谈商品房预售有关法律问题

商品房预售是房屋买卖的重要形式，在房屋买卖中占有相当高的比例。预售房与现售房最大的区别在于商品不确定性和预期性。因此，高度重视和正确解决商品房预售中的法律问题，对于保护购房人的购房热情，维护购房人的合法权益，以及促使开发商规范开发、维护整个房地产业的长期利益，具有十分重要的现实意义。但长期以来由于房地产开发业的不规范，加上对商品预售许可制度的理解不深，在民商事审判中会经常遇到未办理许可证的开发商与购房人签订预售房合同发生纠纷，有的将现成的商品房销售签订为预售房合同。由此引发出诸多争议纠纷，双方不得不对簿公堂。笔者根据近年来从事民商事审判的经验，结合现行法律规定以及法律原则，对商品房预售中的几个问题进行分析，以使商品房交易纠纷的解决提供参考。

　　一、签订商品房预售合同，开发商应当取得预售房许可证（商品房预售许可证制度）。

　　商品房预售实行许可证制度，即开发经营企业进行商品房预售，应当向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。我国《城市商品房预售管理办法》第10条明确规定：商品房预售、开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。本文所称的商品房预售合同，是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房暂用范围内的土地使用权，支付商品房价金等事宜所达成的书面协议。

　　我国对商品房的预售采取许可证制度。采取商品预售许可证制度，有利于保障商品房预售秩序，保护消费者利益，维护当事人双方的合法权益。《城市房地产管理法》对商品房的预售作了明确的规定，按照《城市房地产管理法》第四十四条第一款的规定，房地产开发经营企业预售商品，应当符合下列条件：

　　（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，取得合法的土地使用权是出售商品房的基础，土地使用权证书是合法拥有土地使用权的标志。房地产开发经营企业只有在交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的情况下才可以从事房地产开发和房地产交易，所以，取得土地使用权证书是基础，是第一要件。

　　（2）持有建设工程规划许可证。取得建设工程规划许可证是商品房开工建设的前提，商品房建设一定要符合城市规划。根据《城市规划法》的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施、必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。这是因为有的开发商如果尚未取得建设工程规划许可证就开始出售商品房，就不排除会有商品房建筑工程能否开工的风险，从而有可能发生损害预购人利益的现象。

　　（3）按提供预售的商品房计算、投入开发的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，这一规定的目的在于防止“炒卖地皮”，有效地保护商品房预购人的合法权益，同时也便于房地产主管部门进行监督。

　　（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记、取得商品房预售许可证明。

　　只有取得商品房预售许可证，商品房开发经营企业才能与承购人签订商品房预售合同。同时商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

　　二、商品房预售合同是否有效的确认

　　按照我国《城市房地产管理法》第四十四条的规定，开发商预售商品房应当申请取得预售许可，否则其与购房人签订的商品房预售合同无效，不受法律保护。笔者认为，不具备《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定的前三个条件的开发商所签订的预售商品房合同、应确认其无效，有利于保护承购人的合法权益，以促使开发商规范开发、依法预售，维护整个房地产业的长期利益是有益的。但是对那些已具备《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定的前三个条件，只是未向房产管理部门申请办理预售房许可证的房屋开发经营企业所签订的合同，应如何确认其效力呢？笔者认为这种情况下的预售房合同应当属于效力待定的合同的一种，这种合同如果当事人发生纠纷以后，但在起诉前预售房开发商能及时向房地产管理部门申请补办并取得预售商品房许可证。也应当确认合同的效力，这样有利于保护当事人双方的合法权益，有利于社会稳定。在商品房买卖中有些开发商与承购人，由于对预售商品房要领的不理解，将已建成的成品商品在签订合同时承购人不能一次支付金额价金而签订“预售房合同”，在这种情况下，应当根据实际情况。审查开发商是否具备“五证”即《固定资产投资许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售许可证》。如果具备“五证”应确认商品房买卖合同有效。

　　三、预购商品房的转让问题

　　由于在立法上存在《城市房地产管理法》第三十七条第六款所规定的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让与该法第四十五条规定的预购商品房可以转让的矛盾，导致有些房地产管理部门不允许预购商品房转让，拒绝为受让人办理房屋产权证书。造成部分人认为预购商品房不能转让。笔者认为预购商品房能够转让，有关部门应当及时办理房屋产权证书。预购商品房的转让包括以下两种情况：①已付清购房款的预购商品房的转让，此时，承购人已经按照商品房买卖合同的约定，履行了支付房款的义务，对开发商不再负有义务，只享有合同权利。因此，此种情形下的转让属于权利转让，按《合同法》第七十九条及第八十条的规定，购房人员只须通知开发商后转让就生效，不须征得开发商同意。②未付清房款或按揭预购商品房的转让。此时，购房人不但享有合同权利、还负有按照商品房预售合同或按揭贷款合同约定向开发商或揭银行履行付清余款或按月偿还贷款的义务。因此，此种情形下的转让属于债权债务的一并转让，按照《合同法》第八十八条的规定，购房人应事先告知开发商或银行，由开发商或银行对受让人进行清偿能力的审理，并决定是否同意其转让。否则，该转让行为无效。