近期选房“三大要点 八项注意”

　　国家一系列促进楼市交易政策出台后，很多意向买房者有些“沉不住气儿”，纷纷打电话咨询近期该不该买房。也有朋友在买房之后觉得买得仓促，“应该再谨慎些”。可见在买方市场氛围下，选房时机和谨慎选房是购房者最应该也最难把握的。

　　记者因此采访和总结了近来买房人的经验体会和失误教训，以及业内人士的建议，为大家提供今冬明春买房时的“三大要点和八项注意”，希望能帮助读者在特殊时期买到称心如意的房子。

　　三大“要点”

　　设定战略计划低迷观望氛围下的市场，风险和机会并存，但是比市场火爆时有利的是，购房者有更多的思考和准备时间，因此无论从抗风险角度还是找机会的角度，在观望期选房，都必须从自身需求出发，制定较全面、细致的买房计划。

　　设定战略计划包括购房目的、可承受房价及心理价位、买房时机等。如购房价位可以参照2005年以来目标房周边价格和自己的承受能力来判断。承受月供不超过家庭可支配收入的30%左右比较安全。

　　对于第一次购房自住者来说，地铁通达、有成熟配套规划的新居住区及市区小户型，居住就业两相宜。对于改善型或居住投资两用型购房者来说，市中心核心区及海河沿线、水上区域等标志性地段，以及休闲、娱乐功能更完善的产品抗跌性强。

　　设定购房价位预期后，接着就要看准“出手”时机，包括整个市场时机和楼盘特殊销售时机。如在节假日、房交会、新盘开盘期间新房和优惠房较多，更适合选房。

　　了解开发企业买房看企业在低迷市场特别重要，企业的实力信誉和操作能力关系到能否保证房屋顺利建设、入住，以及居住品质。要从以往口碑、开发管理过的居住区以及目前施工现场状况等多方面观察了解。

　　拥有土地过多、开发战线过长的企业项目蕴涵一定风险。而口碑不好、人员大量撤出或频繁调换的企业风险很大。

　　从楼盘现场或工地情况了解企业会更真实。可以从施工现场和人员是否齐备看出该楼盘的建设资金实力、管理能力及施工速度，从而间接了解该楼盘的建设质量。另外，从工地所用建材情况、施工方式，以及目前在建项目交付使用情况等判断企业管理资金和能力情况。

　　慎下订金、订单房子不好卖，使企业更重视和急于让顾客下订金和定单。对购房者来说，在这样的环境下，轻易下订金和订单“不退回”的可能性更大。因此，在没有做好全面准备时，不管售楼员怎样说服，都不要急忙下订金，免得事后发现并不是自己需要的房子，或者有瑕疵，退单困难，而且也影响到卖方销售计划。所以，慎下订单是保护买卖双方利益的理智做法。

　　另外，看房要有维权意识和证据意识，不要轻信口头承诺。一切承诺和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭，尽量避免陷入烂尾房和无证房纠纷。

　　八项“注意”

　　查看细节包括产品建设细节及小区已建区域或售楼处环境。对于准现房和现房，其细节可以到施工现场查看，如材料使用、在建房内是否整洁、管道及线路布局是否凌乱等。对于在售新项目，如果其售楼处或示范区环境一般，不重视卫生间及各隐蔽角落细节等，表明该项目在质量细节上不够认真。对于开发商保留的“经典房源”或“尾房”应特别注意是否有质量瑕疵。对进入尾房期的项目，如果入住困难、物业管理差，再便宜也不能买。

　　现房为主目前买现房相对安全，也较实惠。与期房相比，现房眼见为实，具有目前情况下防范”烂尾“风险的优势。同时，由于市场大势和经济大环境影响，一些有实力的开发商由被迫到主动，将更多精力投入到产品的研究上，提高了产品质量。另外，现房的价格相对稳定，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。

　　多跑现场近来，被低价诱惑，听信售楼员“花言巧语”买房又后悔的投诉不时发生，主要原因是对市场情况及所买房屋了解不够。因此买房前要注意多查信息、多跑现场。

　　除了多从报纸、网络等途径了解市场，还要多跑现场。这样不但货比三家，更重要的是还可以发现一些隐蔽情况。另外，多次看房也可以确定目标房源是否和自己“有缘”(非常喜欢这套房)，如果发现无所谓，不买也不会留遗憾。

　　精选贷款方式贷款及利率政策的不断变化，使贷款买房者更需注意贷款方式及利率选择。如在当前降息周期里，最好选择浮动利率房贷。固定利率房贷客户可转换为浮动利率房贷。

　　从省钱角度看，等额本金还款方式优于等额本息方式。但是，选择等额本金还款，购房者在初期的还款压力会比较大。

　　另外，确定首付额度要慎重，首付的刺激只针对那些现金支出困难，目前手头紧，但急于买房，后续收益来源比较有保障的那一群体。

　　户型价值在特惠户型风靡的市场,户型价值应引起购房者注意,要明确什么样的户型最适合你,不单纯追求价格。要关注出房率等使用价值，同时还要慎买不规则户型。对于挑高等特殊户型，或大面积赠送露台的户型，要考虑到实用性和是否划算。还要考虑到买房后自己装修、甚至“建造”更多使用空间的能力以及费用。

　　交房时间在风险增大的市场上，交房时间也是要注意的重要环节。如目前被投诉延期交房的楼盘，或者已到交房期，一些基础设施如电话、宽带等都没有到位，直接影响入住的在售楼盘，最好等等看。

　　还有在建楼盘将交房时间推到2010年底，约两年时间的建设期，无疑加大了开发风险及购房者”等房“成本。

　　物业管理费用物业管理及其费用是决定新房入住环境的重要保证，但是一些楼盘出现的赠物业费等促销方式，使人们对其今后物业管理质量表示疑惑。因此要注意这些楼盘的物业管理及与开发企业的关系，避免日后出现管理问题。还要注意，物业费较高的项目日后可能带来支出负担。

　　砍价技巧市场调整带来房价的松动，砍价是目前购房时常见的情况。不过，砍价要掌握好尺度和技巧。如在砍价前注意多了解卖家的特点，根据这些特点制定相应策略，在充分了解市场的基础上确定合适的砍价幅度。同时多利用各种促销活动和促销季节进行砍价，可以增加砍价成功的几率。