晋城商品房买卖合同纠纷案件盘点

　　随着中国房地产市场的蓬勃发展、房地产法律法规的不断完善、广大买受人维权意识的不断增强，通过对近几年晋城仲裁委员会受理商品房买卖合同纠纷案件的梳理，晋城商品房买卖合同纠纷呈现以下几个特点：

　　1、买受人维权意识在不断增强。今年晋城仲裁委员会受理的商品房买卖合同纠纷32件，约占全部受理案件的60%。

　　2、买受人维权成功的比例不断提高。近几年晋城仲裁委员会处理的商品房买卖合同纠纷中，近一半案件在仲裁庭的主持下调解结案，经仲裁庭裁决结案的案件中，九成以上全部或部分支持了买受人的仲裁请求。

　　3、形成了新的买受人维权热点问题。晋城仲裁委员会处理的商品房买卖合同纠纷中，涉及开发商逾期交房承担违约责任的案件占到近四成，开发商逾期办理房产证承担违约责任的案件占到三成左右，对房屋是否达到交房条件发生的纠纷占到两成左右，二手房买卖、其他类型案件占到一成左右。

　　4、买受人集体维权的意识有待不断引导。因商品房纠纷涉及面广、处理难度大，不少买受人持以观望的态度，消极等待其他买受人案件处理结果，不愿直接实施维权行为。在具体维权过程中，部分买受人缺少集体维权意识的特点十分明显。

　　下面是在房地产纠纷中常见的几个案例：

　　A：开发商逾期交房、交房不符合约定条件纠纷案例

　　案例1　2004年7月间，吴先生购买一套商品房。合同约定，开发商应于2005年12月31日前将具备交付条件的商品房交付给吴先生;开发商逾期交房不超过30日的，应当承担一定数额的违约金，合同继续履行;开发商逾期交房超过30日的，吴先生有权解除合同，并要求开发商退还购房款，按双方约定的计算方式承担违约金。合同履行过程中，开发商一再拖延交付时间，直至2006年7月间，方才通知吴先生办理房屋交付手续。吴先生多次与开发商协商未果，遂于2006年8月向晋城仲裁委员会提出仲裁申请，请求解除合同，要求开发商退还全部购房款、承担违约金，并赔偿相应的损失。晋城仲裁委员会认定双方签订的合同合法有效，裁决支持吴先生解除合同、承担违约金的请求，部分支持了吴先生赔偿损失的请求。

　　案例2　2005年10月份，王先生与某开发商以《商品房买卖合同示范文本》为蓝本签订购房合同。合同第八条“交付期限”条款约定，开发商应于2006年3月1日前将具备“该商品房经验收合格”条件的商品房交付王先生。合同第十一条“交接”条款约定，双方进行验收交接时，“出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。交房期限届满前，开发商通知王先生办理入住交付手续。按照开发商的交房程序要求，王先生在办理交房手续过程中首先与开发商结清房款和办理房产证的相关费用，在开发商提供的《入伙凭证》上签字，然后现场验房无误后在《业主入伙验房单》上签字领取钥匙。随后在开发商委托的前期物业管理公司处领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》时，王先生发现自始至终未看到开发商提供的《竣工验收备案表》，遂要求开发商提供并拒绝办理后续手续。此后，王先生多次与开发商协商无果，向晋城仲裁委员会提起仲裁，请求确认交付的房屋不符合交付条件，开发商应提供《竣工验收备案表》，全面履行交房义务并承担逾期交房的违约责任。仲裁庭经过审理，认为合同中并未约定开发商应于交付房屋的同时提供《竣工验收备案表》，开发商交付的房屋已经验收合格，王先生已在载明房屋“现已交付使用”的《入伙凭证》及《业主入伙验房单》上签字，开发商已经按照合同约定履行了全部合同义务，不存在违约行为，裁决对王先生的仲裁请求不予支持。

　　◆提示：1、商品房交付使用条件有哪些?

　　(1)商品房交付使用的法定条件是竣工验收合格，即开发商依法应向买受人出具《工程竣工验收报告》。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》也都明确规定，商品房需竣工验收合格后，方可交付使用。

　　(2)买受人购买商品房过程中可以将开发商取得《竣工验收备案表》作为合同约定的交房条件。其实，开发商取得《工程竣工验收报告》与取得《竣工验收备案表》之间尚有一定的时间差距，因《工程竣工验收报告》系开发商自行组织，在验收的过程中还有质量监督机构对验收过程进行监督并向建设行政管理部门提交《建设工程质量监督报告》的过程，建设行政管理部门对验收也有一个监督管理的过程。竣工验收过程是否真实、程序是否合法，是否有违反国家有关建设质量管理部门的质量管理行为尚需建设行政管理部门作出判断，如果发现验收过程中存在问题还要重新验收。只有这一过程中没有违反规定的行为，才可取得《竣工验收备案表》。依据《建设工程质量管理条例》第49条的规定，开发商要想取得《竣工验收备案表》不但要经工程竣工验收合格，还需取得规划、消防、环保等部门的单项验收合格。

　　对买受人而言，接收取得《竣工验收备案表》的房屋风险最小。

　　2、买受人应该如何接收开发商交付的房屋?

　　案例2中王先生之所以败诉，除了在签订合同过程中未能有效防范风险外，另外一个重要原因就出在接收房屋过程中，没有注意开发商在交付房屋程序上存在的不当之出。开发商要求的交房程序为：验明买受人身份→结清房款和办理房产证的相关费用→在开发商提供的《入伙凭证》上签字(明确约定房屋“现已交付使用”)→现场验房→在《业主入伙验房单》上签字→领取钥匙→领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、签署《前期物业管理服务协议书》等文件。概括而言，就是买受人首先交清全部费用，然后在《入伙凭证》或《入伙协议书》上签字(该类文件一般开发商提前已经印制完成，明确约定房屋“现已交付使用”，买受人一旦签字，在仲裁过程中开发商会以房屋已经实际交付使用进行抗辩，买受人可能丧失拒收房屋、主张迟延交房违约金的权利，此时仅能主张开发商继续履行合同并承担不符合合同约定的违约金，陷入被动)，最后才是买受人实际现场验房、领取钥匙并领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　通过上述内容不难看出，买受人在购房过程中如要有效的规避房屋交接过程中的风险，首先要在与开发商签订的合同中明确约定房屋交接的程序。结合《商品房买卖合同示范文本》第十一条“交接”条款，买受人可在合同附件四补充协议中作类似如下房屋交接程序约定，尽可能降低风险：出卖人向买受人发出入住通知书→买受人书面签收“收到入住通知书”→买受人书面签收“商品房钥匙收到条”→出卖人提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、商品房面积测量结果及依据等相关文件→买受人现场验房并在《业主入伙验房单》上签字→在开发商提供的《入伙凭证》上签字→结清房款和办理房产证的相关费用→签署《前期物业管理服务协议书》等文件，完成房屋交接手续。

　　简而言之，买受人要尽可能在签订合同过程中与开发商明确验房的具体程序，在房屋交接过程中以合同为依据，首先审查开发商提供的交接文件是否齐备，然后现场验房，无误后方可签订《入伙凭证》并清款，最后签订《前期物业管理服务协议书》等文件。

　　B：关于开发商逾期办理房产证纠纷的案例

　　案例3　彭女士、张先生夫妇二人2006年购买开发区一处房屋，购房合同第十五条“关于产权登记的约定”中约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可以选择退房并主张违约金，或不退房并主张违约金”。2007年3月1日房屋交付使用，但直至2008年3月份，彭女士、张先生夫妇二人仍未取得房产证。通过了解得知，开发商对整幢楼的初始登记手续尚未完成，房产证还不具备办理条件。彭女士、张先生提起仲裁申请，请求解除合同并要求开发商承担违约金并赔偿装修等损失。经过仲裁庭调解，开发商向彭女士、张先生承诺在一定期限内排除办理房产证中的障碍，办理房产证，并支付了违约金。

　　◆提示：1、房产证对买受人至关重要，买受人要紧密关注房产证的办理情况。

　　房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，房产证的内容应与登记簿的内容相一致。房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个房产证。房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放《房屋共有权证》;如存在他项权利人，还可向他项权利人发放《房屋他项权证》。

　　对广大买受人而言，房产证主要是为了保证房屋登记活动的秩序与安全。房产证首先起到登记行为完成、房屋产权归属的证明作用。登记机关在完成房屋登记事务后，将房产证发放给权利人，表明登记机关已经根据事实、法律和当事人的申请，完成了相应的房屋登记。由于房产证记载的内容与登记簿的内容具有一致性，因此，房产证起到一种备忘的作用。房产证最重要的作用还是保证登记活动的安全。因为房屋的权属情况依据不动产登记簿的记载，而登记簿由登记机关记载并且由该机关保管，并不在权利人的控制之下，如果登记机关或者其工作人员擅自更改登记簿的内容，权利人就面临失权的危险。为了防止此种情况的发生，登记机关在进行了房屋登记之后，有必要再向权利人发放房产证，其上记载与登记簿相同的内容。如果事后发现登记簿的记载有与房产证相异之处，权利人可以房产证的记载对抗登记机关，要求登记机关恢复原记载并承担责任。所以，在我国以登记作为不动产权利公示方法的法律体系中，房产证的主要功用是在约束登记机关的行为，发放房产证是保证登记安全的重要措施。对买受人来说，购买房屋、取得房产证后，方才意味着买受人购买的房产经过房屋管理部门登记簿的记载，房屋登记过程完成，买受人拥有了法律意义上的房屋所有权，并可以保证买受人房屋产权的安全。

　　2、逾期办理房产证的违约金约定要明确、具体，开发商出现违约行为后，买受人要依据合同主张权利。

　　依据《合同法》的规定，违约金具有补偿性和惩罚性两种功能，其目的均是为了督促开发商履行合同义务。违约金的补偿性是指在开发商违反办证义务时，对因此给买受人造成的损失给予补偿，违约金不足以弥补买受人实际损失，开发商还应向买受人赔偿不足部分;违约金的惩罚性是指开发商违反办证义务，即使没有造成买受人的实际损失，但因违约条款本身就是对开发商违约行为的惩罚，故开发商仍应按照违约条款向买受人支付违约金。

　　通过上述分析不难看出，在购房后如果能尽可能早取得房产证对买受人最为有利，买受人购房的目的也才能全部实现。在与开发商签订商品房买卖合同过程中，签订逾期办证开发商“每日”承担相应违约金的条款最有利于实现买受人的购房目的。

　　3、买受人应该如何办理房产证?

　　办理房产证过程中，买受人是法定义务人，开发商负有协助义务，买受人可以委托开发商办理房产证或自行办理房产证。

　　《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》均规定房屋权属登记由权利人(承购人)提出申请。房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人。

　　依据《城市房屋权属登记管理办法》规定，开发商作为申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关提交相关资料，申请房屋所有权初始登记，开发商进行初始登记是买受人办理房产证的前提条件之一。前述行政法规、部门规章也明确规定了开发商对买受人申请办理产权证负有的协助义务。但实际办理过程中，房屋管理部门因实际工作的需要，要求开发商集体代办房产证，并不受理买受人单独的办证申请。

　　同时，由于上述规定中仅规定了开发商不履行协助义务所应承担的行政责任，没有也不可能规定其民事责任，这对保护广大买受人的合法权益不利。对买受人而言，在购房合同明确约定并委托开发商代理房产证办理事宜是比较方便易行的方式。一方面，结合《商品房买卖合同示范文本》第十五条“关于产权登记的约定”中，出卖人的义务一般仅是在约定时间内将应由其提供的资料报产权登记机关备案，并没有具体办理完成并交付买受人时间的约定;另一方面，《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条有关登记机关30天内予以核准登记并颁发房屋权属证书的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，买受人对所购房屋房产证可以由一个基本的时间判断标准：用合同第十五条约定的时间加上30天时间，再给予一定的容忍时间，仍然没有拿到房产证，此时就要充分关注房产证不能办理的责任是否在于开发商;如果因开发商原因，在合同第十五条约定的时间超过一年仍没有拿到房产证，买受人有权主张解除合同和赔偿损失。

　　C:二手房买卖合同纠纷案例

　　案例4　张女士2007年3月与房屋中介公司的周先生签订合同，购买位于晋城城区的一处房产。张女士按照约定向中介公司支付了中介费用，并将购房款中的25000元暂存于中介公司。2007年7月间，周先生取得房产证，此后周先生以更高的价格将房屋出售给第三人并办理了房屋过户手续。2008年1月，张女士按照合同约定准备支付全部购房款、办理过户手续。交接房屋过程中，被周先生告知上述事实，双方协商不成，张女士向晋城仲裁委员会提起仲裁申请，请求继续履行合同并要求被申请人周先生承担违约金。此案经过仲裁庭调解，双方和解，周先生支付了部分违约金。

　　案例5　2006年10月间，唐女士婚期将至，急需一套住房，通过与中介公司多次沟通，唐女士被中介人员说服，约定周末带20000元定金与房主见面、验房、签订合同。见面后，房主自称自己年事已高，丧偶，子女均在外地，全权委托中介公司处理与唐女士的房屋买卖事宜。唐女士要求查验房产证、房主身份证原件，房主及中介公司均无法提供。中介人员反复强调其公司的诚信经营宗旨，以及担心唐女士私自与房主买卖无法获取中介费的顾虑，劝说唐女士先交纳定金及中介费用，随即再出示相应证件，付清全部房款后立即办理房屋过户手续。唐女士将信将疑，遂向晋城仲裁委员会咨询，在工作人员的建议下，唐女士终止了继续交易。此后，唐女士按照律师指导购得一套二手房，已将产权过户手续办理完毕。

　　◆提示：1、二手房买卖过程中首先要注意防范风险。

　　对准备购买二手房的买受人，应从以下几个角度防范风险：

　　(1)产权状况风险的防范。首先要查明预购房屋产权证书与房主的身份是否相符，是否存在其他共有人。其次，司法机关或者行政机关是否依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让;若房屋设定了抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。这两种情况，买受人应当充分重视。第三，买受人要了解清楚，房屋是否已经向第三人出租。

　　依据今年开始实施的《房屋权属登记信息查询暂行办法》，买受人在购买二手房前可以在房地产交易中心进行房屋权利记载信息的查询，以确定该房屋产权状况、是否存在限制或禁止转让的情形。

　　(2)房屋类型风险的防范。现在市面上的房屋大部分为商品房，但也存在部分公房、经济适用房(包括集资房)、房改房、安居房、产权状况尚不明晰的房屋等。非商品房的出售受到相应限制，税费的缴纳比例也不相同，买受人在购买之前要调查清楚。

　　(3)合同签订风险的防范。绝大多数买受人都知道房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订，但往往忽略验证合同签订人是否还有其他共有权人，如其他共有产权人以合同签订人未取得其同意为由主张该合同无效，则购房人有可能仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，且举证责任在于购房人，此种情形对买受人比较被动。以出卖人婚前购房、婚后取得房产证，房产证上仅载明出卖人为所有权人未注明其配偶为共有权人为例，买受人可能面临前述风险。

　　在具体购房过程中，买受人可以根据产权证、其他法律文件(如商品房买卖合同、户口簿)确定欲购房屋的合法、全部产权人，与房屋的全部产权人签订买卖合同。如签订合同并非产权人或部分产权人，购房人应要求出卖方提供产权人或他项权利人出具的委托书。

　　(4)付款方式风险的防范。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明确而产生纠纷。买受人在签订买卖合同时应对付款方式做出明确、具体的约定，如果能够将付款方式与办理房屋交接手续、房屋过户手续进行结合约定，必要时可采用将款项通过公证机关支付或聘请律师提供见证、付款服务，最大限度降低风险。

　　(5)房屋交接风险的防范。对交接的具体时间，交接房屋时相关费用的结算，一定要进行全面的约定。若无具体约定，则可能出现逾期交房、相关费用无人结算的尴尬情况。买受人可在买卖合同中明确约定交房日期及应由哪方于交房前结清包括水、电、气、物业费、大修基金、供暖费用、固定电话费、有线电视费、采暖费等相关费用。

　　(6)需缴纳税费风险的防范。如前所述，不同类型房屋的税费并不完全相同，在购买二手房以前一定要进行了解、咨询，做到心中有数。

　　2、如何签订二手房买卖合同、二手房买卖的基本流程。

　　结合前面的分析，以下几个方面是买受人在签订二手房买卖合同时需要注意的问题：(1)写清房屋的具体情况，如地址、面积、楼层、当事人的名称或姓名、住所、是否存在共有权人、是否存在承租人等;(2)明确房价具体包括哪些设施、项目，如屋内哪些设施是在房价之内，哪些是要另外计算费用的，煤气、维修基金是否也包括在房价之内等;(3)细化付款方式;(4)确定房屋过户日期与交接日期。过户日期和房屋交接日期是两码事，过户日期是房屋所有权转让的日期，而房屋交接日期直接决定了屋内的水电煤等费用是由上家还是下家付，在签订房屋买卖合同时，应当注明房屋交接日期是在过户后第几个工作日或双方约定具体日期，并明确约定房屋交接前的产生的费用由上家承担，房屋交验后产生的费用由下家承担;(5)明确违约责任。

　　晋城一家律师事务所结合工作中处理的二手房纠纷案件，总结出以下二手房买卖流程供读者参考：挑选中介→审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→签订合同、明确中介收取定金性质→上下家当面谈合同、签订合同→出卖人结清全部费用→房屋过户→完成燃气过户→出卖人迁移户口→交接房屋、买受人付清全部房款。

　　◆晋城仲裁委员会在商品房买卖合同纠纷处理过程中给出的几点建议：

　　购房消费过程本身就属于市场行为的一部分，只有遵循市场经济规则，才能够充分保护自身的权利。具体说，购房者应以合同为基础，在维护自身权益方面，注意以下几个问题：

　　■对特别关注的问题应当努力写进合同

　　在法律上讲，广告宣传是要约邀请，它不是真正的合同条款，一般来说，没有约束力。业务员的介绍特别是口头承诺，如果没有写进合同，也没有约束力。业务员仅仅是代表开发商推介楼盘，其代理权限是极其有限的，有的购房者拿着业务员口头承诺的录音证据要求开发商承担某种责任，这不是适当的维权方式，也是没有法律依据的。如果买受人对某一方面的问题，如绿化率、小区配套设施、小区周边环境特别关注，就要和开发商协商写进合同。

　　■要注意保留和收集证据

　　诉讼有时也是不可避免的，掌握充分、可靠的证据是胜诉的保证。即使没有涉诉，掌握开发商违约的充分、可靠的证据，也会使自己在和开发商的谈判中处于有利的地位。因此，在整个交易的过程中，买受人都应该注意保留和收集一切能够证明事实的相关证据，包括合同和所有双方签订的协议，有时还需要采取录音、录像、照相的方法收集证据。

　　■解决纠纷要有勇有谋，集体维权效果好

　　同一小区内，买受人同时面临纠纷也是一样的。一户买受人维权的成本与权益的比例多数是不成比例的，有些买受人无奈只能选择沉默。如果选择集体维权，一则可以降低维权成本，二则可以增加与开发商谈判的筹码。从晋城仲裁委员会受理的集体维权案件处理结果来看，如果买受人在提起仲裁申请前开发商态度还比较强硬的情况下，一旦买受人选择集体维权，此时开发商一般都愿意与买受人协商解决问题。

　　“居者有其屋”这个古老的愿望，中国人正在一步步努力实现，过程虽然艰辛、漫长，但我们相信，有了全社会的共同关注，晋城人的住房梦就一定能实现，我们的社会一定会更加和谐。