一房既卖又抵押的房产纠纷

　　房主将房子卖给别人，后在未办理房屋过户手续的情况下，又将房子抵押出去。导致买房人与抵押人之间的权利受到损害。

　　对于原告陈其成来说，自己主张的权利似乎理所当然;对第三人王浩池来说，自己似乎更像被告;而被告陈凤强，破罐子破摔，倒“逍遥自在”。这个发生在珠海的普通民事纠纷案件让当地法院费尽了脑筋。

　　从2004年5月至今，这场历经2年的房地产纠纷，涉案金额寥寥无几，却让审理案件的法官操心不已。在原告、第三人双方对自认为该得的权益前途未卜之时，案件命运的操盘手——主审法官，也在为法律适用问题而左右为难。

　　案情经过

　　简单地说，就是被告把原本属于自己的一层楼分别“卖”给了两个人。前者(原告)实际支付房款并入住;后者(第三人)借与其款，被告以房屋作抵押。

　　1999年8月，陈其成与陈凤强签订房屋买卖协议，涉及住宅楼第二、三、四层共3个单元住房。2000年2月前，陈其成把房款交付完毕并入住至今。陈其成称当时因付完房款后经济困难，无法及时办理过户手续，就搁置未办。

　　2000年3月，陈凤强向王浩池借款，并约定以住宅一套(即本案原、被告诉讼第四套房屋)作抵押，并将相关《国有土地使用证》及《房地产权证》交由王浩池保管。王浩池于2002年4月以陈凤强借款逾期分文未还为由，向法院提起诉讼。

　　法院于2002年6月作出判决：双方虽约定以房地产作抵押，但所抵押的房产证及土地使用证两证内容不一致，且没有到房产管理部门办理房地产权抵押登记，对于王浩池主张的以房屋优先受偿权不予支持。判决陈凤强于该判决发生法律效力之日起7日内偿还王浩池借款及利息。

　　判决发生法律效力后，王浩池向法院申请执行，执行局便依法查封了产权仍然登记在陈凤强名下的住宅楼第四层房屋一套。

　　自己购买并居住两年的房子突然被查封，陈其成焦虑不安。2002年10月，陈其成以陈凤强已将该房转让于他，并已交清了全部购房款为由向法院提出异议，要求解除查封。

　　法院执行局于2003年9月作出裁定，认为陈其成与陈凤强签订房屋转让合同在法院查封之前，并已交清了房款，房屋亦交付使用，应认定买卖关系成立，但该转让行为未办理产权变更登记，产权仍登记在被执行人陈凤强的名下，如认定陈其成的异议理由成立，不足以说服申请执行人，因此建议陈其成在 15天内通过诉讼程序确认其与被执行人房产转让之效力，但陈其成未在期限内提起诉讼程序。为尊重诉讼结果之效力，裁定驳回了陈其成的异议。

　　在执行局拟强制搬迁时，陈其成提起了本案确权之诉。

　　至此，案件进入了漫长的审理期。从简易程序，到因第三人王浩池的加入而变更为普通程序。从开庭3次审理无果到请示中院。

　　“该类型案件在我行政区域内具有一定普遍性，并存在着法律适用选择的矛盾。”主审法官解释将该案呈请中院给予指导性意见的原委。

　　适用难题

　　“鉴于本案的处理涉及到房屋居住权与产权登记效力之间的权利保护的认定取向，还有执行局驳回异议的效力的认定，另外对于房主的确权之诉，以前的判例不同法院有不同的做法，有直接确认产权归属的判决，有的只判决确认合同效力，责令当事人及时办理产权变更登记手续。”主审法官称，保护谁的权利，哪一种权利，是该案的难点所在。

　　一种意见是要保护购房者(原告)的权利。因为原告向被告购买了房屋，交清了购房款并已实际居住，法院应以财产的现状为衡量标准，确认产权的归属应为原告。适用法律是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。但如果以此种情况做出判决，是否需先行撤销法院执行局做出的驳回陈其成异议的裁定?

　　另一种意见是应当保护王浩池(第三人)的权利。我国实行房地产登记制度，保障房地产交易安全，房产权属登记确定房地产权利归属状态，经过登记的房地产权利受国家强制力保护，可以对抗权利人以外的任何第三人。本案原告陈其成向被告购房后，一直不办理产权变更登记手续，致房屋产权仍登记在被告的名下，因此原、被告之间的房屋买卖合同虽然有效，但不能对抗第三人。适用法律是《关于适用合同法若干问题的解释》(一)第9条的规定：法律行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续的不影响合同的效力，合同标的物的所有权不能转移。

　　综合意见

　　当法律碰撞法律，意味着法律空白的存在。

　　中院民一庭副庭长表达个人意见时认为：“确权是对客观情况的认定，本案的实际情况是被告将第四层房屋卖给了原告并且原告已实际居住，变更登记只是形式问题，因此应确认第四层房产归原告所有。”

　　省高院民二庭工作人员也对本案表达了观点：“对执行异议与确权之诉的关系，执行局不能以当事人违反指定期限为由做出驳回当事人异议的理由的裁定。”

　　后中院在“关于未办理权属变更登记的房产被查封后能否确权给买受人的答复”称：我国现行法律规定对房地产所有权实行登记发证制度，但是对房地产登记物权上的法律后果现行立法并没有明确规定。根据目前的司法实践，我院倾向于认为房地产的实际交付占有行为可以产生一定的物权变动的效果，但该物权变动可以排斥登记权利人以外的第三人，而不能排斥登记权利人。在本案中，陈成其向陈凤强付清了全部购房款，并入住至今，其请求确认该房屋归其所有，并要求陈凤强协助办理房屋产权过户手续，具有物权的属性，可以对抗王浩池的债权请求权，故原则同意你院审判委员会支持陈成其的诉讼请求。

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