买卖合同无法履行购房者败诉

预售房屋因光照未达标不能交付使用，对此自知理亏的房产商同意按购房合同的约定作出赔偿。然而，购房者周先生坚持预售合同应继续履行，并要求房产商赔偿逾期交房的违约金。日前，徐汇法院一审判决，驳回了周先生的诉讼请求。审理法官指出，此案值得广大购房者引以为戒。

　　2002 年8月，周先生以七十余万元的总房价在本市中心城区购买了一套商品房。在《预售合同》中，周先生和房产商约定，房屋用途为居住用房，必须在开发商取得《新建住宅交付使用许可证》等条件时才可办理房屋交付入住手续。双方还约定，房产商于2003 年12月31日前交付房屋，并保证在2004 年6月30日前办妥新建商品房“大产证”，否则购房者有权单方面解除合同。合同签订后，周先生按约全额支付了房款。然而，让周先生始料不及的是，去年12月，房产商告知他所购的房屋因光照未达标准，没办法取得入住许可证，故预售合同无法继续履行，但表示愿意按约定进行赔偿。原来，上述房屋峻工后经检测，周先生所购的101室及同幢楼的201室两套房屋不符合《上海城市规划管理技术规定》规定的住宅日照要求。之后，周先生始终不接受这一事实，更不愿意与房产商协商解决，双方最终对簿公堂。

　　法院审理后认为，房屋的日照检测未通过，说明不符合居住房屋的标准，因而房产商不得以居住用途出售房屋，也不能交付给购房者作为居住房屋使用。在未取得《新建住宅交付许可证》的情形下，业主坚持要求房产商交房，违反了法律的规定。法院另外认为，即便作出合同继续履行的判决，业主的利益也无法得到保障。据此，周先生要求房产商继续履行合同的诉请，法院难以支持。同理，在合同继续履行的基础上方可产生逾期交房违约金，故法院对周的赔偿要求亦不予支持。

　　法规链接
　　《上海市城市规划管理技术规定》明确，高层居住建筑与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于一小时。
　　《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》第十三条规定，经营性新建住宅无《住宅交付使用许可证》的，房地产管理部门不予办理商品房注册登记手续，公安部门不予办理入户手续。