多套住房持有者的选择

当前楼市政策不断、房价预期摇摆不定。对于手持两套以上房源的投资客来说，持有，卖房，还是卖了再买，成了一场赌博，也成了“乱市”中的一次机会。笔者按照房产投资者的特点，从资金状况、市场判断，以及心理承受能力3个层面，对人群进行归类，并提出些许建议。

买：“以逸待劳”，静观其变

案例

几无资金压力、偏爱房产长期投资、看多房价的乐观派人士

李女士，海归，北京人，归国后工作已3年，月入3万元。父母有2套房子，自己名下1套。准老公，香港人，名下在北京、上海、香港也有几处房产，是典型的衣食无忧、工作不愁的高收入人群。

分析：

由于土地稀缺性，鉴于我国城镇化建设刚刚起步，房价中长期是看涨的。对于没有使用贷款等金融杠杆(或者还贷已接近尾声)的持有者来说，房产所占用的资金属于余钱，房产保值显然是比持币要理性的多，静观后市起伏，同时考虑继续买入。

时机：

房价下调出现反弹迹象时，购置新房产。

如果对房产投资“情有独钟”，建议继续关注楼市，相信在经过一轮调整后，政府会出现经济发展增速的压力。当然，前提是房价真得有所下调，从二季度的市场情况来看，房价尚未进入实质性下调阶段。当然，在低点抄底是理想的投资时机，但更保险的做法是，在出现反弹迹象时，再购置新房产。

调控之下，房价出现下滑后，有可能会出现两个反弹的时间点：一个是2010年四季度，因为2010年，我们几乎不可能同时看到“中国经济的有利上升”和“房地产市场的显著下滑”这两种现象，在年底政府必会在GDP“保八”与楼市调控的矛盾中做出权衡，四季度有望反弹;另一个是2011年二季度，如果四季度没有出现反弹的话，2011年一季度会转入传统淡季，压抑观望许久的需求，会在普遍产生房价“触底”的心理，便在二季度加速释放，进而推动房价反弹。

卖：“弃车保帅”，以求心安

案例

资金压力较大、擅长风险控制、看空房价的悲观派人士加粗

老赵，48岁，工作、居住都在河北，在北京有5套房产，其中有3套是2009年4月房价相对低点时，同时贷款买进的，房产价值已经几乎翻倍，超出了他的收益预期。房产税开征的呼声，就像在变脸，让人难以琢磨。老赵总觉得按照国外的发展经验，房产税改革已不远。儿女已工作，夫妻二人也准备提前退休，享受生活。目前正考虑卖掉2009年购入的两套房子，并提前还清另外一套的贷款，以求心安。

分析：

在楼市调控风起云涌的情况下，2010年内加息步伐日益临近，以及房产税对房价的长期利空，考虑到预算、风险和收益的关系，可以抛售远郊房源，保留优质房源，建议在热点城市保留1～2套。

时机：

尽快。

尽管一手房房价未现实质性松动，但投资客的资金链一般会先于开发企业吃紧，调控初期，尤其是5月份，二手房房价出现明显松动，而二手房市场的变化信号会很快传递到新房市场，进而再反过来恶化二手房房价，所以，应当尽快出手。

换(渠道)：“移花接木”，更换渠道

案例

资金压力适中、擅长渠道投资、视房价中性偏空的谨慎派人士加粗

王先生，35岁，上海人，现在北京某证券公司工作，在北京、上海各有一套房子，目前楼市利空声音不断，楼市、股市的“跷跷板”效应也没有出现，但多年来的从业经验告诉他，当前股市已基本见底，抄底时机已差不多了。

分析：

主要考虑机会成本。一般拥有几套房产的投资客，是区别于投机者的，投资属于长期，可以将资金转移到其他投资渠道，如普遍认为已达波谷区域的中国股市，因为此时股市的长期投资价值较高，抄底时机不远。

时机：

尽快。

笔者建议，在找准其他投资渠道后，再选择从房市中撤出，以免仓惶出逃后，无处落脚。

换(产品)：“偷梁换柱”，内部转换

案例

资金实力适中、偏爱房产投资、视房价中性偏多的激进派人士

张先生，40岁，北京某私企老板，年轻有为，典型的创业人。之前曾在一线城市，购置过多套住宅房源，好多已实现翻倍升值。现公司正高速发展，之前办公和厂房都面临升级，于是，张先生开始考虑从自己的房产投资中抽出资金，来发展自己的企业。

分析：

住宅市场投资面临严重考验，如果看中房地产行业的发展，尤其是新兴热门板块的投资价值。两种策略可供参考。

一是相对来说商业地产、工业地产机会较大，限制门槛也很少。“住宅黄了，商业红了”，这是最近业界热议的话题之一，也是热点现象之一。由于我国房地产行业发展的特殊性，商业地产发展速度一直滞后于住宅市场，“商住倒挂”的现象更是在一、二、三线城市普遍存在，政策对住宅市场的打压，以及商业地产稳定的租金回报，以及实体经济发展前景乐观，都成就了商业地产，以及工业地产的前景优势。

二是高端房产(别墅、高端公寓)具有稳定的价值和极强的稀缺性。高端房产相对于普通住宅来说，其需求和价格都具有更强的周期波动——高端房产的购买力相当一部分来自于投资需求。而从历史检验来看，投资需求在各个市场上都具有“追涨杀跌”的特性。而从疯狂的2009年楼市来看，一线城市普通住宅的房价涨幅大约已达到80%，甚至更高，而别墅不过20%，有继续上涨的空间，虽然整体的观望情绪会对高端买家产生影响，但退而求其次，稀缺性所决定的高端房产，尤其是别墅，仍存在持续上涨的内在动力。

时机：

尽快。

笔者同样建议，在找准合适的目标购置房源之后，再从房市中撤出。

换(时机)：“向时度力”，高卖低买

案例

资金实力适中、擅长房产投资、风险承受力强的先锋派人士

小吴，男，30岁。从事房地产研究策划行业，年薪20万元。在北京百子湾板块拥有3套小户型房源，都采用以租养贷方式。由于买入较早，也尝到了房产投资的甜头。马上准备结婚了，目前北京对二套房贷限制较严，准备卖掉其中一套，到五环附近换套面积稍大的婚房。

分析：

对于房产投资这种只能做多、不能做空的理财产品，低买高卖固然是最高境界，也是投资者的理想状态，而这种美好愿望，需要具备很多必要条件，首先是资金不能太过紧张;其次对房地产市场周期判断的思路比较清晰，不受他们观点左右，且最好是做房地产相关行业，能够随时洞悉市场变化，掌握一些一手信息和动向;最后是心理承受能力要好，即使自己对周期判断出现失误，除了能够承受经济损失外，更要能够承受心理落差和时间成本。

时机：

视投资者自己的判断而定。

笔者认为，尽快出手后，待房价降至出手时的80%～85%时，进行买入，比较稳妥，不要过分贪婪。

后记：

不管怎么说，现在的百姓对房产的关注度和投资热情都已经到了空前的高度，公众也不再愚昧，加上信息传播的及时性和便捷性，理财观念也得以与时俱进，这都令房产投资不再是什么新鲜玩意儿。换个角度来说，也成为一片红海，此次国家调控似乎也在努力克服之前“按下葫芦浮起瓢”的尴尬局面。本次调控由中央牵头、部委配合(之前失败的调控，都是部委牵头)，其力度和决心被顶上了一个新的高度，大有二次“房改”的前兆，虽然改革难以一蹴而就，但此次调控也似乎难以偃旗息鼓。

笔者认为，在全民房产投资理念趋于成熟，高房价所致的高门槛和新政策所致的高风险，都令房产投资的光环渐趋不再。故总体建议：在当前形势下，卖掉多余(“多余”需要投资者根据自己的标准来设定)的房产，尤其是白热化的普通住宅，以求全身而退、心安理得，是不错的选择。