006年5月交房时，物业费又从2.8元/㎡提到3.8元/㎡。委托经营时，物业公司抽取比例从10%提到15%。更为严重的是交房一年多了，一直不给办房产证，理由是威海市没有进行综合验收，所以办不了房产证。办房产证不知要拖到何年何月，但老李休想拿到迟延办产证的违约金，因为合同被开发商偷改过了。

　　买国际海景城的大多是外地人，本人极少去实地查看，都是梦想退休后去度假，老李也极少去。当有一天老李到了威海却发现，园弧型的餐厅变成了一般的方型，餐厅上的空中花园根本没建，只有灰乎乎的水泥楼板，自已的海景房看到海很少，抬头就看到水泥房顶。委托经营的收益很低，但自己的房子却被糟踏的不成样子了。

　　买房需谨慎，在签订合同的时候亦不能糊涂。