已经住过的房屋退房时要交房屋使用费吗

已经住过的房屋退房时要交房屋使用费吗

2000 年 10 月 13 日 ，我与开发商签订了《北京市内销商品房预售契约》，约定我购买朝阳区距东三环 八公里 左右 X 小区 12A 005 、 A006 号商品房二套。 2000 年底我办理了入住手续，但入住时开发商未提供《北京市建设工程质量合格证书》，以后也没有提供建设工程竣工验收备案表。在我入住后，发现该套房屋没有正常的水、电、暖、天然气供应，电梯、电话也不能正常使用、物业管理也不到位，我的房屋因卫生间返水被浸泡，无法居住。后来了解到开发商因房屋质量不合格未一直未通过验收，因此无法办理初始产权登记，无法取得产权证。于是我以不能按期办理产权证为由起诉到法院，庭审中开发商辩称，他们也有损失，如果退房，因业主已经居住了近五年，应该扣除房屋使用费，但开发商未反诉。最后法院判决解除合同，退还我的房款，赔偿损失，但我应按每月 1200 元从入住之日起至房屋实际退还之日止的房屋使用费。请问我该承担房屋使用费吗？

律师答疑：房屋买卖的性质决定了房屋买卖合同履行的期限比较长，如果不考虑保修期限最短的也需几个月，长的可能几年，考虑保修期限那就是几十年。在买卖合同的履行过程当中，开发商有些违约行为是在入住后才发生的，比如不能按期办理房屋所有权证，导致合同解除，或入住一段时间后，发现房屋存在严重质量问题，严重影响居住导致解除合同。这种情况一般购房人都住了一段时间，有的居住时间也比较长，这种情况如果退房购房人该不该向开发商承担居住期间的房屋使用费？对这个问题法律法规及司法解释都没有规定，是法律上的一个空白点，但从民法及合同法公平公正的原则来考虑，在房屋质量合格的前提下，笔者认为应当适当考虑房屋使用费的问题，房屋使用费的计算方式应按房屋购买价格除以该房屋的使用年限，这样得出每年的房屋使用费数额，然后再根据具体的个案当中房屋实际使用年限计算应支付给开发商的房屋使用费。目前法院在开发商提出反诉的情况下一般都会考虑房屋使用费问题，计算方法不一致，有的按租赁价格计算，有的按评估价格计算。

但就本案来说，笔者认为法院判决房屋使用费是错误的，主要有两点：一是开发商并未反诉，审判程序违法。按相关的法律规定，开发商的请求应提出反诉，交纳反诉费，法院才应当审理。二是开发商所售房屋在交付时属于不合格工程，按《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，该房屋不能交付，也不能居住，在房屋不具备合法的居住条件下不应当支付房屋使用费。

《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。