房屋空气质量是否构成解约理由

2002年，30来岁的法国小伙石林怀揣梦想来到上海发展。薪资丰厚的他，对居住的要求比较苛刻。
　　一番挑选后，石林对中远两湾城里一套新装修房情有独钟。位于4楼的这套居室宽敞明亮，并且交通十分方便。
　　2002年6月12日，石林和房东签下了为期一年的租房合同，租金是每月3800元。按照约定，他当场付清了两个月的房租和7600元保证金，很快就搬了进去。
　　安家的喜悦没过多久，石林发现每天回到家，开门时总会闻到一股异味。起初他也没有在意，但几天后朋友们上门参观新居时，也纷纷抱怨屋里异味太浓，石林这才感到情况严重。
　　更让他担心的是，自己的身体对此也有所反应，除了常常眼睛疼痛，甚至出现了头痛的症状，每天精神不振、相当疲惫。石林决定找人来检测，他找到了上海市预防医学研究院的电话。
　　经过联系，预防医学研究院的检测人员7月1日上门来作了检测，结论是屋内空气甲醛含量严重超标。专家还告诉石林，甲醛常来源于一些装潢材料，作为挥发性有机化合物，不但会刺激人的眼睛和呼吸道，还可能造成肺、肝及免疫功能异常。

　　检测结果和专家的一番话，把石林吓得当天就不敢在自己的家里住了。
　　同年7月3日，石林向房东提出，由于屋内空气甲醛含量严重超标而无法居住，他要求解除合同并要回已经支付的房租。但房东认为石林自己找人做的检测结果不可信，始终不同意他的要求。
　　搬出房子的石林仍反复和房东交涉，对方迟迟不愿解决，8月14日，石林交还了房屋钥匙，随后把房东告到了法院，要求解除合同并返还租金。一审法院支持了解除合同，但返还租金的要求没有支持，因此石林上诉到市第二中级人民法院。
　　针对这起无先例可循的新颖案件，二中院特别邀请了专家学者开展研讨。
　　“由于本案有一个检测结论，那么它的效力以及实际说明的问题就是案件的关键点之一。”承办法官卢薇薇表示。为此，在“非典”肆虐的5月，卢薇薇和位于市疾病控制中心的预防医学研究院取得联系，并先后走访了市质量技术监督局、室内装饰质量监督检验站，详细了解检测的程序、结论中的数据代表什么意思，以及有何参照标准。
　　“最后我们认为，根据该研究院提供的上海市技术监督局的计量认证合格证，可以认定该研究院就涉讼房屋内的空气质量问题具有相应的检测资质，其根据《民用建筑工程室内环境污染控制规范》制作的检验报告书符合规定，应为有效。”
　　根据检验报告，出租房屋卧室内每立方米甲醛含量均值为0.22毫克，客厅内均值为0.18毫克。“参照国家质量监督检验检疫总局、建设部联合发布的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的规定，每立方米甲醛含量应为小于等于0.08毫克。出租房屋内空气甲醛含量已明显超过国家规定的标准。”


　　围绕案件的另一个焦点，即究竟是哪方违约、租金是否应当返还，双方也各执一辞。房东认为，签约时并未约定空气质量应达到什么标准，而且石林多次看房都没有提出甲醛超标问题，原合同的期限是1年，石林住了2个月就要求终止合同，这才是违约。由于钥匙石林在8月14日才交还，因此这2个月的租金肯定不应当返还。
　　而石林则表示，租住的房子空气质量不符合国家标准，因此根本不应出租，并且他实际只住了几天。
　　“综合案件情况和相关法律规定，我们认为应该支持原告的诉请。”卢薇薇表示，“根据合同法的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。因此石林毫无疑问享有解约权。”
　　至于是否返还2个月租金的问题，卢薇薇有不同的判断。“租金本身是租房人向出租人支付的对房屋占有、使用、收益的对价，与出租人提供符合居住要求的房屋的义务是对等的。本案中房东提供的住房自始存在甲醛超标问题，不适合居住，如果要求石林为此支付租金，有悖于民事行为公平合理的原则。”
　　由于石林在诉讼时愿意承担自己实际居住的6月12日至7月3日期间的租金，最终法院判决双方的租房合同解除，房东应返还7月3日至合同解除日之间的房租。