交房新规定上保险　专家教你如何顺利收房

　　开发商与业主之间的博弈一直是进行式，只是博弈的方式在不断变换。有人大胆预测，2006 年将是开发商的“交房危机年”。判断的依据是，从去年下半年在交房中已经显露出的群体纠纷苗头。

　　事实上，交房是一个最重要、最复杂、最头疼的环节。现在买期房都是纸上谈兵，想象着房子是什么样子，必须等开发商通知交房了，才能看见自己买的房是什么样子。而对如何验房，大多数业主很茫然，不知道该验哪些地方、哪个环节，因为90％的业主对验房一窍不通。而房产又不同于普通商品，缺乏一个明确的标准认定体系。因此，开发商与业主就很容易在这个问题上产生分歧。

　　那么，在这一波交房潮中，作为业主，如何维护自己的合法权益？作为开发商，如何应对业主的各种诉求？是否存在业主“过度维权”现象？进而，我们应该如何理性看待“交房危机”？

　　业主───收房，除了困惑还是困惑

　　算是房产资深投资者的卢女士，用“稀里糊涂、歪打正着”来形容自己的收房过程。房子是2004 年购入的，是顾戴路一知名规模小区二期房，顶楼一房一厅附送阁楼。2006 年初，该房即将交房。卢女士考虑，当初就是投资目的，加上现在市场行情不见起色，干脆找个中介来看看，能租就租，能售就售。到了1月下旬某一天，卢女士拿着开发商的交房通知书，一并约了中介带着看房客到了该小区。按照正常流程，看看自己房子的大致状况后，接着到交房中心确认实测面积、补差额并办理手续等，就准备签订交房确认书、领取“进户通知书”了。此时，卢女士随口一问：“钥匙呢？”开发商回答，少配一把给装修队的钥匙，请一星期后来拿。炒了几年房产的卢女士顿感不妙，却又说不上理由，“既然钥匙没拿到，交房确认书下次再签。”走出小区，中介业务员私下拉住卢女士说：“听说这个小区质量有问题，很多房子都渗水。”卢女士立即杀个回马枪，回到自己的房子一看，她前脚刚走，开发商就拉了施工队架起梯子在房间里刷墙。最后，卢女士和开发商大吵一顿收场。

　　除了卢女士遇到的这种状况外，该小区其他业主早就在某著名房产论坛上提出了别的问题，有对开发商交房流程不满的：“交房流程，我已经咨询过相关业内人士，一般是先验房后签确认书，这样既显得规范，又比较尊重业主。当然，房子毕竟不同于一般商品，从房屋的建筑质量保质期不低于2年的规定看，先签确认书后验房也可以。如果验房出现问题或验房以后出现问题，开发商都难逃干系，业主依旧可以投诉和维权。因此，从尊重业主的角度出发，开发商应该给出多种交付流程，不能图省事把麻烦踢给物业。”

　　有对房屋质量提出异议的：“我是二期的业主，最近看到自己买的房子出现了大量裂纹，布满了客厅和卧室的墙面。仅仅用白石灰进行了修补，这样有作用吗？这是处理问题的方法吗？这么个大公司应该很正规地处理我们的问题，贷款这么多，在房价下调的波动中买了你们的房子也算是支持、信任你们，你们应该认真面对这个问题。”

　　用网友“我在上海的家”的一句话来总结购房者的交房感受：总算是交房了，稀里糊涂就办了交房手续，可是心里依然没底，只盼望也别吃大亏。

　　验房宝典一：民间高手成验房师随着目前房产质量纠纷越来越多，上海、南京、杭州、北京、南宁等地的民间验房师队伍正呈现日益庞大之势，很受市场欢迎。

　　一位验房师这样描述自己的工作程序：先是由客户向开发商索要房产局测绘队出具的《竣工实测表》，根据实际情况看是否合理，是否有必要申请复议；检查实际交付房屋结构、设备是否与合同相符；再检查墙体、地面的空鼓、裂缝、蓄水、渗水、三表到户情况、水通、电通、层高、房屋几何尺寸等多达17项。

　　据了解，作为一种职业，验房师在国外已经很普遍。业主在房屋出租或是交易时，请专门的验房机构检查房屋已成一种惯例。而在国内，与旺盛的市场需求形成对比的是，民间验房师大多是私下操作，因为他们并没有专门的资质证书。

　　如果你也准备验收新房，可以试试验房师介绍的以下简单招数：看“三书一证一表”是否齐全，这是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标准，也是开发商交楼的必要条件。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建筑工程质量认定书》。“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。“一表”是指《竣工验收备案表》。购房者签了有关文件，就视为对住房质量的认可。因此，特别提醒您收房前千万记住要求开发商出示“三书一证一表”，只有证件齐全了，才能签入住单。

验房宝典二：交房新规定“上保险”

　　今年1月1日，《上海市新建住宅交付使用许可规定》开始施行，自1996 年1月1日实施的《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》退出历史舞台。不懂得验房的购房者，完全可以依靠这个新版规定，安全收房。上海联业律师事务所许海波律师指出，新版规定与旧版办法相比，新建住宅交付使用的监管部门发生了变更，从旧版的“上海市住宅发展局负责本市新建住宅配套建设的综合协调及交付使用的监督管理”，变为新版的“上海市房屋土地资源管理局是本市新建住宅交付使用的主管部门，对全市新建住宅交付使用许可实施监督管理。”

　　在新版规定中，新建住宅申请交付使用的配套设施比旧版增加了四个条件：“住宅小区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接。住宅小区附近没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道；住宅小区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户；按照本市住宅设计标准预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置；完成住宅小区内的绿化建设。”

　　许海波认为，新版规定的出台，对开发商交房提出了更高要求，更利于购房者权利的保护。开发商交房时不仅要符合与购房者的约定标准，还必须符合新版规定的法定标准。但他表示，由于信息的不对称性，不少购房者现在对新版规定并不了解，因此，建议购房者在签订合同时，可邀请专业人员予以审查。

　　在2006 版预售合同中，也有两条新规定让购房者可以顺利验房。第一条新规定是，明确规定房地产开发企业是房屋装修的第一责任人，另外，在购房时，购房者还可以与开发商对一旦发现房屋质量缺陷如何补偿的问题进行自我约定。另一个新规定是，“住宅设计使用说明书”被增加到合同中。这个说明书中细化了全装修住宅装修材料及设备的142项内容。比如地板、水管、电线等用的是什么品牌什么型号，都会一一说明。待到交房时，购房者可以拿着这份合同一一对照。

　　验房宝典三：开发商主动请缨

　　“交房危机”中很大一部分矛盾产生于全装修房的交付使用。徐汇区房地资源局副局长卢蕴玉曾表示，以前交的都是毛坯房，而对装修房，老百姓认为进去就可以住的，所以对质量要求越来越高。从投诉来信中发现，老百姓和开发商的矛盾在呈上升趋势。

　　怎么解决？市房地资源局有关人士表示，第一是制定政策，全装修房现在缺少一定的政策扶持和技术规范保障，比如说设计标准，如果做全装修房有什么要求，应该在住宅设计标准中写进去；第二，这一轮的商品销售合同把全装修房包括进去了，全装修的价格可以写进去也可以不写，接下来还要有一个竣工备案管理办法需要出台。具体到操作时，一个就是开发商在设计规划楼盘时，施工、竣工都要按照全装修房来做，否则，有些设计是毛坯房土建竣工的，后来又改了方案做全装修房，在备案方面就有问题，影响了开发商的竣工日期和交房日期。另一个是，在具体推进过程当中，专业化的施工队伍很重要，聘请一支专业的装修队伍来做；最后在销售的时候，让老百姓花了钱明明白白地消费，要清楚交代材料、小区环境、楼盘信息等，这个对开发商提升自己企业的信誉也有很大帮助。

　　面对“交房危机”，不少开发商主动请缨强化售后服务，帮助业主把好“验房关”。锦和房地产总经理杨健说，在目前代理的徐汇区一个楼盘，开发商有以下承诺：第一，明确第一责任人为开发商。以前因为合约关系和一些众所周知的原因，有的开发商可能让施工企业和建筑装修企业来承担这部分责任；第二，提供很详细的材料清单，包括辅材装修清单；第三，提供从交房时间开始的联络清单和质保说明，这样对客户以后的设备保护和维修非常有益；第四，提供所有的光盘和图纸，在客户入住的时候，可以打开查看所有的线路图，以便今后改装和装修；第五，室内空气检测套上“双保险”。除了竣工时相关部门前来检测，开发商要求在施工过程中，所有会引起甲醛超标的一些空气质量污染的建材进场提供检测报告，进场后开发商保留抽样检查的权利。