入住高峰期退房先须吃透相关法规

　　专家提醒购房者先协商再诉讼，并查明开发商赔偿金所含项目，同时别忘索回保险费

有这样一个案例。购房者陆女士在购房合同中与开发商约定30天内办理房屋买卖立契过户手续并申领房产证。随后陆女士支付了10万余元首付款，余款采用按揭贷款的形式支付。但直到陆女士入住近三年，房产证仍迟迟未办下来。为保护自己的权益，陆女士将开发商告上了法庭。法院终审判决，解除房地产公司与陆女士的商品房买卖契约，并返还陆女士20余万元购房款，8900余元购房契税、交易手续费、测绘费、登记费等款项，并赔偿1200余元购房代理费、2.9万余元贷款利息损失，陆女士将房屋交还房地产公司。

　　导致业主退房的原因很多，如原规划被变更，面积缩水、产权证未办理等问题。此案例开发商违约在先，并且证据确凿，所以陆女士很容易胜诉。但更多的时候，购房者退房时却会受到开发商的种种抵制。目前正值收房高峰期，在此提醒购房者一旦发现问题欲退房时，须先吃透相关法规再行事。

　　第一步

　　确认是否符合退房条件

　　如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事；也可对照《合同法》的相关规定申请退房

　　据律师介绍，从目前法律环境来讲，可退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可退房条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书，在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。

　　第二步

　　协商不成再诉讼

　　出现问题后，最好先请专家鉴定，若确属开发商责任，法院会支持业主

　　律师建议，如果满足合同约定的退房条件，业主最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。

　　如果开发商开出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况或收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。

　　业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主推房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴的退房请求，李玲律师建议，业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。如业主发现墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，法院将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现裂缝无法修复，法院则会支持业主退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支出。

　　第三步

　　索要违约金及相关税费

　　除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出费用

　　在索要违约金方面，李玲律师表示，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。

　　在退房款方面，采用一次性付款、分期付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。

　　此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。

　　若购房者要求退房时，已在此居所居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

　　退房流程一览

解说：

　　律师建议按照以下程序办理退房：

　　首先购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。然后督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续，再督促开发商将全部购房款返还给购房人，并办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续，至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。

　　此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。

　　法规支持

　　8种情况可退房
　　
对应法规：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《商品房销售管理办法》相关规定

　　退房条件：1.开发商超过3个月不能交房；2.开发商缺有效证件，导致合同无效；3.开发商未经购房人同意变更规划或设计；4、购房人无法得到贷款；5.因开发商原因导致购房人在合同约定期限内无法得到产权证；6.房屋面积计算误差超过3％；7.房屋质量严重影响居住者使用；8.开发商在出售房屋之前把所售房屋抵押或出售给购房人后，又将房子抵押给他人。

　　购房者可索回保险费

　　对应法规：《保险法》相关规定

　　退保程序：投保人与保险人达成解除合同的协定后，投保人应向保险人支付手续费，保险人应向投保人退还保险费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。购房人可依据上述规定办理退保、退费手续。

　　违约金就高不就低

　　对应法规：《合同法》相关规定

　　具体内容：违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。

　　定金可双倍退还

　　对应法规：《合同法》第116条

　　具体内容：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。

　　条款解读：“违约金”与“定金”只能择一适用，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。

　　经验之谈

　　决定时需“瞻前顾后”

　　办房产证前退房更省事

　　鉴定时间长，程序相对更复杂

　　购房者即便已办理了房产权证书，理论上也不影响其行使退房权利，但在办理手续时会麻烦一些。李玲律师表示，业主最好还是在房产证办完之前办理退房手续，这样会省很多事。如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发现房屋存在质量问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路，拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂。

　　增加室内空气质量保证条款

　　签合同前先请进行室内空气检验

　　针对曾有业主因室内空气质量问题要求退房而诉讼失败的案例，中国室内装饰协会室内环境监测中心主任宋广生提醒消费者，消费者在购房、装修、购买家具和商家签订合同时，最好在合同中增加保证室内空气质量的条款，一旦发现家里存在有害气体污染问题，可作为解决问题的依据。

　　同时，可在购买房子之前请室内环境检测专家对室内空气中有害物质含量进行检测。

　　考虑房价上扬后的潜在损失

　　房价上涨后造成的间接损失也应约定赔偿方式

　　退房仅退原购房款，如果在房价上扬的情况下，退房反而会使购房者遭受损失。因此，购房者在与开发商签订购房合同时，还要注意约定，当因开发商过错导致退房时，开发商除返还房款外，还应承担因房价上扬而使业主造成的损失，并通过经济赔付的方式进行赔偿。只有这样，才能达到制约开发商的目的。