后辈为房起争议律师:勿害怕签订房屋交接书案例分析

　　【事件】

　　解放前私房出租

　　李先生和其妻子在解放前就在本市市区拥有一套私房。1948年，李先生夫妇将该私房租借给了黄老太，由黄老太和其两个女儿在此居住生活。之后，黄老太的两个女儿均在单位分到房屋，迁至分配的房屋内居住。解放后落实政策，该房屋的产权人为李先生，与黄老太租赁关系仍旧存在。

　　1998年该私房遇动迁，在动迁过程中，原产权人李先生已去世，李先生的妻子作为被动迁房屋的产权人，要求动迁部门保留私房产权，并不同意一次性支付换房差价(原私房作价与动迁新配产权房的差价款)。

　　【争议】

　　动迁后不愿再出租

　　黄老太要求动迁部门用公房对自己进行安置，并且不愿意继续与李先生的妻子签订租赁协议。由于李先生的妻子、黄老太和拆迁公司不能协商一致地签订拆迁补偿安置协议，动迁公司最终向该私房所在地的相关管理部门申请裁决。

　　后该部门出具的裁决书表明：动迁部门安置李先生的妻子和黄老太到本市A处房屋居住;该部门没有支持黄老太提出的安置公房的请求;待李先生的妻子一次性付清互换房屋差价后，产权归李先生的妻子所有，李先生的妻子应与黄老太继续保持原租赁关系。

　　【判决】

　　租客后辈限时迁出

　　裁决后，黄老太和其大女儿搬入A处房屋居住。1999年12月，黄老太去世，之后其小女儿以照顾大女儿生活为由，也在A处房屋居住。2005年，李先生的妻子付清购房款后取得了A处房屋的产权证。后李先生的妻子要求黄老太的两女儿迁出A处房屋，但黄老太的大女儿认为自己是房屋同住人，而且按月向李先生的妻子支付租金，不同意搬迁。李先生的妻子无奈之下，起诉至法院。

　　法院支持了李先生妻子一方的观点，判决黄老太的女儿于判决生效之日3个月内迁出A处房屋。

　　【友情提示】

　　购房者不必害怕签订《房屋交接书》

　　在本律师参加的几次法律咨询活动中，就有多位购房人向我们咨询，对于开发商的一些违约行为，是不是签署了《房屋交接书》就表示对开发商违约行为的认可。

　　对于这个问题，我们的回答是否定的。购房人签署《房屋交接书》并不代表对开发商违约行为的认可，购房人可以根据自己与开发商的协商情况决定是否追究开发商的违约责任。

　　开发商的行为是否违反了合同的约定，应根据合同的条款来予以确定，如果开发商的行为违反了合同的约定，那么它就应该承担相应的法律责任。《房屋交接书》作为确认开发商交付房屋的一个法律文件，它只能确认开发商在某年某月交房，以及交房时的状况，购房人在《房屋交接书》上签字，仅表明了开发商是何时履行了交房的义务，至于开发商所交付的房屋是否符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定，那就要看《房屋交接书》上的相关数据、条件是否与《商品房买卖合同》的约定一致。购房人在《房屋交接书》上签字，并不表明购房人对开发商的违约行为承认，更不表示是对开发商违约行为的默认。

　　【律师点评】

　　合同没有续签租赁随时解除

　　根据《中华人民共和国民法通则》等相关法律规定，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。黄老太的女儿向李先生夫妇租赁其所有的私房，是双方达成的合意，也完全符合法律规定，发生法律效力。

　　1998年，李先生夫妇所有的上述私房动迁，李先生已去世，动迁公司将李先生的妻子作为被动迁房屋的产权人，对其实行拆除私房保留房屋产权的安置，继续维持了黄老太和李先生妻子的租赁关系。但是1999年黄老太去世，黄老太和李先生妻子之间的租赁关系已不存在。

　　黄老太的女儿在没有签订任何新租赁合同的情况下，继续付租居住产权人为李先生妻子的房屋，这种租赁关系应视为不定期的租赁关系。依据《合同法》的规定，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。所以，李先生的妻子只要在合理期限之前通知黄老太的女儿，就完全可以解除其与黄老太女儿之间的租赁关系。尤其是李先生的妻子在取得了A处房屋的产权证后，要求收回房屋自住，应当得到法院的支持。