投资社区商铺要注意点啥

　　投资商铺要有长期持有的打算，所以，首先需要选择价位合适的商铺。商铺的价格可以通过租金收益法大体框算出来，只有一个合理的租金范围，才能将商铺真正租出去。社区商铺的核心功能是满足居民日常的基本消费，提供生活必需的商品和服务。居民需要什么？无非是柴米油盐酱醋茶。千万不要认为，投资社区商铺可以创造出超额利润。社区商铺服务的对象是普通老百姓，即便是高档住宅小区，居民的日常消费也不外乎便利店、大众化餐饮和便民服务场所等。这些商家经营利润比较薄，承租能力不可能太高。像小肥羊火锅这样的中档餐饮，最高能承受的日租金也不过每平方米3至4元。如果日租金是每平方米3元，一年的租金是每平方米1000元左右，现在市场普遍的商铺收益率在8%左右，用1000元除以8%，可以得出该商铺的合适售价在每平方米1.2至1.3万元。

　　投资商铺最关键的是能够找到合适的承租商。在决定购买商铺之前，应做到心里有数。如果想把商铺租给餐饮店，在购买前一定要问清楚该商铺是否能够开餐饮店，因为绝大多数的住宅底层商铺是不允许有大量油烟的餐饮店存在的。另外，现在很多社区商铺规划成上下两层形式，复式商铺一般只适合做餐饮、娱乐和休闲类商业，便利店、零售店和食品店等都不需要两层的商铺。如果将来的租客不是餐饮、娱乐类商家，那么最好不要选择复式商铺。

　　出租商铺应该分不同阶段寻找不同类型的商家。在居住区刚刚建成的两年里，宜引进经营装潢、五金、电器或建材等业态。这类商家的经营情况比较好，给出的租金相对比较高。两年以后，小区入住率达到一定水平、但尚未达到高峰时，居民需要的是零售业的服务。这时，引进便利店最适合社区内居民的需求，这时其租金水平能够超过建材、装潢行业。当整个社区全部入住、商业进入成熟阶段以后，主力商业纷纷进入周边商圈，这时应为商铺设定个性化强、代替难度高的业态，如时装店、鞋店和饰品店等。

　　按照国外的运营经验来看，商铺是一种长期投资行为，其经营价值远大于房产本身的价值。社区商铺的业态定位、规划、招商和管理都不能偏废，这样才能保证良好的运营和逐渐递增的租金收入。所以，投资社区商铺，更需要长期打算、理性对待。