退房者应清楚认识“合同约定”的细节

退房现象的大面积涌现，导致违约纠纷呈多发态势。上海汇盛律师事务所律师俞杰明表示，这类纠纷从今年4月以来就发生过多起，消费者应该清楚认识到责任的约定。

俞杰明称，被银行否定贷款资格的购房者，一般可被视为“因不可抗因素违约”，购房者如果已支付定金，可要求开发商无条件归还定金，解除合同。俞杰明同时指出，如果在合同的补充条款中，双方约定过“如果因为银行贷款问题，乙方要在一定期限内以现金方式补足房款”的话，购房者即使因为被取消贷款资格而无法买房，也要承担一定的违约责任。对于因为贷款利率上调或者预期转变而发生退房的纠纷，消费者除了要承担定金损失，还要按照合同的约定支付违约金。俞杰明提醒消费者，在购房前应向银行咨询自身贷款资格，以免发生后续纠纷。

也有媒体报道称，《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”对此，上海德尚律师事务所律师杨波认为，“政府政策的调整”一般排除在不可抗力的范畴之外。因此，如若以不可抗力为由要求退房，没有法律依据。

但他表示，《合同法》中规定了另一种“情势变更”的原则，“对于这种因政策调整无法付齐首付的情况，我认为应按‘情势变更’原则来对待。”

杨波同时认为，因政策调整造成的房屋买卖纠纷是个新课题，由于目前并没有相关的法条规定，具体能否适用“情势变更”还需法院作出裁判。