谁将倒在土地增值税“枪口”之下？

1月16日，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），一经国家税务总局网站发布，市场立即作出了强烈反应，沪深股市涨势强劲的房地产股票闻声下跌；1月17日，甚至出现了大
　　1月16日，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），一经国家税务总局网站发布，市场立即作出了强烈反应，沪深股市涨势强劲的房地产股票闻声下跌；1月17日，甚至出现了大面积跌停的罕有现象，近30只房地产股票以跌停板报收。

　　这到底是市场反应过度，还是土地增值税威力确实够大，将对房地产企业的赢利情况产生直接影响，甚至对某些房地产企业存在致命一击？如果土地增值税对某些房地产企业确实存在致命一击，那么，谁将倒在土地增值税“枪口”之下？

　　土地增值税清算“枪指何方”？

　　面对清算土地增值税的巨大影响，以及土地增值税成本将由购房者承担的流言，1月18日，国家税务总局在其网站发布了标题为《土地增值税并非新开征的税种》的文章。文章指出──

　　土地增值税1994年就已开征，土地增值税清算管理有关问题的通知并不是土地增值税新的政策规定，而是在征管上对以往清算工作遇到的问题进行的梳理和规范，是一个征管文件。

　　由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。

　　土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。

　　在该文章中，特别值得注意的是，有一句话国家税务总局是用粗体字加以标出的：“建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。”

　　国家税务总局刻意强调的这句话，明确表明了土地增值税清算“枪口所指”的，不是“低利润普通住宅项目”，即“建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%”的普通项目，而是除此以外的其他项目。

　　土地增值税清算将促使房价上涨？

　　清算土地增值税的消息出来后，有些开发商着急，有些专家学者似乎更着急，他们火急火燎地喊出了房价将会因此而上涨的声音。

　　一些开发商说，羊毛出在羊身上，税收成本的增加，必定转嫁到房价上，最终将由购房者来承担土地增值税的成本。

　　相对于一些开发商表述的直白，一些专家学者在表达自己的观点时，相对来说要隐晦得多了。在此次专家学者喊涨房价的声音中，有一种典型的说法，那就是──

　　虽然房价水平是由市场总需求和总供给决定的，与开发企业的成本没有直接关系，但土地增值税成本的增加将会在一定程度上改变市场供求状况，起到促进房价上升的效果。

　　那么，土地增值税成本又是如何改变供求状况的呢？

　　这些专家学者说，土地增值税成本的增加可能导致部分房地产开发企业亏损，因而退出房地产市场，房地产开发投资因此受到影响，未来商品房的供应就会有所减少；而在需求方面，由于绝大多数消费者认为开发企业的成本都会转嫁给消费者，导致房价上涨，迟买不如早买，在这种心理预期下，不但不会减少购买需求，反而会放大这种需求。供应减少，需求增加，房价自然就上涨了。

　　如果，土地增值税是对所有的房地产开发项目开征，那么，由“长期均衡价格的决定因素就是生产者的生产总成本”这一经济学常识，我们不难知道，一些开发商所说的“羊毛出在羊身上”，是千真万确的，土地增值税最终必将传导到房价上，并由购房者承担。

　　然而，问题的关键是，土地增值税并非是对所有的房地产开发项目开征的。国家税务总局在《土地增值税并非新开征的税种》一文中特意用粗体字标明指出：土地增值税对低利润普通住宅项目“网开一面”。

　　而且，大家知道，本轮房地产宏观调控的重点之一，是调整房地产供应结构，这些“低利润普通住宅项目”（普通中小户型商品房、限价房、经济适用房），同廉租房一样，是要着力增加供应的对象。只是由于房地产开发周期较长，再加中央房地产调控政策多次遭遇“肠梗阻”，从调控开始发力，到形成市场面的真正供应，尚需一段时日。

　　至于一些专家学者的说法，虽然说得很隐晦，但是，只要仔细分析，更是不难看出破绽──这些专家学者在考虑房地产的“供应”与“需求”时，其假设前提是不同的。在考虑“供应”时，他们不假设房价会因土地增值税而上涨，而在考虑“需求”时，他们则假设房价将随土地增值税征收而上涨。

　　有业内朋友因此对我说，什么专家学者呀，他们有没有最基本的经济学常识？我看他们甚至连高中物理学“参照物”的基本概念也没有！

　　事实证明，民众并没有受到“土地增值税清算将会促使房价暴涨”的“忽悠”。股市房地产股票连续几天的下跌，就充分说明了这一点。

　　试想想看，如果“羊毛出在羊身上”，土地增值税清算真的将促使房价的加速上涨，土地增值税成本能传导到房价上，甚至是成本增加一房价增加二式的暴涨，那对房地产开发企业来说，岂非利好的消息？

　　“与其说是清算土地增值税，还不如说是清算地产商的命！”绝大多数开发商心中也明白得很。

　　据《21世纪经济报道》报导，1月19日，上海浦东新区的一家房地产企业负责人在向《21世纪经济报道》透露“上海一些大型房地产开发商密谋集体‘上书’反对土地增值税”时，这名房地产企业老总对记者如是说。

　　谁将倒在增值税“枪口”之下？

　　“与其说是清算土地增值税，还不如说是清算地产商的命！”那么，谁将倒在土地增值税清算的“枪口”之下呢？

　　难道真的如有人所说，土地增值税的清算，淘汰的将是中小房地产开发企业，大浪淘沙过后，留下的将只是那些大型的房地产开发企业吗？

　　分析至此，相信每位读者，都会自己作出结论，其实并非如此！

　　由前面分析可知，显然，那些一直以来致力于为普通民众开发住宅、着力于“低利润普通住宅项目”的房地产开发企业，其规模不论大小，都不会受到丝毫影响。

　　另外，对于那些在会计处理上，严格按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，给土地增值税全额做了预提，并且对这部分资金没有挪作他用的房地产开发企业，其规模不论大小，也不会造成什么严重的冲击。对于这部分房地产企业来说，“土地增值税清算对业绩几乎没有影响”（部分上市房地产企业“公告”用语），确实并非虚言。

　　那么，土地增值税的清算，将会对谁造成致命一击呢？

　　对于那些不相信国家房地产宏观调控的决心，狂赌地价、房价上涨，并且不注重现金流安全的房地产开发企业，不论其规模大小、上市与否，土地增值税的清算将会给其带去严重的威胁。

　　这些年来，由于房地产市场的长期“牛市”，更兼一些专家学者“房价常态是上涨”、“房价还将上涨十几年甚至几十年”等不负责任言论的影响，一些房地产企业纷纷丧失了风险意识。

　　他们在国家开展房地产宏观调控的大背景下，企业战略决策也没有及时转到“以确保‘现金流’安全为中心”的道路上来，他们在国家卡紧开发贷款的情况下，取而代之基本上以收取的“预售款”去铺摊子，到处圈地囤地，把战线拉得老长，搞所谓“以小博大”的滚动开发，将资金链崩得紧紧的。

　　“屋漏偏逢连夜雨”，在银监部门刚刚断然叫停未封顶楼盘个人按揭贷款不久，又突然遭遇税务部门土地增值税的清算，此时，对于这些房地产开发企业来说，在现金流方面，收入锐减，支出突增，资金链就极有可能崩断。

　　在这些没有风险意识的房地产开发企业中，最先倒下的，将是那些搞了“虚假个人住房按揭贷款”套取银行资金的房地产企业。因为，他们比他们的“难兄难弟”还多一个现金支出渠道，即每月的按揭贷款还得及时归还，因此，相对来说，他们倒下的速度会更快些。

　　当然，陪同他们倒下的，恐怕还会有一些里应外合共同搞“虚假个人住房按揭贷款”的相关人员。

　　在宏观调控大半年之后再遇土地增值税清算，潘石屹形容一些开发商的经历为“漏房偏遇连夜雨，雪后再降数场霜”。“受清缴影响”导致资金断顿的房地产开发企业或将面临项目开发的资金阻碍，市场上房屋供应量进一步减少。