是馅饼还是陷阱？ 购房十大“经典”骗招

是馅饼还是陷阱？ 购房十大“经典”骗招

　　
　　一、广告欺诈眼花缭乱
　　【表现】虚假广告常见情形：一是模糊时间。即广告中不标明销售价格的有效期限。二是模糊数字。当具体涉及面积的时候，往往不标明是建筑面积还是使用面积。三是模糊图片。在许多广告中都会配发一些图片以增加直接的视觉效果。四是模糊出处。即广告中没有刊登预售销售许可证号，甚至都没有开发企业的名称。六是模糊规定。广告中不可以使用“第一”、“首个”、“最”等等这样的极端形容词语，也不可以主观预测，但许多地产广告却出现一些明示或者隐含房屋升值、保值的内容，而且出现极端形容词。七是模糊规划。把政府规划中不可能或还没有实现的文化、教育、科研、绿化、交通、环保等项目，当做与自身房地产相联系的组成部分进行宣传。

类似花招宣传还包括：美轮美奂样板间 花言巧语假承诺 巧舌如簧卖次品 爱不释手精美售楼书...

【应对】要想避免虚假广告的陷阱，购房者应注意下列几点：

1．不要被宣传的华丽外表迷惑，自己或委托亲友现场考察，核实其内容。2．仔细观察与《商品房预售许可证》共同使用的设计图，与广告的内容相对比是否相符。若广告中称小区有200平方米的自选商场，购房者就从设计图上找，若有，才可能是真实的。3．认真研究《商品房预售合同》的内容。在签订《房地产认购书》和支付定金前，可以要求提供空白预售合同书，以核实广告内容是否包含在内。4．不要忙于作决定，给自己足够的冷静时间。

　　1996年12月国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定：广告应载明预售或销售许可证书号，应当清楚表示实际的销售价及其有效期，应以该房地产项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中涉及的交通、商业、文化、教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。房地产广告不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果，不得含有升值或投资回报的承诺，不得含有装饰内容。

　 二、内部认购空手套白狼
　 【表现】内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房人士。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，是不受法律保护的，购房者的权益也无法受到法律保障。

【应对】 既然购房者明白了内部认购是不合法的变相销售，那么最好不要购买这类商品房。至于想买低价房的人士或投资者，应选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘，相对安全一些。

　 三、配套设备设施--屋里门外风光不见了
【表现】发展商常常吹嘘自己的楼盘环境如何优美、配套设施如何完善，但是这些又都没有写在合同上。到了交楼的时候，根本不是那么回事。

　　有些号称“精装修”的房子住进去却满不是那么回事儿，没住几天不是地板翘了，墙面裂了，就是设备坏了，找到这些“名牌”厂家一检查，全是假冒伪劣，找开发商理论费神费力难有结果。

【应对】购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套，麻烦就多了。在落订之前先到规划部门去查询一下，那才真是眼见为实。

业主如果确定购买精装修房，可以按下述过程作一个简单的验收：

　　 看地板有无明显的缝隙和不平整，地板与踢脚板接合部是否密合；涂料（墙面）应表面平整，阴阳角平直，黏结牢固，不可有裂纹、刷纹。用手按门窗套不应有空洞和软弹的感觉，直角接合部严密，表面光洁。用一个金属小锤轻轻敲打墙地砖的四角与中间，不应有空洞的声音。在水槽放满水并一次放空，检查各接合部，不应有渗漏现象。下水管道不可使用塑料软管。卫浴进出水流畅，坐便器放水应有“咕咚”声音，坐便器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封（不得用水泥密封）。

验房时如果发现了“假冒”证据，一定保存好，向开发商讨说法。

　 四、合同玩文字游戏 补充协议暗藏玄机
【表现】有些房产商，在自制协议文本或在合同文本上做文字游戏，规避法律，诱使消费者吃亏。如：有的随意使用“定金”、“订金”、“临时预定金”、“预订金”和“意向金”混淆概念；有的随意解释“不可抗力”的概念；有的约定的权利义务不平等。 不少开发商在合同后面再附一份《补充协议》，如有的《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5％为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。

【应对】遇到这种没有商量余地的条款最好就不要签了。在某种程度上，补充条款约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据房产具体情况来约定的，所以签补充条款时应提高警惕。

　　另外，购房者签订合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也应划上横线，防止对方在空白处私自填上对其有利的内容。

　　俗话说“买的没有卖的精”，为了避免掉入陷阱，购房者最小心的就是合同，但最容易出问题的也是合同，为了尽可能地避免损失，建议购房者购房时，花一笔钱，请一位房地产专业律师，为你把关。

　 五、还款方式单一化

【表现】等额本息还款法是被银行“一视同仁”采用的还款方式，而等额本金还款法鲜有人知，好不容易和售楼小姐打完交道，谁想到还被银行还侵犯了知情权。
【应对】其实两种还款方式各有利弊，购房者要根据自身条件慎重选择，以下是两种还贷方式比较：

　　 1.计算方法不同。等额本息还款法是借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。等额本金还款法则是借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减；

　　 2.两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”；

　　 3.还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大（有时高达90%左右），“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。

　　 4.还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。

　 六、规划变更悄无声息
　　【表现】为了吸引消费者，商家在宣传上动足了“心思”，这也就使得房屋规划问题成了消费者群体投诉的热点。什么绿化变成停车场、房屋底下有大水泵、道路辟通遥遥无期等，这些房产商在进行营销宣传时将房屋规划告知消费者，并且双方在合同中约定。但是当规划一旦发生变化，房产商往往不履行告知义务，消费者直到交房时，才知道实际情况和房产商承诺的或者合同约定的不符，而此时，房产商却以规划已经通过规划部门验收为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。 【应对】开发商变更了规划，却没有通知业主，这种情形在近年来的房地产投诉中，愈演愈烈。这里不能不提大西洋新城，2001年，就在其前期业主热烈期盼该小区的中心湖早日完成之时，才发现开发商的规划已经改变，原定的湖被两栋楼所代替。每户业主拿出早期大西洋新城的宣传册都可以证明湖的存在。小区业主联名将规划委员会告上法庭，最后，开发商不得不将规划改回1999年以前的规划。同时，北京市有关部门发布并于2002年1月1日起实施的新规定中，已经列入了修改小区规划必须征得业主同意的条款。

　 七、不良房屋中介骗你没商量
【表现】用房屋中介提供虚假房源信息骗取介绍费，是指不法的房屋中介机构在收取介绍费后，故意提供虚假或无效的房源信息，不提供真实的中介服务。

【应对】购房者怎样防止这类陷阱呢？１．找有信誉的房屋中介机构。可通过朋友介绍，或通过政府部门、新闻媒体报道，加以了解。最为可行的是，向成功通过中介机构购房、租房的朋友了解其服务机构的服务质量。２．慎订书面合同。一要订立书面合同，否则口说无凭；二要详细写明顾客的要求，越具体明确越好。因为它是“订货样板”，或服务成果标准，没有它，就无法确认房屋中介机构违约；三要确定履行期限；四要规定中介机构的违约责任。

　 八、强买强卖物业管理
【表现】房地产开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务是损害业主权益的行为。

　　而物业管理中较集中的问题就是乱收费现象，物业管理公司不依物价局核准的文件及物业管理合同，自定标准额外收取业主费用。物业管理公司乱收费，通常表现在下列几方面：１．超出核准的价格收取管理费。２．擅自提高收费标准，赚取收费差价。３．擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。 【应对】怎样防止房地产开发商搭售物业管理服务呢？一是购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的，应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件；二是如果包括上述条款的房屋买卖合同已签时，可以该条款违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由，请求法院判决其无效。

　　应对物管公司的不合理做法则需：1．业主积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。依照法律规定，业主委员会有权选聘物业管理公司。2．订好物业管理合同。物业管理合同是业主委员会与物业管理公司签订的规定业主与物业管理公司之间的权利与义务的合同。该合同应当规定收费事项、新建项目的批准权、财务收支公开、合同解除条件等重大事项，以合同限制物业管理公司的权力。3．要求物业管理公司出示有关收费文件。

　 九、明明白白买面积 清清楚楚看“均价”

　　【表现】面积缩水，公摊面积不明确，面积测绘结果不公开等，是多年来困扰买房人的几大心病。

　　“均价”顾名思义当然是这个项目的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但近来有人发现，用标着的“均价”来买房，也买不到合适的，往往想买的房子与打出的“均价”也有很大差距。

　　【应对】抓住三个环节明明白白买面积

　　《北京市商品房屋销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字〔1998〕第1285号)中规定：分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。

　　“均价”不是简单的算术平均值，即（最高价＋最低价）÷２得出的，而是发展商根据当前的市场情况制定的，以收回成本并获得合理利润的价格。一个项目在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个项目销售价格控制的一个重要标准，是这个项目售价的加权平均值。

　　根据这个平均值，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

　　而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置（楼层）和水平位置（在一层楼中的位置）差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数（好朝向、好位置的户型当然系数就会高），再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。
如何看懂均价儿--购房均价到底是什么价儿？

　　购房者切记：一般房价不包括公证费、《土地使用权证》和《房屋使用权证》的工本费、管理费，土地合作费的契约。

　 十、购楼收楼小心夹生饭
【表现】有些开发商无资质证明，无开发许可，遇到这样的房产商后患无穷。发展商的房子看上去做好了，他就给你发出收楼通知书。其实，这房子可能还没建完。但是根据契约自由、自治的原则，你收了楼，就视为对楼宇质量的认可。

　　【应对】购楼前先看“五证二书”，《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及《商品房预售许可证》这三个证件是办理产权证的必要条件，缺一不可，因此购房者在购房前必须查看房地产开发公司的这三个证件是否齐全，否则，买了房有可能拿不到产权证。

　　收楼前先要开发商出示该项目经验收合格的文件，如《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格》等。首楼前业主要先去自己购买的单元查看，确定室内设备设施无误，再签收楼文件，或者在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”，使发展商无机可乘。