“收房”要点

　　收房，是老百姓对房屋交付的通俗说法。他具体是指：开发商将符合合同约定的房屋实际交付购房消费者验收，消费者认可该房屋并接收的过程。消费者签了房屋买卖合同，决定买下精心挑选的商品房。到收房时，房屋验收中有以下问题需要特别关注：

　　一验手续（一）要看交付给你的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异，应该查阅《商品房面积实测技术报告书》。

　　（二）要看所购商品房整栋楼的《建设工程竣工验收备案表》，此表是建设工程通过竣工验收的法律文件，也是房屋质量合格的证明文件。

　　（三）要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。

　　二看实体商品房验收交接工作是一项细致工作，如果购房人不懂工程质量等相关知识，最好找懂工程的朋友来共同完成，以便及时发现问题。购房者进行房屋验收时需仔细检查，主要可从以下几方面入手：

　　1、检查房屋有无裂缝首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角成 45度或与横梁垂直，需要查明具体原因，再作判断。外墙抹灰层的龟裂，一般不影响结构安全。

　　看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能存有侥幸心理。

　　2、检查房屋有无倾斜虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。

　　3、检查房屋有无渗漏购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。

　　4、检查墙面、地面对于已做过粗装修交房的居室，检查墙面是否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁，不能起砂。

　　检查墙面有无石灰“爆点”。若石灰没有经过足够熟化或水泥中所掺的泥沙过多或搅拌不均，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。

　　检查厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

　　5、检查卫生间、厨房地面是否做过处理看水是否能畅通无阻地排向水口。 6、检查门窗门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅。门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实，不应有缝隙。

　　7、检查水通、电通每个房间的电灯开关都要打开试试；毛坯房一般会留有一个水龙头，要检查水是否接通。收房时要和物业管理处人员共同对水、电等计量表读数，并记录签认。

　　8、管道燃气、有线电视、电话、网络等配套设施

　　对管道燃气、有线电视、电话、网络等配套设施要求开发商明确是否开通，什么时候可以办理分户开通手续。

　　如何选择好“管家”

　　物业管理公司是小区居民共同的“管家”，它提供的服务内容和质量关系到每个业主的合法权益，也影响到小区的环境与安全水平。但是现在许多人对物业管理服务非常陌生，因此有必要了解以下内容：

　　一如何选择物业公司？

　　业主选择物业管理公司是在首次业主大会召开、并选举产生业主委员会后进行的，一般由业主委员会具体操作。业主委员会在选聘物业管理公司时，可以采用招标或其他方式进行。目前，大多数小区采用邀标、议标的形式。这是因为业主委员会委员都是兼职，而公开招标、评标手续烦琐，委员们可以没有精力、时间；邀标、议标只要是有针对性地进行，效果也会是好的。

　　在选择合适的“管家”时，要注重考虑企业的服务质量与管理费用，即通常讲的质量价格比。因此，应根据居住区域房屋类型以及全体业主的消费观念、消费水平以及所需物业服务的档次来选择相应的企业，最好考虑选择在本小区附近有管理服务项目的企业，这样企业可发挥规模效应，降低成本。另外，经验表明，由业主委员会成员以外的人员或者机构推荐企业为邀标单位比较公正。对于被推荐的单位，业委会应当在邀标、议标前进行一番“明察暗访”，查明这家物业公司的业绩和市场口碑，并广泛听取业主的评价。

　　二物业管理公司的责任是什么？

　　物业管理服务应当保持公共设施完好，环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：

　　1、按照政府有关规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；

　　2、在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；

　　3、经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护； 4、发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业服务合同的约定进行维修； 5、接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理； 6、做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账务； 7、每半年向业主委员会报送物业维修，更新费用的收支账目，接受审核； 8、定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务； 9、发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告； 10、按照物业服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。

　　另外，物业管理企业还应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。

来源：每日新报